Troisième chambre civile, 16 janvier 2025 — 23-15.256

CIV. 3 CL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 16 janvier 2025 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 25 F-D Pourvoi n° G 23-15.256 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 JANVIER 2025 La société Saint-Etienne-du-Rouvray, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° G 23-15.256 contre l'arrêt rendu le 20 février 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 10), dans le litige l'opposant à la société Crédit mutuel Real Estate Lease, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la société civile immobilière Saint-Etienne-du-Rouvray, de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la société Crédit mutuel Real Estate Lease, après débats en l'audience publique du 3 décembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 2023), la société Crédit mutuel Real Estate Lease, (le crédit-bailleur) et la société civile immobilière Saint-Etienne-du-Rouvray, crédit-preneur (la SCI), ont conclu, le 8 juillet 2011, un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble à usage commercial et un parking attenant. 2. Aux termes du contrat, la SCI a consenti au crédit-bailleur, d'une part, une avance d'un certain montant remboursable sur la durée du contrat par des rétrocessions trimestrielles figurant sur un tableau annexé, d'autre part, le nantissement au profit du crédit-bailleur de sa créance au titre de cette avance. 3. Invoquant l'existence de loyers impayés, le crédit-bailleur a signifié à la SCI un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue par le contrat puis, par acte d'huissier de justice du 13 décembre 2017, l'a assignée pour faire constater l'acquisition de cette clause, obtenir son expulsion et la voir condamner à lui payer l'indemnité d'occupation mensuelle également prévue par le contrat. Examen des moyens Sur le premier moyen 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le second moyen en ce qu'il porte sur le rejet des demandes de la SCI autres que de modération de l'indemnité d'occupation et d'expertise Enoncé du moyen 5. La SCI fait grief à l'arrêt de confirmer en toutes ses dispositions le jugement et de rejeter ses demandes autres que de modération de l'indemnité d'occupation et d'expertise, alors : « 1°/ qu'une indemnité contractuelle d'occupation d'un montant manifestement excessif constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge ; qu'en retenant que l'indemnité d'occupation stipulée dans le contrat de crédit-bail du 8 juillet 2011 ne constituait pas une clause pénale aux motifs que « l'indemnité d'occupation est la contrepartie de l'occupation sans titre des locaux par le crédit-bailleur, postérieurement à la résolution du contrat », la cour d'appel qui a, ce faisant, exclu par principe qu'une indemnité d'occupation puisse être une clause pénale et a donc statué par un motif inopérant, a violé l'article 1231-5 du code civil ; 2°/ qu'une indemnité contractuelle d'occupation d'un montant manifestement excessif constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge ; qu'en retenant que l'indemnité d'occupation stipulée dans le contrat de crédit-bail du 8 juillet 2011 ne constituait pas une clause pénale aux motifs que « l'indemnité d'occupation est la contrepartie de l'occupation sans titre des locaux par le crédit-bailleur, postérieurement à la résolution du contrat », sans rechercher si l'indemnité d'occupation n'était pas manifestement excessive, la SCI démontrant notamment que son montant était environ trois fois celui des loyers fixé dans le contrat, la cour d'appel a violé l'article 1231-5 du code civil ; 3°/ qu'une indemnité contractuelle d'occupation d'un montant manifestement excessif constitue une clause pénale qui peut être modérée par le juge ; qu'en retenant que l'indemnité d'occupation stipulée dans le contrat de crédit-bail du 8 juillet 2011 ne constituait pas une clause pénale aux motifs que « l'indemnité d'occupation est la contrepartie de l'occupatio