5ème CHAMBRE CIVILE, 13 février 2025 — 22/04805

N° RG : N° RG 22/04805 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WYP4 5EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/04805 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WYP4

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L. Sel Pharmacie [L] Resplandy

C/

S.C.I. Immo Com

Grosses délivrées le

à Avocats : la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU Me Baptiste MAIXANT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024, tenue en rapporteur Sur rapport, conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.E.L.A.R.L. Sel Pharmacie [L] Resplandy 1, Place Charles de Gaulle 33700 MERIGNAC

représentée par Me Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. Immo Com 20, avenue de Canteranne 33600 Pessac

N° RG : N° RG 22/04805 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WYP4

représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 13 septembre 2017, un bail commercial en l’état futur d’achèvement, portant sur un local commercial et deux emplacements de parking situés à MERIGNAC a été signé entre la SELARL Pharmacie [L] Resplandy et la SCCV ILOT 2. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 90.000 euros hors taxes et hors charges, étant prévu une réduction à la somme de 80.000 euros la première année et 70.000 euros la deuxième année. Le 22 juillet 2019, par lettre recommandée réceptionnée le 24 juillet 2019, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy a été informée, par la SCI Immo Com, de sa substitution à la SCCV ILOT 2 en qualité de bailleur. Le 23 septembre 2020, le bien a été livré. La SCI Immo Com et la SELARL Pharmacie [L] Resplandy ont signé l’état des lieux d’entrée. Par acte de commissaire de justice délivré le 22 juin 2022, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy a fait assigner la SCI Immo Com devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de la voir condamner à lui restituer la somme de 22.815,51 euros au titre des loyers et charges indument versés depuis la prise d’effet du bail. La clôture est intervenue le 30 octobre 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2024, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy sollicite du tribunal : qu’il juge non écrit la clause d’échelle mobile insérée dans le bail et, prononce, en conséquence : la condamnation de la SCI Immo Com à lui restituer la somme de 33.101,96 euros au titre de l’indexation des loyers, la condamnation de la SCI Immo Com à lui restituer la somme de 1.184,07 euros au titre de l’indexation du dépôt de garantie, la condamnation de la SCI Immo Com à lui restituer la somme de 1.605,55 euros au titre de la franchise de loyer, la condamnation de la société Immo Com à lui restituer la somme de 48.399,62 euros au titre des charges, dire que les sommes restituées seront assorties du taux d’intérêt légal à compter de la date de l’assignation, condamner la société Immo Com à payer les dépens et à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Sur le caractère selon elle non écrit de la clause d’échelle mobile, la SELARL Pharmacie [L] Resplandy, se fondant sur les articles L.145-15 code de commerce et L.112-1 du code monétaire et financier, considère que les dispositions de la clause 7.3 du contrat, relatives à l’indexation conventionnelle du loyer ne sont pas claires, notamment en ce qu’elles confondent « date d’anniversaire du bail », « prise d’effet du bail » et « date de livraison des travaux » de telle sorte qu’elles sont inapplicables. Elle souligne ainsi que la bailleresse ne parvient pas non plus à l’expliciter dans le cadre de la procédure. Au surplus, elle ajoute que le fait que la clause n’ait pas été appliquée dès la prise d’effet du bail démontre que l’intention commune des parties ne consistait pas à faire varier le loyer contractuellement. A titre subsidiaire dans l’hypothèse où la clause ne serait pas écartée, elle fait valoir que l’augmentation doit être plafonnée à 3,5%, de la période allant du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 en application de l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022. En conséquence du caractère non écrit de cette clause, elle sollicite le remboursement des sommes payées correspondant à l’indexation du loyer et du dépôt de garantie indument versés depuis la prise d’effet du bail.