LOYERS COMMERCIAUX, 5 février 2025 — 23/08039

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 23/08039 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YJWG Minute n° 25/00008

Grosse délivrée le : 05/02/2025 à Avocats

JUGEMENT RENDU LE CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 08 Janvier 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. SG Vimeney immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°413 510 660, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.R.L. CITY GAME, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bérénice DYOT, avocat au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 16 mai 2013, la SCI CANCER, aux droits de laquelle vient la SAS SG VIMENEY, a donné à bail commercial à l’EURL CITY GAME, à compter du 16 mai 2013 pour une durée de neuf ans, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel initial de 36.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de salle de billard, jeux, petite restauration... Par un avenant du 10 septembre 2016, le montant du loyer a été ramené à la somme annuelle de 30.000 euros à compter du 16 septembre 2016 et jusqu’au 16 mai 2022.

Le 09 décembre 2021, la SARL CITY GAME a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial venant à expiration le 15 mai 2022.

Le 30 mars 2023, la SAS SG VIMENEY a fait signifier au preneur son acceptation du principe de renouvellement du bail et formulé une proposition de fixation d’un loyer renouvelé porté à la somme de 49.500 euros par an en application des dispositions de l’article L145-11 du code de commerce.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 02 août 2023, la SAS SG VIMENEY a, par acte du 06 septembre 2023, fait assigner la SARL CITY GAME devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 16 mai 2022.

Par jugement du 14 février 2024, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 16 mai 2022, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [D].

L’expert a déposé son rapport le 09 juillet 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS SG GIMENEY, soutenant son mémoire signifié le 19 décembre 2024 et déposé au greffe le 29 novembre 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

débouter la société CITY GAME de l’ensemble de ses demandes,fixer le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 16 mai 2022 à la somme annuelle de 45.000 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2022ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner la société CITY GAME au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS SG VIMENEY soutient, en application des articles L145-33, R145-6 et R145-8 du code de commerce, que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative compte tenu de l’existence de motifs de déplafonnement constitués par la modification notable des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité. Ainsi, elle fait valoir que la modification conventionnelle au cours du bail expiré du montant du loyer à la baisse à hauteur de 16%, qui ne s’analyse pas en une franchise de loyer, sans contrepartie en faveur du bailleur, pour une durée indéterminée, ayant conduit de manière proportionnelle à la diminution du dépôt de garantie, constitue une modification notable des obligations des parties. Elle ajoute que cette modification a eu pour objectif d’éviter à la société preneuse de faire faillite au regard des difficultés rencontrées lors des trois premières années, la nouvelle valeur étant décorrélée de la valeur locative du fond, ce qui conférerait à la SARL CITY GAME, en l’absence de déplafonnement, le bénéfice d’un local à un loyer de renouvellement largement inférieur aux prix couramment pratiqués dans le voisinage ou pour des locaux équivalents.

La société GIMENEY expose également que la zone industrielle, dans laquelle est implanté le local, a béné