Troisième chambre civile, 23 janvier 2025 — 23-18.643

CIV. 3 CL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 janvier 2025 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 40 FS-B Pourvoi n° Q 23-18.643 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 JANVIER 2025 La société Etanchisol, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Q 23-18.643 contre l'arrêt rendu le 29 mars 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 5 - chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Capstone Carré Ivry, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Etanchisol, de la SCP Marc Lévis, avocat de la société Capstone Carré Ivry, et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocat général, après débats en l'audience publique du 10 décembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, Mmes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, Mmes Pic, Oppelt, conseillers, Mme Schmitt, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, Mme Morel-Coujard, avocat général, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 mars 2023), le 3 février 2015, la société Capstone Carré Mure, devenue la société Capstone Carré Ivry (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux situés au sein d'un parc d'activité donnés à bail à la société Etanchisol (la locataire), après lui avoir délivré le 26 novembre 2014 un commandement de payer des loyers et charges, l'a assignée en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. 2. Le 10 juillet 2015, la bailleresse a délivré un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire. Le 30 juillet 2015, la locataire a assigné la bailleresse en contestation de ce commandement. 3. Le 5 août 2016, la locataire a assigné la bailleresse en contestation du congé délivré sans offre de renouvellement le 29 juin 2016, et en paiement d'une indemnité d'éviction. 4. Les instances ont été jointes. 5. La locataire a demandé de voir réputer non écrite la clause d'indexation insérée au bail et de condamner la bailleresse à lui payer une certaine somme au titre du trop-perçu de loyers par l'effet de l'indexation, rétroactivement sur une période de cinq ans. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 6. La locataire fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la bailleresse au paiement d'une certaine somme au titre de l'indu, alors « que lorsque la clause d'indexation est réputée non écrite, elle est considérée comme n'ayant jamais existé ; que le bailleur doit donc restituer toutes les augmentations de loyer résultant de l'application d'une clause d'indexation invalidée, dans la limite de la prescription quinquennale, la restitution des indexations illicites non prescrites devant nécessairement s'effectuer au regard du loyer initial et non du montant du dernier loyer illicitement indexé, sauf à permettre à une clause contraire à l'ordre public de direction de continuer à produire des effets ; qu'en énonçant, pour limiter le montant des restitutions dues à la société Etanchisol, que l'action en répétition de l'indu étant soumise à la prescription quinquennale, la créance de restitution ne pouvait être calculée que sur la base du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription, la cour d'appel a violé les articles L. 145-15 et L. 145-37 et suivants code de commerce, ensemble, par fausse application, l'article 2224 du code civil. » Réponse de la Cour Vu les articles 2224 du code civil et L. 145-15 du code de commerce : 7. Aux termes du premier de ces textes, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 8. Selon le second, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre V ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. 9. Il est jugé que l'action tendant à voir réputer no