Chambre 1-5, 16 janvier 2025 — 20/05130
Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 16 JANVIER 2025
ph
N° 2025/ 6
Rôle N° RG 20/05130 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BF3YR
S.A.S. CABINET EUROPAZUR
Société DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME [4]
C/
[B] [H] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON,
SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT
SELARL JDV AVOCATS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 28 Février 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/02436.
APPELANTS
S.A.S. CABINET EUROPAZUR, dont le siège social [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
représentée par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [4] sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet AIA [Localité 6] [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Philippe DAN de la SCP DELAGE - DAN - LARRIBEAU - RENAUDOT, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
Monsieur [B] [H] [T]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Julie DE VALKENAERE de la SELARL JDV AVOCATS, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025,
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DES FAITS ' PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte notarié du 6 décembre 2002, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [4] représenté par son syndic, la SAS Cabinet Europazur elle-même représentée par M. [S] [W], a vendu à M. [B] [T] les lots n° 121 (appartement au premier étage du bâtiment D), n° 122 (cave au premier étage du bâtiment D), n° 123 (emplacement de parking à l'extérieur du bâtiment E), ainsi que le lot n° 147, en réalité n° 148 selon mention additive au modificatif de l'état descriptif de division, publié le 7 février 2003, ce dernier lot étant ainsi désigné :
« 1°) UN LOCAL comprenant deux pièces principales, sis au rez-de-chaussée du bâtiment D, y compris ses annexes, une cabane en appentis de la façade sud et une cave sous l'escalier d'accès à l'étage.
2°) LES TERRAINS avoisinants au bâtiment D et leurs aménagements (dallage, mur de soutènement, ') les voies et les réseaux divers de viabilité en desserte des bâtiments de la copropriété demeurent en parties communes.
3°) LA TERRASSE revêtue d'un dallage en béton côté façade Est du bâtiment D ('.) sont en parties communes et réservées à l'usage exclusif du bâtiment D (').
4°) De même UNE BANDE DE TERRAIN de deux mètres de large en périphérie des élévations du bâtiment D côté façade Sud et Ouest et Nord Est en partie commune et réservée à l'usage exclusif du bâtiment D pour ses besoins de circulation.
Et les millièmes suivants :
- les 12/1.012èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier ».
Les conditions particulières de l'acte de vente précisent que : « L'acquéreur déclare qu'il ne destine pas l'immeuble présentement acquis à la démolition ou à la reconstruction. Il déclare vouloir l'aménager en une habitation unique.
Monsieur [W], es qualités, représentant la copropriété de la Résidence « [4] », donne son accord pour la transformation du bâtiment D en une villa en deux niveaux et pour les travaux qui l'accompagnent (modification des baies en façade, couverture et fermeture de l'escalier arrière) ».
L'acte de vente énonce également que « l'Assemblée Générale de la Résidence « [4] » en date du 14 mars 2001, sus-visée, a décidé la constitution d'un syndicat secondaire du bâtiment D afin d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce bâtiment.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile, il fonctionne dans les conditions prévues par la loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal.
L'autonomie de gestion interne accordée au bâtiment D rend nécessaire la modification du règlement de copropriété originel conçu dans la perspective d'une gestion uniforme de l'ensemble des bâtiments par un seul syndicat.
Le règlement de copropriété sera donc mis en harmonie avec la situation juridique nouvelle, et en particulier il définira d'une part les charges communes générales auxquelles tous les copropriétaires doivent continuer à participer, et d'autre part, les charges spéciales ou particulières propres à chaque bâtiment principal ou secondaire, assumées par les seuls copropriétaires des lots qui le composent ».
Par procès-verbal d'assemblée générale du 6 janvier 2003, M. [T] a été autorisé à transformer la maison du gardien en une habitation unique, à ses frais, et sous réserve des autorisations administratives.
Par procès-verbal du 19 décembre 2008, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé la demande de M. [T] pour les travaux réalisés suivant les plans visés « Bon pour accord pour la copropriété [4] » selon courrier du 16 février 2006.
Par résolution n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 intitulée « litige concernant les travaux irréguliers effectués par M. [T] sur sa villa », l'assemblée générale a décidé de donner pouvoir au syndic d'ester en justice à son encontre afin qu'il soit condamné à la remise en état des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard outre article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Selon exploit d'huissier du 8 avril 2010, M. [T] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [4] représenté par son syndic (ci-après le syndicat des copropriétaires) et le syndic en exercice le Cabinet Europazur afin d'obtenir l'annulation de la délibération n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 pour violation de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et abus de majorité, ainsi que l'annulation de la délibération n° 8 relative à la composition du conseil syndical qui ne fait pas état du représentant du syndicat secondaire du bâtiment D comme membre de droit.
Le syndicat des copropriétaires et la SAS Europazur se sont opposés à ces demandes et ont sollicité reconventionnellement la remise en état de la toiture.
Par jugement du 28 février 2013, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- débouté M. [T] de sa demande de nullité de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 pour violation de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
- constaté que M. [T] a réalisé des travaux préalablement autorisés,
- constaté que le syndicat des copropriétaires et le cabinet Europazur n'établissent pas que les travaux réalisés ne sont pas conformes à l'autorisation qui a été préalablement et expressément délivrée à M. [T],
- dit que la résolution n° 15 ne peut remettre en cause les travaux réalisés par M. [T] dont la nature de surélévation n'est pas établie,
- dit que les travaux réalisés relèvent de la compétence du syndicat secondaire,
En conséquence,
- dit que la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 est sans effet sur les travaux réalisés par M. [T] dont l'irrégularité n'est pas démontrée,
Par voie subséquente,
- dit que la remise en état des lieux visés par la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 est sans objet,
- constaté que la résolution n° 8 du 19 janvier 2010 concerne les membres élus du conseil syndical alors que le syndicat secondaire est membre de droit,
- débouté M. [T] de sa demande en nullité de la résolution n° 8 du 19 janvier 2010 portant élection des membres du conseil syndical,
- débouté le syndicat des copropriétaires et le cabinet Europazur de l'ensemble de leurs demandes reconventionnelles,
- rejeté toutes demandes plus amples et contraires,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,
- condamné le syndicat des copropriétaires et le cabinet Europazur à payer la somme de 2 500 euros à M. [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté, par voie subséquente, le syndicat des copropriétaires et le cabinet Europazur de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat des copropriétaires et le cabinet Europazur aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Maria.
Le tribunal a considéré que la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 (sic mais en réalité n° 15) est sans effet sur les travaux réalisés par M. [B] [T], leur irrégularité n'étant pas démontrée.
Par déclaration du 23 mai 2013, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [4], représenté par son syndic la SAS Cabinet Europazur, ainsi que la SAS Cabinet Europazur, ont interjeté appel de ce jugement.
Une ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 mai 2014 a rejeté une demande d'expertise formée par les appelants concernant les travaux exécutés par rapport aux travaux autorisés, au motif que l'examen de cette demande doit intervenir postérieurement à celui de la demande principale d'annulation de résolutions.
Par arrêt du 4 février 2016, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a ordonné le retrait de l'affaire du rôle, avec l'accord des parties au regard de l'existence d'une procédure parallèle, s'agissant d'une assignation de M. [T] pour obtenir notamment, la condamnation du syndicat des copropriétaires à modifier le règlement de copropriété relativement à la création d'un syndicat secondaire du bâtiment D, en cours devant la Cour de cassation.
Après réenrôlement de l'affaire, celle-ci a successivement fait l'objet de décisions de sursis à statuer par le conseiller de la mise en état, les 27 mars 2018, 8 décembre 2020 et 5 mars 2023, en raison d'un appel interjeté contre un jugement du tribunal de grande instance de Grasse du 19 juin 2017, qui a annulé l'assemblée générale de la copropriété [4] du 29 novembre 2012 désignant la SAS Cabinet Europazur comme syndic.
Ce jugement du 19 juillet 2017 a été infirmé par arrêt de la cour d'appel de Lyon du 15 mars 2022 statuant sur renvoi après cassation, et le pourvoi formé en dernier lieu par M. [T] contre cet arrêt, a été rejeté par arrêt du 6 juillet 2023.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 18 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le Cabinet AIA [Localité 6], demande à la cour de :
Vu l'article 803 du code de procédure civile,
Vu l'article 383 du code de procédure civile,
Vu la loi du 10 juillet 1965, et notamment les articles 24, 25b,
Vu l'acte de vente du 6 décembre 2002,
Vu la résolution n° 8 du procès-verbal d'assemblée générale du 6 janvier 2003,
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 19 décembre 2008,
Vu le procès-verbal d'assemblée du 19 janvier 2010,
Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse du 28 février 2013,
A titre liminaire,
- juger que les conclusions et pièces communiquées par M. [T], le 7 octobre 2024, à 15h57, soit la veille de la clôture, contiennent des moyens et des demandes formulées pour la première fois devant la cour et ont été communiquées tardivement.
