1ère Chambre, 10 février 2025 — 24/00012

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION) ------------------------------------------ JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION -----------------------------------------

JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DU 10 FEVRIER 2025

DOSSIER N° RG 24/00012 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZQ4 NAC : 70Z

Minute N° 25/00005

Projet : Fixation du prix de préemption - Parcelles AO [Cadastre 24] - [Cadastre 25] - [Cadastre 26] - [Cadastre 27]

À l’audience du 10 Février 2025, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA RÉUNION [Adresse 23] [Localité 35]

Représentée par Maître Isabelle NGUYEN de la SELARL ING AVOCAT-CONSEIL, avocat au barreau de STRASBOURG.

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

SCI BOSSMAN SON [Adresse 2] [Localité 34]

Représentée par Maître Benoît JORION, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 10 mars 2024, la commune de [Localité 34] (Réunion) a reçu de la SCI Bossman Son, représentée par [V] [E] [G], une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) un ensemble de parcelles cadastrées section AO n° [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26] et [Cadastre 27], sises [Adresse 5] et [Adresse 5] [Adresse 37] à [Localité 34]-de-la-Réunion pour une surface totale de 859 m², au prix de 1.129.739 euros outre une commission d’agence à la charge de l’acquéreur de 110.000 euros.

L’Etablissement Public Foncier de la Réunion (EPFR) est titulaire du droit de préemption suivant délibérations du conseil municipal de la mairie de [Localité 34] en date des 29 mai 2017 et 25 septembre 2020.

La ville a confié à l’EPFR ce droit dans le cadre du projet de renouvellement urbain Nord Est Littoral (dit PRUNEL) en vue notamment d’une redynamisation économique et sociale des quartiers via une requalification des espaces de vie et des espaces publics et favoriser leur porosité, dont le quartier dit [Adresse 37].

L’EPFR a, par décision du 20 juin 2024, exercé son droit de préemption sur le bien concerné par le projet PRUNEL et proposé un prix de 826.500 euros HT en ce compris la commission d’agence de 110.000 euros et en sus la TVA sur marge à recalculer au jour de la vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 juillet 2024, reçue le 11 juillet suivant par l’EPFR, la SCI Bossman Son a dit via son notaire refuser l’offre et l’a invité à saisir le juge de l’expropriation.

C’est dans ces conditions que, suivant mémoire introductif du 18 juillet 2024, reçu le 22 juillet 2024 au greffe, l’EPFR a saisi dans le délai de 15 jours le juge de l’expropriation du département de la Réunion aux fins de fixation du prix du bien préempté et notifié aux défendeurs la saisine de cette juridiction par lettre recommandée avec accusé de réception datée du même jour.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 20 août 2024, reçu au greffe le 21 août 2024, l’EPFR justifie avoir consigné une somme de 123.975 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, correspondant à 15 % de l’évaluation du directeur départemental des Finances Publiques, suivant récépissé de consignation en date du 13 août 2024.

Par ordonnance du 26 août 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux et l’audition des parties au vendredi au 25 octobre 2024.

Le transport a eu lieu à cette date en présence des représentants de l’EPFR, de [V] [E] [G] et [Z] [T] épouse [G] pour la SCI Bossman Son et de la commissaire du Gouvernement.

Par conclusions du 10 octobre 2024, enregistrées au greffe le 15 octobre 2024, la commissaire du gouvernement a proposé au juge de fixer un prix total de 764. 510 euros HT mais dit retenir l’offre de prix de l’EPFR, plus favorable, de 826.500 euros hors taxe et hors commission d’agence.

À l’audience du 25 novembre 2024, les parties étaient représentées par leur avocat respectif. Elles ont versé leur mémoire qu’elles ont développé en application des dispositions de l’article R.311-20, al. 1er du code de l’expropriation.

L’EPFR a déclaré retenir un prix sur la base de l’évaluation de la commissaire du gouvernement soit, 764. 510 euros HT outre la TVA et les frais d’agence de 110.000 euros. Il relève qu’il n’y a pas de termes de référence à l’appui de la demande de la SCI Bossman Son et souligne que le marché n’est pas très dynamique dans ce secteur pour le moment. Il demande d’exclure la méthode du compte à rebours précisant qu’il n’y a pas de permis de construire valable à l’heure actuelle.

La SCI Bossman Son fait valoir qu’il s’agit d’un bien très rare et que des termes de référence en a