Pôle 4 - Chambre 3, 9 janvier 2025 — 22/00027

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 09 JANVIER 2025

(n° , 23 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00027 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CE4OT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 1121002390

APPELANTS

Madame [Y] [E]

née le 5 avril 1946 à [Localité 9] (49)

et

Monsieur [G] [E]

né le 20 septembre 1946 à [Localité 7] (89)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés et assistés par Me Stéphane FOUCAULT de la SELEURL CABINET FOUCAULT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1737

INTIMEES

S.C.I. VALINVEST

c/o CONSTRUCTA - [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant : Me Marie-Laure PAGES de VARENNE, avocat au barreau de PARIS substituée à l'audience par Me Violette CLOQUET

S.C.I. MAFINVEST, venant aux droits et obligations de la société VALINVEST en qualité de bailleur du fait de la vente des immeubles du [Adresse 3] [Localité 4], le 23 novembre 2021, par la société VALINVEST à la société MAFINVEST

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant Me Aurélie HATTAB TAYET de la SCP BLATTER SEYNAEVE & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P441

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [E], marié à Mme [Y] [E], a conclu le 10 juillet 1997 avec la Caisse générale de retraites du personnel des caisses d'épargne (CGRPCE) un bail d'habitation portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 4] de « type 4-5 pièces » comprenant notamment un « accès terrasse à jouissance privative » et au niveau inférieur une « salle de jeux avec cave attenante », faisant partie d'un ensemble immobilier réhabilité le 3 février 1997.

Par avenant du même jour, le bailleur s'est engagé à réaliser des travaux de ventilation dans le sous-sol avec une franchise de loyers deux mois.

Le 17 décembre 1997, la direction de l'habitat de la mairie de [Localité 8] a constaté une infraction à la réglementation sanitaire du fait de l'humidité du sous-sol et de l'absence de ventilation. Des travaux ont consécutivement été réalisés par le bailleur en 1998.

Du fait de la persistance des désordres, les époux [E] ont retenu en 2000 une partie des loyers.

Suite à leur assignation en acquisition de clause résolutoire devant le tribunal d'instance du 5ème arrondissement de Paris, ce dernier a ordonné par jugement du 2 mai 2002 une expertise confiée à M. [F] [I]. L'expertise a conclu à l'insalubrité du sous-sol du fait d'un phénomène de remontées capillaire, d'un défaut d'étanchéité de la terrasse et d'une ventilation inopérante.

Par jugement du 12 février 2004, le tribunal d'instance du 5ème arrondissement de Paris a notamment :

-constaté que le CGRPCE a renoncé à se prévaloir de sa demande initiale en acquisition de la clause résolutoire

-homologué le pré-rapport de l'expert.

-fixé à la somme de 24.176,06 euros le trouble de jouissance subi par les époux [E] au 31 décembre 2002 et à la somme de 4.591,10 euros le montant des loyers trop perçus par la bailleresse pour la période du 1er janvier au 30 décembre 2003, le loyer mensuel ayant fait l'objet d'abattement de 18,27% pour être fixé à 1.711,51 euros.

- dit que le loyer mensuel s'élèvera à la somme de 1.711,51 euros jusqu'à l'achèvement des travaux par la CGRPCE.

- rejeté la demande de réévaluation du loyer.

Ce jugement a été confirmé en appel par arrêt du 2 février 2006.

En novembre 2002, le propriétaire a obtenu du tribunal de grande instance de Paris une nouvelle expertise, également confiée à M. [F] [I], concernant les désordres affectant l'immeuble suite à sa réhabilitation. L'expert a préconisé en 2007 un certain nombre de travaux.

La société Valinvest a acquis le 1er octobre 2007 l'immeuble du [Adresse 3] et confié le même jour sa