Par conséquent,
- ordonner le rabat de l'ordonnance de clôture du 8 octobre 2024,
A défaut,
- rejeter les dernières conclusions de M. [T] du 7 octobre 2024 et les écarter des débats comme tardives et communiquées en violation du droit au procès équitable et du principe du contradictoire,
En tout état de cause,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [T] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n° 8 et n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010,
- infirmer le jugement rendu le 28 février 2013 par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives à la remise en état de la toiture selon son aspect initial,
Et, statuant à nouveau,
- juger que la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 6 janvier 2003 prise à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, et portant autorisation de travaux, ne concerne pas la toiture,
- juger que le rehaussement de toiture n'a jamais été autorisé par une quelconque assemblée générale, et qu'il a même été refusé suivant l'assemblée générale du 19 décembre 2008, laquelle est définitive en l'absence de contestation de cette assemblée générale par M. [T],
- juger que la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 a été régulièrement prise à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
- juger que le procès-verbal d'assemblée générale est complété par la feuille de présence du 19 janvier 2010,
- juger que le procès-verbal d'assemblée générale précise les copropriétaires qui ont voté « contre » et ceux qui sont « abstenus »,
- débouter M. [T] de sa demande de nullité de cette résolution,
- juger que la théorie de l'abus de majorité ne peut s'appliquer sur une autorisation d'ester en justice et qui constitue la résolution n° 15 du procès-verbal d'assemblée générale du 19 janvier 2010,
- juger que la mise en conformité du règlement de copropriété prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018 modifiée par la loi 3DS du 21 février 2022 ne fait pas obstacle au fonctionnement de la copropriété et, notamment, à l'adoption de résolutions adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires,
- débouter M. [T] de ce moyen de nullité concernant la résolution n° 15,
Vu l'arrêt rendu par la présente cour le 23 octobre 2014,
- juger que la résolution n° 8 du procès-verbal d'assemblée générale du 19 janvier 2010, concernant l'absence de désignation du syndicat secondaire parmi les membres du conseil syndical, n'est entachée d'aucune nullité,
- juger que l'existence du syndicat secondaire portant sur le bâtiment D, n'est pas démontrée en l'absence de modification du règlement de copropriété dûment publié et dès lors qu'aucune copropriété même secondaire ne saurait concerner un seul propriétaire,
- juger que la cour a réfuté l'existence du syndicat secondaire dans son arrêt du 23 octobre 2014,
En conséquence,
- infirmer le jugement de première instance en ce qu'il mentionne que les travaux réalisés dépendent de l'accord du syndicat secondaire,
- juger que les travaux de rehaussement de toiture ont été exécutés sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires, l'assemblée du 19 décembre 2008 refusant également ces travaux a posteriori,
- juger que M. [T] reconnaît avoir modifié le volume de toiture en modifiant sa pente,
- juger que le syndicat des copropriétaires n'a jamais autorisé les travaux d'amélioration en litige comprenant une surélévation de la toiture du bâtiment D et donc la modification de l'aspect extérieur de l'immeuble,
- juger que M. [T] ne démontre pas que les travaux de modification de la pente de la toiture du bâtiment D et son rehaussement sans autorisation préalable, étaient la seule solution technique pour mettre fin à d'anciennes infiltrations à l'exclusion de simples travaux de rénovation,
En conséquence,
Vu l'assemblée générale du 19 janvier 2010,
- condamner M. [T] à remettre la toiture et les lieux en l'état conformément à l'autorisation qui lui a été donnée à la résolution n° 8 du procès-verbal d'assemblée générale du 6 janvier 2003, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
A titre subsidiaire,
- ordonner une expertise judiciaire avec pour mission d'examiner la toiture par rapport à l'autorisation donnée par la résolution n° 8 de l'assemblée générale du 6 janvier 2003 et aux plans annexés afin de dire si la toiture est conforme à cette autorisation,
- débouter M. [T] de sa demande de solution alternative,
- débouter M. [T] de ses demandes à l'encontre du syndic dès lors que ce dernier n'a commis aucune faute en relation avec le préjudice que M. [T] entend faire valoir, dès lors que le syndic n'a pas capacité ni pouvoir pour prendre des décisions aux lieu et place du syndicat des copropriétaires en assemblée générale s'agissant des travaux de modification du volume de la toiture et dès lors que M. [T] savait qu'il devait obtenir l'autorisation en assemblée générale, laquelle le lui a refusé de manière expresse le 19 décembre 2008,
- condamner M. [T] au paiement à son profit de 5 000 euros au titre des frais de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, de première instance et d'appel, distraits au profit de Me Philippe Dan, membre de la SCP Delage-Dan-Larribeau-Renaudot, sur sa due affirmation de droit.
Le syndicat des copropriétaires soutient :
Sur la régularité de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010,
- qu'il n'est pas prescrit à peine de nullité de l'assemblée générale, l'obligation de mentionner dans le procès-verbal, l'identité des copropriétaires présents ou représentés,
- le procès-verbal est complété par la feuille de présence,
- le procès-verbal mentionne les copropriétaires qui ont voté contre et qui se sont abstenus, rendant possible un contrôle des votes,
- que l'obligation à la charge du syndic de délivrer la feuille de présence, n'est pas prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale ou des résolutions adoptées,
- que le calcul de la majorité est régulier,
- le mandat d'ester en justice est donné sur la base de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à la majorité des présents et représentés,
- depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, le mode de calcul de la majorité de l'article 24 a changé, sans compter les abstentionnistes,
- le nombre de vote « pour » représente plus de la moitié du nombre des voix exprimées,
