JCP - CIVIL2, 3 décembre 2024 — 24/01414
Texte intégral
N° RG 24/01414 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GJBJ
Minute : JCP
Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Virginie VARAS de la SELARL DV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0204
Copie certifiée conforme délivrée le : à : [L] [J]
Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES
Juge des Contentieux de la Protection
JUGEMENT Contradictoire
DU 03 Décembre 2024
DEMANDEUR(S) :
Madame [G] [S] demeurant 8 route de Rambouillet - 78550 MAULETTE représentée par Me VARAS Virginie de la SELARL DV AVOCATS, demeurant 28 rue Notre Dame des Victoires - 75002 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0204
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Madame [L] [J] demeurant 52 place de la gare - Logement 3 - 28230 EPERNON comparante en personne
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 03 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat du 22 juin 2017 avec effet au 15 juillet 2017, Madame [G] [S] a donné à bail à Madame [L] [J] un local à usage d’habitation situé au 52 Place de la Gare - logement 3- 28230 EPERNON, pour un loyer mensuel actualisé de 513,68 € outre 69 € de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [G] [S] a fait signifier le 23 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 6.287,96 € et d'avoir à justifier d'une assurance, visant les clauses résolutoires insérées au bail.
Madame [G] [S] a ensuite fait assigner Madame [L] [J] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES pour demander sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de Madame [L] [J] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, - de condamner cette dernière au paiement : - de la somme de 6.701,36 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu'au jour de la libération effective du logement, - d’une somme de 1.000€ à titre de dommages intérêts sur le fondement de l’article 1153 du code civil, - d'une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile - des dépens.
A l’audience du 24 septembre 2024, Madame [G] [S] - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 9.048,81 €.
A l'appui de ses prétentions, Madame [G] [S] fait valoir que des difficultés de paiement de loyers et charges, qui perdurent dans le temps,
Régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à étude en date du 10 mai 2024, Madame [L] [J] comparait en personne. Elle ne conteste pas la dette, mais sollicite des délais pour le paiement de la dette locative.
A l'appui de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle est célibataire et qu’elle habite au-dessus de son commerce de restauration. Elle indique, avoir fait l’objet d’un redressement judiciaire, mais qu’elle est à nouveau in bonis. Elle précise, qu’elle n’a pas revenu, car elle a cherché en premier lieu à sauvegarder l’emploi de ses deux salariés et le sien. Elle fait part de son intention de rendre le logement.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS
I. SUR LA RÉSILIATION :
- sur la recevabilité de l'action :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.
En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 13 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame [G] [S] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l’action est recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 7 g a été délivré le 23 novembre 2023. Madame [L] [J] n'a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le Juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance de ce commandement.
En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 janvier 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges.
L’expulsion de Madame [L] [J] sera ordonnée, si elle ne donne pas suite à sa déclaration de libérer les lieux volontairement.
II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Madame [L] [J] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.
En l'espèce, Madame [G] [S] produit un décompte démontrant que Madame [L] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.048,81 € à la date du juin 2024.
Madame [L] [J], ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette.
En conséquence, Madame [L] [J] sera condamnée au paiement de cette somme de 9.048,81 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6.287,96 € à compter du commandement de payer du 23 novembre 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Enfin en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par la locataire, cette dernière sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
III SUR LA DEMANDE DE DELAIS :
L’article 24 V de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge , « à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »
Madame [L] [J] demande de pouvoir s’acquitter de la dette locative par mensualité d’un montant de 250€ par mois pendant 36 mois sans pour autant demander la suspension des effets de la clause résolutoire ».
Elle explique qu’elle a eu des difficultés financières, qui ont abouti à une procédure de redressement, mais que son commerce de restauration est à nouveau in bonis et qu’elle a pu préserver l’emploi de deux salariés.
Elle a effectué trois règlements en 2023 d’un montant respectif de 1.004,78€, 1.537,32€ et 2.500€.
Compte tenu des efforts faits par la locataire pour sauvegarder son outil de travail et l’emploi de deux salariés, tout en effectuant des versements dès que sa situation lui permettait, il sera fait droit à sa demande de délais de grâce.
Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dommages et intérêts
Madame [G] [S] ne justifie pas d'un préjudice autre que celui qui est réparé par l'allocation des intérêts au taux légal. Au demeurant, elle ne démontre pas que seule la mauvaise foi de la locataire serait à l’origine des impayés de loyers. Sa demande de dommages et intérêts supplémentaires sera rejetée.
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.
En l’espèce, Madame [L] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [S], Madame [L] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2017 avec effet au 15 juillet 2017 entre Madame [G] [S] et Madame [L] [J] concernant le local à usage d’habitation situé au 52 Place de la Gare logement 3 28230 EPERNON sont réunies à la date du 5 janvier 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [L] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Madame [L] [J] à verser à Madame [G] [S] la somme de 9.048,81 € (neuf mille quarante huit euros et quatre vingt un cents) (décompte arrêté au juin 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 6.287,96 € et à compter du présent jugement pour le surplus
CONDAMNE Madame [L] [J] à payer à Madame [G] [S] une indemnité mensuelle d’occupation de la date de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ;
FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;
AUTORISE Madame [L] [J] à s’acquitter de la dette locative, outre le loyer et les charges courants, ou l’indemnité d’occupation tant qu’elle n’aura pas quitter les lieux, en 36 mensualités dont 35 mensualités d’un montant de 250 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;
DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité, quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE Madame [L] [J] à verser à Madame [G] [S] une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [L] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi jugé et prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Karine SZEREDA Isabelle DELORME