1ere Chambre Section 1, 15 janvier 2025 — 22/00907

15/01/2025

ARRÊT N° 4/25

N° RG 22/00907

N° Portalis DBVI-V-B7G-OUZT

CR - SC

Décision déférée du 27 Janvier 2022

TJ de CASTRES - 20/00351

M. SEVILLA

[G] [O]

C/

S.A. [8]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 15/01/2025

à

Me Loïc ALRAN

Me François AXISA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [G] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Loïc ALRAN de la SCP ALRAN PERES RENIER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. [8]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par Me Thierry BERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 04 mars 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseillère

S. LECLERCQ, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats A. CAVAN

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière

OBJET DU LITIGE ET PROCÉDURE

M. [G] [O] est propriétaire indivis, avec ses filles, Mmes [W], [D] et [A] [O], de parcelles avec bâtiments à usage commercial, cadastrées commune de [Localité 10] section [Cadastre 12], [Cadastre 11] et [Cadastre 3].

Par acte sous seing privé du 22 juillet 1999, M. [G] [O], veuf de Mme [R] [V], a consenti un bail commercial de divers bâtiments à usage professionnel et commercial d'une surface bâtie approximative de 500 m² avec terrain attenant, le tout sis sur la parcelle n° [Cadastre 11] d'une contenance de 55 a 96 ca, au profit de la Sarl [7] ([7]) société familiale dont il était fondateur et associé, alors représentée par son gérant [Y] [O], frère de M.[G] [O], aujourd'hui décédé, pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er août 1999 pour se terminer le 31 juillet 2008, moyennant un loyer annuel hors charges et hors Tva de 54.000 francs (8.232,25 €), payable mensuellement à hauteur de 4.500 francs soit 686,02 euros Ht.

Un bail verbal a en outre été conclu avec la Sarl [7] concernant des locaux sis sur la parcelle [Cadastre 12] moyennant un loyer mensuel de 3.127 francs Ht (476,70 €).

Mandaté par M. [G] [O], Maître [H] [F], avocat alors inscrit au Barreau de Castres, a fait délivrer à la Sarl [7] par acte d'huissier du 29 octobre 2008 un congé avec offre de renouvellement pour le 30 avril 2009 du bail écrit du 22 juillet 1999 moyennant un loyer annuel déplafonné de 36.000 € Ht, soit 3.000 € Ht mensuels.

Suivant rapport du 7 décembre 2009, M. [X] [K], expert amiable, a proposé un loyer déplafonné annuel de 28 000 euros Ht, soit 2 790 euros par mois Ttc, retenant que les parties entendaient définir leurs relations contractuelles dans un nouveau bail afin de neutraliser leurs contentieux passés, que le loyer devait correspondre à la valeur locative des locaux mis à disposition du preneur, qu'une modification notable des caractéristiques des lieux loués au sens de l'article L 145-33 1°du code de commerce apparaissait fondée en raison de la mise à disposition de cinq bâtiments dont un sur la parcelle [Cadastre 12] et un nouveau bâtiment industriel édifié en 2003, le tout pour une superficie totale de bâtiments de 3.464 m², préconisant en outre de régulariser l'assiette foncière d'implantation des bâtiments afin de désamorcer de futurs conflits, un des bâtiments étant dit « empiétant » sur la parcelle [Cadastre 3].

Des pourparlers transactionnels ont été engagés entre les parties au bail par l'intermédiaire de leurs conseils sans qu'un accord aboutisse à la signature d'un nouveau bail incluant les bâtiments sis sur les trois parcelles.

A partir du mois d'avril 2011, la Sarl [7] a réglé un loyer mensuel conforme aux dires d'expert (2.790,66 € outre indexation annuelle), avant de réduire le montant global réglé à compter de juillet 2014 à la somme mensuelle de 1 828,36 euros.

Par actes d'huissier du 20 septembre 2011, M. [G] [O] a fait délivrer à la Sarl [7] un commandement de payer un arriéré de loyers pour le bail verbal portant sur les locaux sis parcelle [Cadastre 12] de 41.656,90 € pour la période du 24 août 2005 au 6/07/2011, visant une clause résolutoire, et un commandement de payer un arriéré de loyers de 51.461,94 € pour le bail sous seing privé portant sur les locaux sis parcelle [Cadastre 11] pour la période allant du 1er août 2008 au 30/04/2011,visant la clause résolutoire insérée au bail.

La Sarl [7] a fait citer M. [G] [O] devant le tribunal de grande instance de Castres aux fins d'obtenir notamment l'annulation des deux commandemen