- selon procès-verbal du 3 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires a validé la procédure d'appel interjeté contre le jugement et cette assemblée n'a pas été contestée,
- que la mise en conformité du règlement de copropriété ne fait pas obstacle au fonctionnement de la copropriété et notamment à l'adoption des résolutions soumises à l'assemblée générale, dès lors que la création de nouvelles parties privatives, est effectivement reportée pour le calcul des voix des copropriétaires,
- M. [T] ne conteste pas le nombre total de voix retenu pour l'assemblée générale, ni le nombre total de voix appliqué pour l'assemblée générale attaquée pour 2012/2021,
- qu'il n'y a pas d'abus de majorité,
- l'abus de majorité ne peut concerner que les décisions qui porteraient atteinte à l'intérêt collectif ou à l'intérêt d'un copropriétaire,
- une habilitation à agir du syndic ne peut porter en soi atteinte à l'intérêt de M. [T], étant une décision neutre,
- M. [T] n'a pas contesté l'assemblée de 2008 portant refus de ses travaux et ne peut plus aujourd'hui faire état d'un abus de majorité concernant ses travaux,
Sur l'absence d'existence d'un syndicat secondaire,
- que l'acte de vente mentionnant la résolution d'assemblée générale concernant la création de ce syndicat ne suffit pas à créer ledit syndicat secondaire,
- que M. [T] indique lui-même dans ses conclusions de première instance que le règlement n'a pas été mis à jour et qu'une instance est en cours sur la question de la création du syndicat secondaire,
- que M. [T] savait qu'il devait demander l'autorisation du syndicat principal, sinon pourquoi l'aurait-il fait a posteriori s'il n'en avait pas besoin '
- que les règles de la copropriété s'opposent à ce qu'il puisse exister une copropriété avec un seul copropriétaire même pour la création d'un syndicat secondaire,
- ni M. [T], ni le tribunal de grande instance de Grasse ne pouvaient mentionner que la décision d'exécuter les travaux en toiture appartenait au syndicat secondaire,
- que le jugement du 26 mars 2013 par lequel le tribunal de grande instance de Grasse aurait exigé que la modification prévue par l'acte de vente soit exécutée par le syndic, n'emporte pas de droit à titre rétroactif,
- c'est donc à la condition de la modification du règlement de copropriété et de sa publication aux hypothèques que le syndicat secondaire sera créé,
- le jugement du 26 mars 2013 a fait l'objet d'une procédure d'appel et la cour d'appel a statué par arrêt infirmatif, le pourvoi contre cet arrêt ayant été rejeté le 28 janvier 2016,
- que la question de l'absence du syndicat secondaire parmi les membres du conseil syndical désignés par la résolution n° 8 n'a plus lieu d'être,
- en tout état de cause, même si le syndicat secondaire, sous réserve de son existence, avait été désigné dans le vote, cela aurait été superfétatoire, car le syndicat secondaire est membre de droit,
- la demande de nullité de la résolution n° 8 est sans objet en l'état de l'arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix en Provence le 27 octobre 2014 excluant l'existence du syndicat secondaire,
Sur sa demande reconventionnelle de remise en état,
- que M. [T] se base sur l'assemblée générale du 6 janvier 2003 qui, à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965, lui a permis de faire certains travaux précis, qui ne concernent pas la toiture,
- que les plans produits par M. [T] en 2006 correspondent non pas à l'autorisation par procès-verbal d'assemblée générale de 2003, mais à ceux qu'il a déposés à la mairie pour obtenir l'autorisation de travaux,
- que la modification de pente de toiture génère immanquablement une modification du volume de telle sorte que la surélévation est incontestable,
- que le premier juge ne pouvait pas en l'état des plans qui lui ont été remis indiquer que la copropriété ne démontrait pas que les travaux n'étaient pas conformes à l'autorisation de 2003,
- M. [O], expert inscrit sur les listes des tribunaux et cour d'appel a rendu un rapport le 20 janvier 2015 dans lequel il constate que « la maison de Monsieur [T] a été, sans nul doute, surélevée pour des raisons de commodité d'habitabilité intérieure, et ce, en contradiction avec le PLU de la commune et la Déclaration de travaux »,
- qu'il n'est pas démontré que cette toiture qui a toujours abrité des locaux y compris ceux du gardien avant la vente, ait toujours souffert d'infiltrations, ni que ces infiltrations proviendraient d'une mauvaise pente,
Sur l'appel en garantie formé par M. [T] contre le syndic,
- qu'il n'existe aucune faute de la part du syndic, qui n'a ni qualité ni pouvoir pour prendre des décisions aux lieu et place du syndicat des copropriétaires en assemblée générale.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 30 septembre 2024, la SAS Europazur demande à la cour de :
Vu l'article 383 du code de procédure civile,
Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment les article 24, 25b,
Vu l'acte de vente du 6 décembre 2002,
Vu la résolution n° 8 du procès-verbal d'assemblée générale du 6 janvier 2003,
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 19 décembre 2008,
Vu le procès-verbal d'assemblée du 19 janvier 2010,
Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse du 28 février 2013,
- la juger recevable et fondée en ses demandes,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 28 février 2013 en ce qu'il a débouté M. [T] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n° 8 et n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse du 28 février 2013 en ce qu'il a débouté M. [T] de son appel en garantie formé à son encontre,
- prendre acte ou au besoin juger qu'elle s'associe pleinement à l'ensemble des moyens et demandes du syndicat des copropriétaires,
En conséquence,
- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse du 28 février 2013 en toutes ses dispositions, sauf :
- en ce qu'il a débouté M. [T] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité des résolutions n° 8 et n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010,
- en ce qu'il a débouté M. [T] de son appel en garantie formé à son encontre,
Statuant à nouveau,
- débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
En tout état de cause,
- débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre,
- condamner M. [T] au paiement à son profit d'une somme de 5 000 euros pour procédure abusive,
- condamner M. [T] au paiement de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [T] aux entiers dépens.
La SAS Europazur fait valoir sur son absence de responsabilité,
- qu'en application des articles 1991 et suivants du code civil, la charge de la preuve de la faute pèse sur le copropriétaire,
- qu'elle n'a pas commis de faute,
- qu'elle n'avait ni qualité ni pouvoir pour prendre des décisions aux lieu et place du syndicat des copropriétaires,
- M. [T] ne peut se prévaloir d'un « Bon pour accord » sur les plans de 2006 pour tenter d'engager sa responsabilité,
- les plans qui ont prévalu à cette autorisation, n'ont pas été respectés par M. [T] lors de la construction,
- M. [T] n'était pas dupe sur le fait qu'il était nécessaire d'obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires,
- qu'elle ne saurait être condamnée à une obligation de faire.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 7 octobre 2024, M. [T] demande à la cour de :
Vu les dispositions de la loi du 15 juillet 1965 portant statuts de la copropriété des immeubles bâtis, en ses articles 9, 10 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, et 42 alinéa 2,
Vu les dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, relatif à l'application de la loi du 10 juillet 1965 en ses articles 1er, 17, 22 & 24,
Vu les dispositions de l'article 24 alinéa 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant statuts de la copropriété, modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite loi SRU,
Vu les dispositions du règlement de copropriété,
Vu les résolutions des procès-verbaux de l'assemblée générale des 26 janvier 2000 et 14 mars 2001,
Vu les dispositions de l'acte authentique dressé par la SCP Parent, notaire à [Localité 6], du 6 décembre 2002,
- infirmer le jugement rendu par la 2ème chambre civile du tribunal de grande instance de Grasse du 28 février 2013 en ce qu'il a retenu que la délibération n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 n'est pas entachée de nullité absolue au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
- confirmer le jugement rendu par la 2ème chambre civile du tribunal de grande instance de Grasse du 28 février 2013 en ce qu'il a mis à néant la délibération n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010, comme étant constitutive d'un abus de majorité et de droit,
Ce faisant et surabondamment,
- juger que les travaux réalisés par M. [T] sont, scrupuleusement, ceux autorisés, tels que prévus aux plans agréés par le Cabinet Europazur SAS, syndic, le 16 février 2006, et sur lesquels ce dernier a apposé la mention « Bon pour accord » pour la copropriété [4],
- juger que la nouvelle géométrie de la toiture résulte de l'application stricte des dispositions constructives impératives du DTU 40.21 (NF P31-202-1), et que le respect de cette norme s'impose pour mettre le bâtiment D hors d'eau,
- juger que les travaux en cause relèvent des conditions particulières de l'acte de vente, lesquelles donnent vocation à l'acquéreur d'entreprendre les travaux modificatifs de la couverture, sans restriction,
- juger que la délibération n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 est entachée de nullité absolue, comme étant constitutive d'un abus de majorité et de droit, et en tant que de besoin la mettre à néant,
- débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement dans l'éventualité d'une remise des lieux en leur état antérieur,
- juger qu'une alternative à la démolition devra être préalablement recherchée par le juge du fond,
A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où par extraordinaire la cour estimerait devoir faire droit à la demande reconventionnelle présentée par le syndicat des copropriétaires,
- condamner le Cabinet Europazur SAS à le relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, astreintes, accessoires et autres, qui pourraient être prononcées à son encontre,
- condamner le Cabinet Europazur SAS à réparer tous préjudices consécutifs qu'il subirait au titre des frais de mise en 'uvre desdits travaux, sous réserve de tous autres à chiffrer et tenant notamment au caractère temporairement inhabitable des lieux ou tous autres,
En tout état de cause,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le cabinet Europazur au paiement de la somme de 5 000 euros en cause d'appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en l'état des frais, dont certains sont irrépétibles, qu'il a été amené à exposer, ainsi qu'aux entiers dépens, de première instance et d'appel,
- faisant application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, inséré par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
M. [T] réplique :
Sur la nullité de la délibération n° 15 de l'assemblée générale,
- au regard de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
- que l'assemblée a statué sur la base de tantièmes et de décompte de voix inexacts,
- absence d'élément suffisant pour identifier les copropriétaires présents ou représentés,
- il y a un doute sur le nombre réel des voix des copropriétaires présents et représentés à l'ouverture de la séance, puis lors du vote de la résolution n° 15,
- le nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés et se sont abstenus ne sont pas indiqués,
- la feuille de présence n'est pas annexée au procès-verbal, malgré demande de sa part,
- que l'assemblée générale a statué sur la base d'un total de voix des copropriétaires erroné de 1012 tantièmes et sur des décomptes de voix inexacts,
- le règlement de copropriété précise que la copropriété est divisée en 147 lots totalisant 1000/1000 millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et pas en 148 lots totalisant 1012/1012 millièmes,
- lors d'une assemblée générale des copropriétaires, tous les tantièmes fixés au règlement de copropriété, et seulement ceux fixés au règlement de copropriété, doivent être pris en compte pour déterminer le nombre des voix et les majorités qui en découlent et à défaut ces irrégularités doivent entraîner l'annulation de l'assemblée, peu importe leur impact,
