Service des référés, 10 février 2025 — 24/57398

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/57398 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6BHB

N° : 7

Assignation du : 25 Octobre 2024

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND le 10 février 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 7] représentée par Madame la Maire de [Localité 7], Madame [Y] [P] [Adresse 3] [Localité 2]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229

DEFENDERESSE

Madame [X] [G] née le 16 mars 1962 au [Localité 4] (94) [Adresse 1] [Localité 8]

représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735

DÉBATS

A l’audience du 13 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 25 octobre 2024, la ville de Paris a attrait Madame [X] [G] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 13 janvier 2025, la ville de [Localité 7], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les termes de son assignation et demande à la juridiction de : A titre principal : - constater l’infraction commise par Madame [X] [G] au titre de l’article L 631-7 du code la construction et de l’habitation, - condamner Madame [X] [G] à lui payer une amende civile de 50 000 €, - ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] à [Localité 8] (lots n°47 à 48), sous astreinte de 36 000 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer, A titre subsidiaire : - constater l’infraction commise par Madame [X] [G] au titre de l’article L 314-1-1 IV du code du tourisme, - condamner Madame [X] [G] à lui payer une amende civile de 20 000 €, soit 10 000 € par année en infraction pour les années 2021 et 2022, En tout état de cause : - condamner Madame [X] [G] à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 7] fait notamment valoir que ce local en cause ne constitue pas le domicile principal de la défenderesse qui vit et travaille à [Localité 6], et que ce local est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par Madame [X] [G] de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

A titre subsidiaire, s’il était reconnu que le local litigieux était la résidence principale de la demanderesse, elle fait valoir que la défenderesse a dépassé la limite légale des 120 jours pour les années 2022 et 2023.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, Madame [X] [G] demande au juge des référés : A titre principal : - débouter la ville de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire : - la condamner à une amende symbolique de 1€, ou, à titre plus subsidiaire, à une somme qui ne pourra excéder 2 000 €,

En tout état de cause : - condamner à la ville de [Localité 7] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [X] [G] fait valoir que le logement en cause constitue bien son domicile principal, et qu’elle donne des cours de yoga à [Localité 6] que quelques jours par semaine depuis le Covid et dans le cadre d’une pré-retraite. Elle expose qu’elle a déclaré fiscalement cette adresse comme sa résidence principale et a réglé les taxes y afférentes. A titre subsidiaire, sur la limite des 120 jours, elle soutient qu’elle peut se prévaloir d’un déplafonnement en raison de ses obligations professionnelles, et invoque sa bonne foi et sa collaboration avec la ville de [Localité 7], ayant mis fin aux locations de courtes durées, pour voir minorer le montant de l’amende.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 10 février 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa 1er de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également : « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. »

Selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale cst entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Au cas présent, la défenderesse a déclaré fiscalement l’adresse sis [Adresse 1] à [Localité 8] comme étant sa résidence principale et fait valoir qu’il s’agit effectivement de son domicile principal. Elle produit, pour en justifier, ses avis d’imposition de taxes d’habitation et de taxes foncières pour les années concernées par le litige.

La ville de [Localité 7] soutient, quant à elle, que cette adresse ne constitue pas la résidence principale de Madame [X] [G], dans la mesure où celle-ci donne des cours de yoga à [Localité 6] où elle réside de manière permanente ou quasi-permanente.

La ville de [Localité 7] verse aux débats les éléments suivants : - une capture d’écran illisible du site internet sur lequel il est possible de réserver les cours de yoga de Madame [G] à [Localité 6], - un renvoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à la défenderesse à un point de retrait situé à [Localité 5], - un contrat d’occupation de la salle Form’l située à [Localité 6] conclu par la défenderesse pour dispenser ses cours de yoga les mercredis, jeudis, et vendredis pour les années 2022/2023 et 2023/2024.

Cependant, ces seules pièces, dont il ressort que la défenderesse dispense des cours de yoga à [Localité 6] 3 jours consécutifs par semaine, sont insuffisantes pour démontrer que l’adresse du [Adresse 1] à [Localité 8], fiscalement déclarée, n’est pas la résidence principale de Madame [X] [G].

