Chambre 3-4, 13 février 2025 — 21/03031

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 13 FEVRIER 2025

Rôle N° RG 21/03031 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAWF

S.A.R.L. ALPHIMMO

S.A.R.L. ODYSSEE

C/

S.A.S. RESIDENCE HERMES

Copie exécutoire délivrée

le : 13 Février 2025

à :

Me Anne DOSSETTO

Me Jean-mathieu LASALARIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 24 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/10354.

APPELANTES

S.A.R.L. ALPHIMMO, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. ODYSSEE, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Anne DOSSETTO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.S. RESIDENCE HERMES

, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jean-mathieu LASALARIE de l'ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocat au barreau de MARSEILLE et ayant pour avocat plaidant Me Julien LE BOULC'H de la SELARL AGIK'A, avocat au barreau d'ANNECY

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La société Alphimmo et la société Odyssée ont réalisé un investissement locatif au sein d'un ensemble immobilier à usage d'Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ( EHPAD) dénommé Résidence Hermès sis [Adresse 3] à [Localité 5].

La société Alphimmo et la société Odyssée ont ainsi souscrit à une opération vendue ' clé en main' en vertu de laquelle elles ont acheté plusieurs lots consistant en des chambres au sein de cet ensemble immobilier disposant d'une capacité d'accueil de 80 lits.

Il convient de préciser que l'ensemble des chambres a été vendu à des investisseurs privés, les parties privatives à usage commun étant restées la propriété du groupe d'exploitation.

La société Alphimmo et la société Odyssée ont chacune consenti un bail commercial ' de biens immobiliers meublés' à la société Résidence Hermès, pour une durée de onze ans et neuf mois ayant commencé à courir le 1er mai 2005 pour se terminer le 31 janvier 2017.

Le 18 août 2016, la société Résidence Hermès a proposé à chacun des propriétaires- bailleurs de poursuivre la gestion locative de leurs lots et de conclure à cet effet un nouveau bail commercial d'une même durée que le contrat initial, soit 11 ans et 9 mois. Le nouveau contrat comportait certaines modifications des conditions locatives initiales ainsi qu'une diminution du montant du loyer à la somme de 4.650 € HT, soit 4.905,75 € TTC, par lot et an contre 5.600 € TTC auparavant.

La société Alphimmo et la société Odyssée ont retourné deux exemplaires signés du nouveau contrat de bail formalisant la poursuite des relations contractuelles.

Par acte d'huissier en date du 19 septembre 2019, un certain nombre de copropriétaires, dont les sociétés Alphimmo et Odyssée, ont fait assigner la société Résidence Hermès devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins notamment de:

- solliciter l'annulation des nouveaux baux commerciaux au motif que leur consentement aurait été vicié par la violence et le dol,

- dire non écrites certaines clauses de ces nouveaux baux,

- condamner la société preneuse pour avoir commis un abus de droit, pour avoir manqué à son obligation de bonne foi contractuelle et pour avoir privé les bailleurs d'user de leur droit de refuser le renouvellement des baux initiaux.

Par jugement en date du 24 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a:

- déclaré le tribunal judiciaire de Marseille compétent,

- pris acte du désistement d'instance et d'action de la société Gilio [Localité 5] et de son acceptation par la société Résidence Hermès,

- débouté les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes,

- débouté la société Résidence Hermès de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné les demandeurs à payer à la société Résidence Hermès une somme de 2.000 € sur le fon