Chambre 3-4, 13 février 2025 — 21/03078
Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 13 FEVRIER 2025
Rôle N° RG 21/03078 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHA2D
[Y] [A]
C/
S.A.S. RESIDENCE HERMES
[L] [J] épouse [A]
[D] [A] épouse [T]
[N] [A]
[B] [A] épouse [Z]
Copie exécutoire délivrée
le : 13 Février 2025
à :
Me Jean-mathieu LASALARIE
Me Anne DOSSETTO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15] en date du 24 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/10354.
APPELANT
Madame [Y] [A]
née le 20 Janvier 1933 à [Localité 8], demeurant [Adresse 17]
représentée par Me Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
S.A.S. RESIDENCE HERMES
, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Jean-mathieu LASALARIE de l'ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE et ayant pour avocat plaidant Me Julien LE BOULC'H de la SELARL AGIK'A, avocat au barreau d'ANNECY
PARTIES INTERVENANTES
Madame [L] [J] épouse [A]
venant aux droits de Monsieur [O] [A] (décédé)
née le 20 Janvier 1933 à [Localité 8], demeurant EHPAD [Localité 18] - [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 9]
représentée par Me Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [D] [A] épouse [T]
venant aux droits de Monsieur [O] [A] (décédé)
née le 09 Janvier 1959 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [N] [A]
venant aux droits de Monsieur [O] [A], (décédé)
né le 19 Mars 1968 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [B] [A] épouse [Z],
venant également aux droits de Monsieur [O] [A] (décédé)
née le 22 Novembre 1957 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,
et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,
chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
EXPOSE DU LITIGE
M. [O] [A] et son épouse, Mme [L] [J], ont réalisé un investissement locatif au sein d'un ensemble immobilier à usage d'Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ( EHPAD) dénommé Résidence [Localité 12] sis [Adresse 5] à [Localité 21].
M. et Mme [A] ont ainsi souscrit à une opération vendue ' clé en main' en vertu de laquelle ils ont acheté un lot consistant en une chambre au sein de cet ensemble immobilier disposant d'une capacité d'accueil de 80 lits.
Il convient de préciser que l'ensemble des chambres a été vendu à des investisseurs privés, les parties privatives à usage commun étant restées la propriété du groupe d'exploitation.
Les époux [A] ont consenti un bail commercial ' de biens immobiliers meublés' à la société [Adresse 16], pour une durée de onze ans et neuf mois ayant commencé à courir le 1er mai 2005 pour se terminer le 31 janvier 2017.
Le 18 août 2016, la société Résidence [Localité 12] a proposé à chacun des propriétaires- bailleurs de poursuivre la gestion locative de leurs lots et de conclure à cet effet un nouveau bail commercial d'une même durée que le contrat initial, soit 11 ans et 9 mois. Le nouveau contrat comportait certaines modifications des conditions locatives initiales ainsi qu'une diminution du montant du loyer à la somme de 4.650 € HT, soit 4.905,75 € TTC, par lot et an contre 5.600 € TTC auparavant.
Les époux [A] ont retourné les deux exemplaires signés du nouveau contrat de bail formalisant la poursuite des relations contractuelles.
Par acte d'huissier en date du 19 septembre 2019, un certain nombre de copropriétaires, dont M. et Mme [A], ont fait assigner la société [Adresse 16] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins notamment de:
- solliciter l'annulation des nouveaux baux commerciaux au motif que leur consentement aurait été vicié par la violence et le dol,
- dire non écrites certaines clauses de ces nouveaux baux,
- condamner la société preneuse pour avoir commis un abus de droit, pour avoir manqué à son ob