- depuis la vente du bâtiment D en 2002, avec la création du nouveau lot n° 148, le syndic dénie son obligation d'exécuter la dernière résolution du procès-verbal d'assemblée générale du 14 mars 2001, concernant la modification du règlement de copropriété,
- l'attribution au lot n° 148 d'une quote-part de 12°/1012° des parties communes ne vaut pas attribution d'un nombre de voix équivalent pour les décisions de l'assemblée générale,
- que malgré le départ signalé de MM. [G] et [C] avant même le vote de la résolution n° 15, le syndic n'a pas enregistré ce mouvement, ni ses conséquences sur le calcul des tantièmes présents ou représentés, maintenant ainsi pour cette résolution un total des présents et représentés de 858°/1012°,
- le syndic n'a cependant pas hésité à tenir comme « exprimées », les voix de MM. [G] et [C], absents lors de ce scrutin, qui par voie de conséquence n'auraient pas dû être comptabilisés votants « Pour »,
- s'il est admis que le comptage des voix « Pour » peut être calculé par soustraction des voix « Contre » au nombre total des suffrages exprimés, il faut d'abord que le comptage des voix exprimées des propriétaires présents et représentés soit exact, ce qui n'est pas le cas en l'espèce,
- que c'est à tort que le premier juge n'a pas retenu le témoignage de Mme [D] au motif qu'il ne peut à lui seul rapporter la preuve de la fausseté du vote,
- cette attestation est confirmée par l'attestation de M. [G] en personne,
- les appelants ne sont pas en mesure de produire un témoignage inverse,
- sur l'abus de majorité,
- que les derniers travaux de rénovation concernant le toit litigieux, sont ceux autorisés par le cabinet Europazur, mandataire de la copropriété, tels que prévus aux plans agréés à nouveau par lui le 16 février 2006 et sur lesquels il a apposé la mention « Bon pour accord pour la copropriété [4] »,
- que l'assemblée générale du 8 février 2007 a donné quitus au syndic pour la période 2006 couvrant la délivrance des plans agréés,
- que la couverture du bâtiment D n'a, en aucune manière, fait l'objet d'une surélévation, seul l'angle de la toiture ayant été modifié par rapport à la situation d'origine, et en totale conformité avec celui figurant aux plans agréés,
- que cette autorisation et l'indépendance de gestion interne accordée au Bâtiment D sont interdépendantes,
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires,
- que les travaux ont été réalisés en totale conformité aux plans agréés « Bon pour accord pour la Copropriété [4] », et à la déclaration de travaux accordée par la ville n° DT 06 157 06R0162 du 19 octobre 2006,
- que ces travaux ont corrigé un ancien toit hors norme et infiltrant par pluies battantes et qu'il s'agit ainsi d'une opération de mise aux normes pour hors d'eau du bâtiment,
- la réalité des infiltrations n'est aucunement contestée par l'appelant et que le procès-verbal de l'assemblée générale du 26 janvier 2000, dans sa résolution n° 9, relative au « Devenir de la Maison du Gardien », confirme l'existence d'infiltrations anciennes, mentionnant l'obligation de travaux de réhabilitation (page 6) parce que « L'intérieur de l'habitation est altéré par des infiltrations à travers la toiture... ».
- que la nouvelle géométrie de la couverture appelée de manière inappropriée « surélévation » résulte de l'application des dispositions constructives impératives du DTU 40.21 (NF P31-202-1) qui imposent des versants plans avec une pente minimale de 50 %, d'où l'obligation d'une nouvelle géométrie de la couverture,
- que M. [O] commet deux erreurs de fait et que ses observations techniques permettent d'expliquer la confusion que font les demandeurs entre ce qu'ils nomment « surélévation » ou « rehaussement » et les conséquences normales de la mise aux normes du toit du bâtiment D,
- que la géométrie du nouveau toit réalisé par lui, se révèle plus esthétique et moins haute que la solution fictive que les défendeurs soutiennent dans l'esprit d'une réfection à l'identique de l'ancien toit qu'ils prétendent retenir comme possible, mais dont il est démontré qu'elle ne l'est pas, elle aussi, sans modification de la géométrie du toit,
- qu'en synthèse, les observations de M. [O] reviennent à dire les travaux de rénovation de la toiture réalisés sont conformes aux plans visés par le Cabinet Europazur mandataire de la copropriété [4], lesquels ont été joints à la déclaration de travaux,
Sur l'appel en garantie,
- que la faute du syndic est établie, car il a validé les plans destinés à l'instruction de la déclaration de travaux et que les travaux ont été réalisés en conformité avec ces plans,
- que le préjudice à subir s'il était condamné à remettre les lieux en l'état, se composerait des frais de mise en 'uvre desdits travaux, en principal, astreintes et accessoires, sous réserve de tous autres à chiffrer et tenant notamment au caractère temporairement inhabitable des lieux ou tous autres,
- que le lien de causalité est direct et certain entre la faute et ce préjudice,
A titre subsidiaire sur l'alternative à la démolition du toit,
- que l'intérêt architectural de l'ouvrage n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires,
- que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est elle-même recherchée dans une procédure judiciaire (assignation du 30 avril 2018) pour non-respect de l'acte de vente consacrant le bâtiment D syndicat secondaire en référence au procès-verbal de l'assemblée générale du 14 mars 2001,
- que toutes les parties conviennent qu'une solution amiable est envisageable, laquelle consisterait à un détachement foncier du bâtiment D hors de l'ensemble immobilier [4].
