Troisième chambre civile, 13 février 2025 — 23-17.755

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 février 2025 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 98 F-D Pourvoi n° Z 23-17.755 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2025 La société Francelot, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 23-17.755 contre l'arrêt rendu le 27 avril 2023 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à M. [M] [E], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation. M. [E] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt. La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation. Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Bironneau, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Francelot, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [E], après débats en l'audience publique du 14 janvier 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Bironneau, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 27 avril 2023), par acte notarié du 7 avril 2015, stipulant un délai de livraison au plus tard au cours du treizième mois suivant la signature de ce contrat, M. [E] a acquis auprès de la société Francelot un immeuble en l'état futur d'achèvement. 2. M. [E] a assigné, après expertise, la société Francelot afin de faire fixer la date d'achèvement de l'ouvrage au 16 mars 2018 et en paiement de diverses indemnités dont des pénalités de retard. Examen des moyens Sur le moyen du pourvoi principal Enoncé du moyen 3. La société Francelot fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. [E] des pénalités contractuelles de retard, après avoir fixé la date d'achèvement des travaux au 17 mars 2018 et d'ordonner la compensation entre les créances respectives des parties, alors : « 1°/ que selon l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à son utilisation, conformément à sa destination ; que la société Francelot a fait valoir que l'émission des certificats de conformité Consuel et Qualigaz, les 23 et 30 mars 2016, permettait d'établir qu'il avait été procédé aux raccordements aux réseaux de fluide, de sorte que l'immeuble était alors propre à son utilisation ; qu'en jugeant que l'immeuble n'avait pas été achevé avant la remise de ces certificats par le vendeur à l'acquéreur, le 16 mars 2018, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure l'achèvement antérieur de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'elle a ainsi violé cet article et l'article 1134, devenu 1103, du code civil ; 2°/ qu'à supposer que la cour d'appel ait jugé que l'absence d'alimentation de l'immeuble en fluides au 6 janvier 2017 permettait d'établir que celui-ci n'était pas propre à son utilisation, elle a, en laissant sans réponse les conclusions de la société Francelot soutenant que cette absence d'alimentation était imputable au défaut d'accomplissement par M. [E] des démarches nécessaires auprès des fournisseurs de fluides, violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°/ qu'en jugeant que le contrat de vente édictait un formalisme spécial pour voir constater l'achèvement de l'immeuble, après avoir constaté que ce contrat faisait référence en page19, relative au délai d'achèvement et de livraison, à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, lequel ne prévoit aucune procédure de constatation de l'achèvement de l'immeuble, la cour d'appel a violé cet article, ensemble l'article 1134, devenu 1103, du code civil ; 4°/ que le contrat de vente prévoyait un délai de construction et d'achèvement du bien de treize mois à compter de la signature, que tout retard dans la livraison entraînera le paiement d'une somme égale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé et que l'achèvement dont il s'agit s'entend tel qu'il est établi par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'aucune stipulation du contrat ne lie les pénalités à la procédure de déclaration et de constat d'achèvement prévu dans le contrat ; qu'en jugeant l