Pôle Civil section 2, 11 février 2025 — 21/02377

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TOTAL COPIES 5 COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT 2 COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT 2 COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J. 1

N° RG 21/02377 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NFXF Pôle Civil section 2

Date : 11 Février 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [U] né le 27 Décembre 1962 à [Localité 4] - ESPAGNE, Madame [Z] [N] [E] [U] née le 16 Juin 1966 à [Localité 16],

tous deux domiciliés [Adresse 2]

représentés par Maître Aurélie NALLET de la SELARL LEXAVOCATS, avocat plaidant au barreau de LYON et Me Marie josé GARCIA, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 13] [Adresse 7], immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 819 455 379, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Assesseurs : Céclila FINA-ARSON Sabine CABRILLAC, magistrat à titre temporaire assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Décembre 2024 au cours de laquelle Sabine CABRILLAC a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 11 Février 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 11 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE : La SAS PROPRIETAIRES DOMAINE DU [Adresse 10], implantée à [Localité 8], est spécialisée dans le secteur d'activité de l'hébergement touristique et autre hébergement de courte durée. Elle a acquis le fonds de commerce de la résidence [5] du golf par acte du 29 juillet 2016, suite à la liquidation judiciaire du précédent exploitant. Les villas établies au sein de la [Adresse 17], située [Adresse 1] à [Localité 9], sont exploitées aux termes de baux commerciaux.

M. et Mme [U] sont propriétaires de la villa A31, de type T4, d’une surface de 79,50m², au sein de la dite résidence, donnée à bail commercial à la SAS [Adresse 13] [Adresse 7] depuis le 28 juillet 2016, pour une durée de 11 ans et moyennant un loyer de 3913,71 € TTC, avec un montant fixe garanti.

Dans le contexte de crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19, et par voie de lettre circulaire du 5 juin 2020 adressée à l’ensemble des propriétaires-bailleurs de la Résidence «[Adresse 6]», le preneur a fait valoir l’exécution impossible de son obligation au paiement des loyers et charges dus à compter du 2ème trimestre 2020 en raison d’un événement de force majeure et a soumis aux propriétaires deux options, à savoir: jouir d’une semaine supplémentaire de leur logement ou d’un logement similaire en 2020 et 2021 ou bénéficier d’un paiement de 10% du loyer le 10 juillet 2020. Par lettre recommandée du 7 juillet 2020, les demandeurs ont mis en demeure la SAS PROPRIÉTAIRES DOMAINE [Adresse 7] de régler les loyers et charges échus pour la période du 2ème semestre 2020, de communiquer les comptes d’exploitation de la résidence pour l’année écoulée, ont rappelé à l’exploitant le caractère «garanti» du loyer pris dans sa partie fixe, indépendant du taux d’occupation, ont contesté toute situation de force majeure ou de «fait du prince», et ont demandé à l’exploitant de confirmer son engagement unilatéral de volonté pris le 12 juillet 2016 pour une résiliation amiable des baux.

Par courrier du 9 juillet 2020, la SAS PROPRIÉTAIRES [Adresse 6] s’est prévalue d’une situation de force majeure, de l’impossibilité de continuer de fonctionner dans les mêmes conditions suite aux arrêtés des 14 et 15 mars 2020, d’une privation effective de jouissance des lieux et a réfuté toute possibilité d’une résiliation prématurée des baux, qualifiée de simple proposition commerciale. Par acte d’huissier du 28 septembre 2020, les bailleurs ont signifié au preneur, SAS PROPRIETAIRES [Adresse 6], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée au bail, pour un principal de 1606,37 €. Par exploit du 14 décembre 2020 les époux [U] ont fait assigner en référé la société [Adresse 13] [Adresse 7], aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner l’exploitant à leur payer les sommes visées au commandement.

Par exploit en date du 15 décembre 2020, la société PROPRIÉTAIRES DOMAINE [Adresse 7] a saisi le Juge du fond du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER aux fins de voir suspendre le paiement des loyers pour la période du 16 mars 2020 au 30 juin 2020, et déclarer infondé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 septembre 2020.

Par Ordonnance de référé en date du 15 avril 2021 Madame le Président du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER a débouté les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes.

La société [Adresse 13] [Adresse 7] s’est dés