L'ordonnance de clôture prononcée le 8 octobre 2024 a été révoquée avec l'accord exprès de toutes les parties pour admettre les dernières conclusions déposées par le syndicat des copropriétaires, et ce, par mention au dossier et une nouvelle clôture est intervenue à l'audience du 22 octobre 2024, avant l'ouverture des débats.
L'arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Le dispositif des conclusions de l'appelant comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Il est constaté que la cour n'est saisie d'aucun appel incident concernant la résolution n° 8 du 19 janvier 2010, portant élection des membres du conseil syndical, dont l'annulation était demandée et que le tribunal a rejetée.
Sur la demande d'annulation de la résolutions n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010
Cette résolution autorise le syndic à assigner en justice pour la remise en état de la toiture.
La demande d'annulation est fondée sur l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 au regard de la sincérité du décompte des voix, et sur l'abus de majorité, au motif que les travaux sur la toiture ont été autorisés.
Il est opposé :
- qu'il n'y a pas d'erreur de comptage des votes, et si une erreur est relevée, elle n'a pas de conséquence,
- qu'une résolution donnant autorisation à agir en justice n'est pas susceptible d'être abusive, en raison de sa neutralité, que la décision refusant la régularisation des travaux elle, n'a pas été contestée, que le syndicat des copropriétaires a été autorisé à faire appel du présent jugement, par une assemblée générale postérieure non contestée.
Selon les dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.
Cette résolution a été votée par 636 voix sur 796 voix, 62 voix d'abstention et 160 voix contre, dont celles de M. [T] et il est justifié que le procès-verbal a été notifié à M. [T] par lettre recommandée avec avis de réception signé le 16 février 2010.
Sur le comptage des voix
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur à la date de l'assemblée litigieuse, « Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. (') ».
L'article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 à la même date énonce que le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote et précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix. Le procès-verbal mentionne également les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Il est admis qu'une irrégularité dans le comptage des voix n'entraîne pas nécessairement la nullité de la résolution, si le résultat de celui-ci n'est pas affecté.
Il est mentionné que le total des présents et représentés était de 858 voix sur 1012, ce qui est confirmé par la feuille de présence, signée par les copropriétaires présents et représentés.
Le procès-verbal comporte la mention des votes « pour », « contre » avec précision du nom des opposants, et les abstentionnistes également avec précision de leur nom, ce qui permet de vérifier le nombre de voix exprimées de 793 après déduction des 62 voix d'abstention.
Il est produit une attestation rédigée par Mme [Z] [D], copropriétaire, qui déclare que M. [A] [G] (20 voix) et M. [L] [C] (20) sont partis avant le vote de la résolution n° 15 en lui demandant de les représenter pour la suite, que M. [T] et elle-même ont demandé au syndic d'en tenir compte, mais que le syndic a refusé au motif qu'ils n'avaient pas laissé de pouvoir par écrit et les a comptés dans les votes « pour ».
Il n'est pas discutable qu'il n'existait pas de pouvoir écrit laissé par ces messieurs. Il n'est pas prétendu que ces messieurs ont eux-mêmes avisé le syndic de leur départ.
Il résulte de l'ensemble de ces pièces que le nombre de voix « pour » a été déterminé par la différence entre les présents et représentés d'une part, les abstentionnistes et les opposants d'autre part, ce qui constitue une pratique des syndics, qui n'est pas en elle-même critiquable, sauf à modifier le sens du vote.
En l'état, compte tenu de l'absence de deux copropriétaires représentant 40 voix, pour le vote de la résolution n° 15, le comptage des votes « pour » aurait dû être de 596/750 voix, après déduction des 40 voix non exprimées, ce qui reste la majorité des voix exprimées.
Ce grief n'est donc pas caractérisé.
Sur l'abus de majorité
La charge de la preuve de l'abus de majorité pèse sur le copropriétaire qui l'allègue, s'agissant de la démonstration que la décision a été prise sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou rompant l'égalité entre les copropriétaires ou prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains.
L'abus de majorité ne saurait être déduit du seul fait que l'assemblée générale a autorisé les travaux, dès lors que c'est sur le non-respect de l'étendue de cette autorisation, que l'assemblée générale a été amenée à se prononcer, pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la remise en état de la toiture.
L'assemblée des copropriétaires est en effet libre après avoir donné une autorisation de travaux, de vérifier que cette autorisation a été respectée au stade de l'exécution des travaux, et au besoin d'agir en justice pour faire respecter ce qui a été autorisé, ce qui constitue un motif valable pour donner mandat au syndic d'agir en justice, dans l'intérêt collectif de la copropriété.
Toutes les pièces produites par M. [T] à l'appui de sa position selon laquelle il a régulièrement exécuté les travaux tels qu'autorisés par l'assemblée générale, sont inopérantes pour caractériser une rupture d'égalité entre les copropriétaires, ou une intention de nuire.
Le grief de l'abus de majorité n'est donc pas caractérisé.
M. [T] sera donc débouté de sa demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 19 janvier 2010 sur les deux fondements de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'abus de majorité, le jugement appelé étant confirmé et complété sur ce point.
Sur la demande reconventionnelle de remise en état de la toiture
Il s'agit de la demande principale du syndicat des copropriétaires, qui sollicite à titre subsidiaire, une mesure d'expertise aux fins de comparaison entre les travaux autorisés et ceux exécutés.
