LOYERS COMMERCIAUX, 5 février 2025 — 21/08695

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 21/08695 - N° Portalis DBX6-W-B7F-WAUQ Minute n° 25/00006

Grosse délivrée le : 05/02/2025 à Avocats

JUGEMENT RENDU LE CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 08 Janvier 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. THEO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.S. PRIMI CHEZ POMPETTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe HONTAS de la SELARL HONTAS ET MOREAU, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 2 septembre 2010, la SCI THEO a donné à bail commercial à la SARL TAP BORDEAUX, pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2010, un local dans immeuble situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel initial de 19.200 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce. La SARL PRIMI a acquis le fonds de commerce par acte du 26 décembre 2018.

Le 19 août 2019, la SARL (aujourd’hui SAS) PRIMI a fait signifier à la SCI THEO une demande de renouvellement du bail commercial. Le 18 novembre 2019, la SCI THEO a fait signifier son acceptation du principe du renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2019 et proposé la fixation du loyer déplafonné à la somme de 48.526,20 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 20 septembre 2021, la SCI THEO a, par acte du 8 novembre 2021, fait assigner la SAS PRIMI (CHEZ POMPETTE) devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2019.

Par jugement du 05 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er septembre 2019 et avant dire droit sur la fixation du prix du bail, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [I] [H].

L’expert a déposé son rapport le 15 avril 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI THEO, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 2 octobre 2024 et déposé au greffe le 27 septembre 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2019 à la somme annuelle de 46.184,60 euros hors taxes et hors charges, avec intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet et capitalisation des intérêts,condamner la SAS PRIMI au paiement des dépens de l’instance, et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, la SCI THEO fait valoir l’existence d’un motif de déplafonnement en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité constituée par l’augmentation visible et notable de la fréquentation du quartier Saint Paul depuis le début du bail en raison des travaux de réaménagement réalisés, de l’implantation de restaurants, de l’accroissement constante de la fréquentation touristique et de la population, et de l’extension des réseaux de transport. Pour la détermination de la valeur locative, la SCI THEO expose, au visa des articles L145-33, R145-3 à R145-8 du code de commerce, que la surface totale du local telle que retenue par l’expert à 186m² doit être pondérée à 119,96m² et non à 99,54m² comme proposé par l’expert judiciaire, compte tenu de l’activité de restauration exercée qui rend les tables situées au fond du local configuré en profondeur aussi prisées que celles situées en bordure de vitrine, toutes les zones, bien qu’étroites, pouvant recevoir des tables et ainsi être pleinement exploitées. A ce titre, la SCI THEO fait valoir que la première et la deuxième zone doivent être pondérées à 1, la troisième zone et le surplus du fond de salle à 0,8, et qu’elle accepte la pondération proposée par l’expert pour les autres zones. Elle demande par ailleurs la fixation de la valeur locative unitaire à 350 euros/m² et non 320 euros/m² comme retenu par l’expert, conformément à la moyenne des tarifs pratiqués sur la [Adresse 1] exclusivement, au regard des avantages constitués par l