Pôle 5 - Chambre 3, 23 janvier 2025 — 23/06802
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 23 JANVIER 2025
(n° 14 /2024, 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 23/06802 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOGL
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 janvier 2023-tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section)- RG n° 18/10776
APPELANTE
S.C.I. S.C.I. 125
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 327 061 313
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de Paris, toque : B0653
Assistée de Me Nicolas FILIPOWICZ, avocat au barreau de Paris, toque : D1042
INTIMÉE
S.A.R.L. PRIMAVERA
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 414 297 010
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistée de Me Christophe DAYRAS, avocat au barreau de Paris, toque : B650
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Marie Girousse, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 1997, M. [R] [O] a donné à bail à M. [B] [N], avec la possibilité pour ce dernier de substituer au bénéfice du bail une SARL dont il serait le gérant, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9] dans un immeuble en copropriété. Ce bail commercial avait été conclu à usage de « Café-Brasserie-Restaurant-plats à emporter ».
M. [B] [N] a constitué la société Primavera avec Mme. [V] [J] suivant des statuts du 26 septembre 1997. Cette société a été immatriculée au RCS de [Localité 8] le 17 novembre 1997.
M. [B] [N] et Mme. [V] [J] ont cédé leurs parts de la société Primavera à de nouveaux associés en février 2003.
Par acte sous seing privé du 8 mars 2007, la SCI 125, dont M. [R] [O] est l'un des associés, a donné bail à la société Primavera les mêmes locaux, pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2006, moyennant un loyer de 1.650 euros par mois hors taxes et hors charges payable d'avance.
Les locaux loués sont :
- une cave (lot n° 10 de la copropriété),
- un local commercial divisé en boutique et cuisine situé dans le bâtiment A au rez-de -chaussée (lot n° 12 de la copropriété),
- une pièce située dans le bâtiment A au premier étage (lot n° 14 de la copropriété),
- un local à usage de chantier situé dans le bâtiment H au rez-de-chaussée (lot n° 64 de la copropriété).
Par jugement du 30 octobre 2007, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Paris 11ème qui se plaignait de la réalisation par les locataires de la SCI 125 de travaux non autorisés en sous-sol ayant abouti à la création d'un espace bar au sous-sol par annexion des caves voisines au lot n° 10 et d'une partie commune (démolition des cloisonnements des caves, percement d'une trémie et pose d'un escalier), a notamment :
- condamné la SCI 125 à procéder à la remise de ses locaux en leur état initial par suppression de l'escalier en bois accédant au sous-sol et rebouchage de la trémie, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamné M. [B] [N] à garantir la SCI 125 de cette condamnation,
- rejeté la demande de la SCI 125 d'appel en garantie vis à vis de la société Primavera.
Par jugement du 15 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI 125 aux fins notamment de constat d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers par la locataire, a notamment :
- débouté la SCI 125 de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire en raison de la nullité de la clause résolutoire figurant au bail,
- condamné la société locataire à payer à la SCI 125 la somme de 4.048,84 euros outre les intérêts au taux légal.
A la suite de dégâts des eaux dans les parties communes qu'il imputait à des travaux effectués dans le lot n° 14 appartenant à la SCI 125 et loué par la société Primavera, le syndicat des copropriétaires a obtenu en référé la désignation d'un exper