5ème CHAMBRE CIVILE, 7 janvier 2025 — 22/02947

N° RG 22/02947 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WPYT CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG 22/02947 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WPYT

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

S.A.R.L. CAFFE MENEGHINO

C/

Société GROUP-IMMO

Grosses délivrées le

à Avocats : Me Jean-baptiste BORDAS Me Guy NOVO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Président, Statuant à Juge Unique

Elisabeth LAPORTE, Greffier lors des débats Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Novembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire En premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CAFFE MENEGHINO 121-123 cours Victor Hugo 33000 Bordeaux

représentée par Maître Jean-Baptiste BORDAS, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

Société GROUP-IMMO 44 avenue Hubert Dubedout 33150 Cenon

représentée par Maître Guy NOVO, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 29 janvier 2016, la SCI GROUPE-IMMO a donné à bail commercial à la SARL CAFFE MENEGHINO un local situé 121-123 cours Victor Hugo à BORDEAUX. Le bail comprend une clause de destination qui stipule que « les biens loués sont exclusivement destinés à l’exploitation d’une activité de restauration italienne sur place et à emporter, à l’exclusion formelle de kebab, bar ou débit de boisson sous quelle que forme que ce soit et de toutes formes de spectacles ou d’animations musicales, ne seraient-ce qu’accessoires, avec une fermeture de l’établissement entre 20h30 et 22 heures au maximum ».

Par courrier reçu le 17 décembre 2021, la société CAFFE MENEGHINO a informé le bailleur de son intention d’adjoindre une activité de restauration générale à l’activité de restauration italienne, respectueuse des clauses d’exclusion. Le 15 février 2022, la SCI GROUP-IMMO a fait signifier au preneur son opposition à cette demande de déspécialisation. Par acte délivré le 11 avril 2022, la SARL CAFFE MENEGHINO a fait assigner la société civile GROUP-IMMO devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’être autorisée à exercer dans les locaux l’activité de restauration générale.

La clôture est intervenue le 02 octobre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 janvier 2024, la société CAFFE MENEGHINO sollicite du tribunal de :

l’autoriser à exercer, dans les locaux situés 121-123 cours Victor Hugo à Bordeaux, l’activité de restauration générale,condamner la SCI GROUP-IMMO au paiement des dépens et à payer à la SARL CAFFE MENEGHINO la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande de déspécialisation partielle, la société CAFFE MENEGHINO fait valoir que les motifs de refus de la bailleresse ajoutent à la lettre du contrat et à la commune intention des parties, et qu’elle procède par un raisonnement prospectif et hypothétique. Elle ajoute que sa demande est respectueuse des exclusions prévues au bail, et de l’interdiction des troubles anormaux du voisinage. Elle conteste avoir l’intention de se livrer à une activité de « fast food », son intention en tant que restaurateur exigeant étant de pouvoir élargir sa palette dans une activité et un lieu concurrentiels. Elle expose la mauvaise foi manifeste de la société bailleresse.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, la SCI GROUP-IMMO demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de débouter la SARL CAFFE MENEGHINO de ses demandes, de la condamner au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la société GROUP-IMMO fait valoir, au visa des articles L145 et suivants, notamment L145-48 et -50 du code de commerce et 1193 et suivants du code civil, que le changement de cuisine italienne est un changement total de destination, interdite par le bail sans son accord. Elle prétend que ce changement de destination ne respecte pas les modalités particulières d’exploitation, notamment concernant les horaires d’ouverture en journée, déterminantes de son consentement lors de l’établissement du bail. Elle ajoute que le changement de destination sollicité n’est pas compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble en raison de la présence de logements immédiatement au-dessus du commerce, le changement envisagé étant générateur de nuisances. La société GROUP-IMMO soutient que cette modification de la destination du bail a pour objectif de permettre la cession du bail, plusieurs projets ayant été envisagés dont une cession à une