Il ressort des pièces de la procédure, les faits suivants :
- Par délibération du 6 janvier 2003, M. [T] a été autorisé à transformer la maison du gardien en une habitation unique, à ses frais, et sous réserve des autorisations administratives, cette autorisation étant déjà évoquée dans l'acte de vente à M. [T], dans le cadre du souhait exprimé précédemment en assemblée générale (assemblée générale du 26 janvier 2000), de régler la problématique liée au mauvais état du bâtiment D de la copropriété nécessitant des travaux et l'opportunité de créer un syndicat secondaire du bâtiment D afin d'assurer la gestion interne de ce bâtiment, étant observé que dans le règlement de copropriété le bâtiment D est constitué des lots n° 121 (appartement au premier étage), 122 (cave au premier étage) et d'un local de conciergerie au rez-de-chaussée sans tantième. L'assemblée générale du 14 mars 2001 a d'ailleurs décidé la cession du bâtiment D constitué par les lots n° 121, 122, 123 et la conciergerie, la transformation de la loge du concierge partie commune en appartement partie privative avec l'attribution d'un numéro de lot et de tantièmes de copropriété, ainsi que la création d'un syndicat secondaire bâtiment D.
- Le 19 octobre 2006, le maire de [Localité 6] a accordé la déclaration de travaux déposée le 26 septembre 2006 par M. [T] pour : « réfection de la toiture + ravalement de façades ». Y sont joints des plans de façade « existant » et façade « projet » avec le « Bon pour accord pour la copropriété « [4] » » adressé le 16 février 2006 par le syndic, avec un extrait de l'assemblée générale du 6 janvier 2003 autorisant les travaux, certifié conforme par le syndic.
- Par jugement du 26 mars 2013, le tribunal de grande instance de Grasse statuant sur assignation de M. [T], a enjoint le syndicat des copropriétaires de convoquer une assemblée générale aux fins de modification du règlement de copropriété induite par la création d'un syndicat secondaire. La cour d'appel d'Aix-en-Provence a réformé ce jugement par arrêt du 23 octobre 2014 au motif qu'il n'est pas discuté que M. [T] est seul propriétaire des lots constituant de bâtiment D, ce qui exclut la possibilité de créer un syndicat secondaire. Un pourvoi a été interjeté contre cet arrêt, mais il n'est pas justifié du sort de ce pourvoi et il n'est ainsi pas possible de vérifier l'affirmation du syndicat des copropriétaires selon laquelle le pourvoi a été rejeté.
- Le rapport privé établi par la société Saretec le 16 septembre 2013, à la demande de M. [T], conclut aux défauts de l'ancienne toiture et est d'avis que pour assurer la pérennité de la nouvelle toiture, les modifications ne pouvaient se faire qu'en respectant les prescriptions des textes professionnels, avec une modification de la géométrie de la toiture. Un avis technique privé du 8 octobre 2013, de M. [B] [J], conclut dans les mêmes termes.
- Le rapport privé établi par M. [N] [O] le 20 janvier 2015, à la demande du syndicat des copropriétaires, conclut que la maison de M. [T] a été, sans nul doute, surélevée pour des raisons de commodité d'habitabilité intérieure, et ce en contradiction avec le PLU de la commune et la déclaration de travaux, que l'assemblée générale de la copropriété n'a donné aucun accord sur ces travaux, que seul un plan identique aux travaux réalisés a été signé par le syndic et a été joint au dossier de déclaration de travaux, et pourtant ce plan n'est pas conforme à la demande de simple rénovation de la toiture.
- Selon procès-verbal d'assemblée générale du 11 avril 2024, l'assemblée générale a adopté la résolution par laquelle il est donné mandat au syndic de préparer un protocole d'accord avec M. [T] dont les conditions sont fixées, notamment la fin des procédures en cours, l'autorisation de scission du lot 148 appartenant à M. [T], le paiement d'une somme au syndicat des copropriétaires.
Il est confirmé à la lecture de ces pièces que la toiture du bâtiment D devait être refaite, puisque cela était expressément évoqué en assemblée générale, le choix étant, soit de ne rien faire en attendant la ruine progressive, soit de vendre et de créer un syndicat secondaire du bâtiment D.
La création d'un syndicat secondaire était ainsi envisagée pour épargner l'ensemble des copropriétaires d'avoir à participer aux travaux importants que nécessitait le bâtiment D.
M. [T] propriétaire par ailleurs des lots n° 12 (cave dans le bâtiment A), 30 (appartement au troisième étage du bâtiment A) et 128 (emplacement de parking bâtiment E), s'est porté acquéreur des lots 121, 122, 123 et de l'ancien local de conciergerie partie commune, devenu lot n° 148, soit la totalité des lots (121, 122 et 148) composant le bâtiment D, étant observé que l'assemblée générale du 14 mars 2001, lorsqu'elle évoque le bâtiment D, y inclut également le lot n° 123, que le règlement de copropriété précise dépendre du bâtiment E, comme l'acte de vente au profit de M. [T] du 6 décembre 2002.
Il est justifié qu'en réponse à une demande de M. [T], le syndic a répondu par courrier du 3 septembre 2002 concernant la transformation des logements du bâtiment D, syndicat secondaire, que le