3ème Chambre, 14 février 2025 — 22/08049

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 14 Février 2025 DOSSIER N° : N° RG 22/08049 - N° Portalis DB3T-W-B7G-T33B AFFAIRE : [R] [C] C/ S.C.I. SCI [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme REA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Julie GALLAIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 136

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Stéphanie DUJARDIN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC13

Clôture prononcée le : 27 juin 2024 Débats tenus à l’audience du : 18 novembre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 14 février 2025 Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 14 février 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 9 novembre 1988, Monsieur [R] [C] a acquis auprès de la société FONDS INVEST un fonds de commerce incluant des droits à bail sur un local commercial au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1] et dont la désignation était la suivante : « Rez de chaussée : magasin d’angle au sous sol cave sous le magasin au premier étage : deux chambres et un cabinet toilette cuisine. Dans les parties communes : une petite courette et les WC ».

La désignation mentionnait une activité d’alimentation générale.

Par acte notarié du 27 mai 2004, l’immeuble a été acquis par la S.C.I. [Adresse 1], à laquelle a été transféré, le 3 février 2005, le bail commercial consenti à Monsieur [R] [C] dont l’expiration était prévue le 1er janvier 2013.

Pa acte extrajudiciaire délivré le 22 juin 2012, la S.C.I. [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [R] [C] un congé avec offre de renouvellement pour 3, 6, 9 années à compter du 1er janvier 2013, moyennant un loyer d’un montant annuel de 13 000 € HT HC.

Monsieur [R] [C] a accepté l’offre par courrier du 12 décembre 2012 et le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 25 juillet 2013 pour une durée de neuf années avec expiration au 31 décembre 2021, et pour un loyer s’élevant à 10 800 € annuels.

Aux termes du bail renouvelé, les locaux étaient ainsi désignés : « Au rez de chaussée : un magasin d’angle une arrière boutique, un dégagement avec un WC, une cabine de douche, un local de stockage. À l’étage : un logement de deux pièces et une cuisine. Au sous sol : caves sous le magasin ».

Par exploit d’huissier de justice du 26 avril 2021, la S.C.I. [Adresse 1] a fait délivrer une mise en demeure à Monsieur [R] [C] de mettre fin aux infractions suivantes dans un délai d’un mois, à défaut de quoi le renouvellement du bail commercial lui serait refusé sans indemnité : - des travaux d’aménagement du local de stockage au rez-de-chaussée en local d’habitation sans autorisation du bailleur ; - des modifications du sous-sol et de la porte y conduisant ; - l’installation d’une parabole de télévision sur les parties communes.

Par exploit d’huissier du 29 juin 2021, la S.C.I. [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [R] [C] un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Suivant assignation délivrée le 5 décembre 2022, Monsieur [R] [C] a attrait S.C.I. [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de constater la nullité de la mise en demeure ainsi que le paiement d’une indemnité d’éviction, outre des dommages et intérêts.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mars 2024, Monsieur [R] [C] a demandé à la juridiction de :

« A titre principal :

Vu les articles 1104, 1345 et 1231-1 du Code civil, Vu l’article 145-17 du code de commerce,

Déclarer la demande de Monsieur [R] [C] recevable et bien fondée, et en conséquence :

Dire et juger nulle et de nul effet en tous les cas irrégulière la mise en demeure délivrée à Monsieur [C] par la SCI [Adresse 1] le 26 avril 2021,

Annuler ladite mise en demeure,

Dire et juger sans fondement le congé sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction délivré à Monsieur [C] le 29 juin 2021 à défaut de motif grave et légitime,

Par conséquent :

Dire et juger que Monsieur [C] est en droit d’exiger le paiement d’une indemnité d’éviction,

Fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 300.000 euros et condamner la SCI [Adresse 1] à verser cette somme à Monsieur [C],

Condamner la SCI NOEL à régler la somme de 300.000€ au titre de l’indemnité d’éviction

A titre subsidiaire sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Désigner tel expert qu’il lui plaira afin de fournir tous éléments permettant d’évaluer ladite indemnité d’éviction,

En tout état de cause :

Débouter la SCI NOEL de toutes ses demandes , fins et conclusions,

Condamner la SCI [Adresse 1] à verser à Monsieur [C] la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des initiatives d