Juridiction Expropriation, 29 janvier 2025 — 24/00022
Texte intégral
JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE [Adresse 27]
N° R.G. 24/00022 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5DHM
L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR (EPF)
C/
M. [N] [K] M. [Y] [K] M. [S] [K] M. [O] [E] Mme [V] [E] M. [B] [E]
Préemption sur la commune de [Localité 28] : fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 29]
LE 29 JANVIER 2025
JUGEMENT
EXPROPRIANT
L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR (EPF) dont le siège social est sis [Adresse 25], pris en la personne de sa Directrice Générale, Mme [U] [H],
représenté par Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS
CONTRE :
EXPROPRIES
Monsieur [N] [K] demeurant [Adresse 1]
Monsieur [Y] [K] demeurant [Adresse 18]
Monsieur [S] [K] demeurant [Adresse 1]
Monsieur [O] [E] demeurant [Adresse 7]
Madame [V] [E] demeurant [Adresse 6]
Monsieur [B] [E] demeurant [Adresse 5]
Tous représentés par Me Valérie KEUSSEYAN-BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE
En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 26], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 4]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation
Greffier : Élisa ADÉLAÏDE
Débats à l’audience publique du 4 décembre 2024
EXPOSE DU LITIGE :
Le 20 décembre 2017, l’Etat et l’EPF ont signé une convention cadre n°3 définissant les interventions de l’EPF PACA sur le territoire des communes en constat de carence sur la région Provence Alpes Cote d’Azur.
Le plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) approuvé le 19 décembre 2019 dispose d’un secteur de mixité sociale instaurant sur l’ensemble parcellaire 40 % de logements en mixité sociale.
Par délibération de la métropole Aix-Marseille-Provence du 15 décembre 2022 a institué le droit de préemption Urbain sur la commune de [Localité 28].
Par arrêté du 21 décembre 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône a prononcé la carence au titre de la période triennale 2020-2022 pour la commune de [Localité 28] et le transfert du droit de préemption urbain à l’Etat.
Par arrêté du 26 février 2024, le préfet des Bouches-du-Rhône a délégué l’exercice du droit de préemption à l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur.
Dans le secteur de mixité sociale et à proximité du centre-ville se trouve l’ensemble immobilier sis [Adresse 29] à [Localité 28].
Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie le 23 janvier 2024, l’indivision [K]-[E] a déclaré vouloir vendre le bien immobilier [Adresse 29] à [Localité 28], parcelles cadastrées Section BC n°[Cadastre 15] (648 m2) et BC n°[Cadastre 17] (192 m2), pour un prix de vente de 1.400.000 € et 84.000 € de frais d’agence.
Par décision n°2024-23 du 10 avril 2024, l’EPF PACA a décidé d'exercer son droit de préemption, et fait une offre d’acquérir le bien susvisé pour un prix de 1.140.000 €.
Par courrier reçu le 27 mai 2024 les consorts [K]-[E] ont fait connaître à l'EPF PACA leur refus du prix proposé et le maintien du prix mentionné dans la DIA.
Par mémoire reçu au greffe le 11 juin 2024, l’EFP PACA a saisi la juridiction d’une demande de fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 29] à [Localité 28], parcelles cadastrées Section BC n°[Cadastre 15] (588 m2) BC n° [Cadastre 16] (648 m2) et BC n°[Cadastre 17] (192 m2), au prix de 1.140.000 €.
Par courrier reçu le 11 juillet 2024, l’EPF PACA a fait signifier au juge de l’expropriation sa consignation du 26 juin 2024 correspondant à la somme de 171.000 €.
Le commissaire du gouvernement a transmis ses conclusions au greffe de la juridiction le 9 octobre 2024.
La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 23 août 2024 au 15 octobre 2024.
L’audience publique a eu lieu le 4 décembre 2024.
Par mémoire reçu au greffe le 16 novembre 2024, l’EPF PACA a maintenu sa demande de fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier à 1.140.000 euros et sollicité le rejet des demandes des consorts [K]-[E].
Il se fonde sur la méthode par comparaison en proposant quatre références de biens vendus entre 2.403.34 euros et 5.180 euros du m2. Prenant en considération la surface utile du bien, ses dépendances, la taille du terrain, l’accès étroit sur une petite route et la servitude, il retient un prix au m2 de 5.065 €.
Il s’oppose à la méthode de la charge foncière proposée par les expropriés, considérant que le bien est un bien bâti et non un terrain nu et ajoute que les références produites par le commissaire du gouvernement ne portent pas sur des biens comparables.
Il affirme que le juge de l’expropriation ne peut pas prendre en compte l’incidence fiscale de l’acquisition du bien par l’EPF et, qu’à ce stade de la procédure, aucune commission d’agence n’est due, puisque que l’EPF conserve la possibilité de renoncer à son droit de préemption. Enfin, elle considère que les frais d’expertise et de trava