Dès lors, dans ces circonstances, la ville de [Localité 7] sera déboutée de sa demande de condamnation à une amende sur le fondement de l’article L 631-7 du code la construction et de l’habitation, et de sa demande tendant à voir ordonner sous astreinte le retour à l’habitation.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l'article L 314-1-1 IV du code du tourisme

Aux termes de l'article L 314-1-1 IV et suivants du code du tourisme : « Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours. La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.  IV bis.-Sur le territoire des communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d'un changement de destination relevant du code de l'urbanisme, l'autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l'autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l'urbanisme sont respectées. Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent IV bis. V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €. Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 €. Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 €. Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l'amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme ».

Par délibération des 3, 4 et 5 juillet 2017, le conseil de [Localité 7] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l'article L324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à enregistrement toute location pour de courtes durées d'un local meublé à destination d'une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d'un numéro d'enregistrement.

Aussi la personne qui propose à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile un local meublé situé à [Localité 7] dont elle a déclaré qu'il s'agissait de sa résidence principale encourt-elle une amende d'un montant maximal de 10 000 € si elle loue ledit local plus de 120 jours par an.

Au cas présent, Madame [X] [G] a enregistré sur le site dédié de la Ville de [Localité 7] une déclaration préalable prévue par l'article L324-1-1 du code de tourisme afin d'offrir à la location en meublé de tourisme un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 8], en précisant que ce bien constitue sa résidence principale. Elle a été alors spécialement informée qu'à [Localité 7], la location de courte durée n'est possible que s'il s'agit d'un local commercial ou de la résidence principale du déclarant lorsque celle-ci est louée moins de 120 jours par an.

La ville de [Localité 7] indique Madame [X] [G] a loué son logement sur Airbnb : - 212 nuitées en 2022 dont 92 nuitées au-delà de la limité légale, - 166 nuitées en 2023 dont 46 nuitées au-delà de la limité légale.

La défenderesse invoque, d’une part, ses obligations professionnelles pour solliciter le déplafonnement de la limite légale des 120 jours, et soutient, d’autre part, qu’elle n’a pas dépassé le nombre autorisé de nuitées, le décompte Airbnb fourni par la demanderesse ne tenant pas compte des réservations annulées.

Toutefois, force est de constater qu’il est possible, pour Madame [G], professeur de yoga à son compte, de dispenser ses cours de yoga à [Localité 7], lieu de sa résidence principale, et qu’elle ne justifie pas, au vu des pièces produites, de la nécessité d’exercer son activité professionnelle dans une autre ville.

En outre, contrairement à ce qu’elle affirme, le décompte des nuitées Airbnb qu’elle produit pour les années 2022 et 2023 ne permet pas de vérifier avec certitude les réservations annulées.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il s’ensuit que Madame [X] [G] a enfreint les dispositions de l'article L 314-1-1 IV du code du tourisme.

Sur le montant de l’amende

En application de l'article L 314-1-1 V du code du tourisme, l’amende encourue est 10 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L 314-1-1 IV du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, la ville de [Localité 7] indique que les gains de Madame [X] [G] peuvent être estimés à 23 828 € pour l’année 2022, et à 11 914 € pour l’année 2023, pour un prix moyen de la nuitée de 259 €, soit un total de 97 902 €, dont 35 742 € provenant des nuitées illicites.

Ainsi, compte tenu de la durée de la période incriminée de deux années, du nombre de nuitées en dépassement, du gain retiré, et du fait que la défenderesse a cessé de louer son logement après la visite de l’agent assermenté de la ville de [Localité 7] en 2024, il convient de fixer l’amende à 8 000 €.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu'il est fait droit aux demandes de la ville de [Localité 7], Madame [X] [G] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Au cas présent, Madame [X] [G] devra verser à la ville de [Localité 7] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [X] [G] à payer une amende civile de 8 000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 7] ;

Déboute la ville de [Localité 7] de sa demande de condamnation à une amende sur le fondement de l’article L 631-7 du code la construction et de l’habitation, et de sa demande tendant à voir ordonner sous astreinte le retour à l’habitation ;

Condamne Madame [X] [G] aux dépens ;

Condamne Madame [X] [G] à payer à la ville de [Localité 7] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Fait à Paris le 10 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE