JCP-Baux d'habitation, 13 février 2025 — 24/00178

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00178 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUNR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4] sise [Adresse 1] représentée par Mme [O], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [J] [Z] demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

A l'audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 octobre 2010, ayant pris effet le 1er novembre 2010, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Madame [J] [Z] un appartement à usage d’habitation bâtiment 43 escalier 3 étage 4 appartement n°1040 - situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 379,63 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant de loyers impayés, la SA d'[Adresse 5] a fait signifier à Madame [J] [Z] le 22 novembre 2023, par procès-verbal de remise à personne physique, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant en principal de 1.117,28 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés au 17 novembre 2023.

C’est dans ce contexte que la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES a ensuite fait assigner Madame [J] [Z], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte d’huissier remis à étude du 13 février 2024, aux fins suivantes :

constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue audit bail ;et en conséquence, condamner la défenderesse à quitter l’appartement dont il s’agit 2 mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;et, passé ledit délai, autoriser qu’elle soit expulsée ainsi que tout occupant de son chef par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;condamner à titre provisionnel Madame [J] [Z] au paiement, au titre des loyers impayés au 1er février 2024, de la somme de 1.982,39 euros en principal en sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 22 novembre 2023 sur 1.117,28 euros et à compter du jugement pour le surplus ;la condamner en outre au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 717,96 euros jusqu'à complète libération des locaux ;ainsi qu’au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation. À l’audience du 26 novembre 2024, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES - représentée avec pouvoir par Madame [O] - a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 4.787,84 euros. Elle a précisé que le loyer était de 642,30 euros et que le loyer résiduel dû par Madame [Z] était de 312,07 euros. Elle a indiqué qu’il n’y avait pas de reprise des paiements, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Régulièrement citée par procès-verbal remis à étude, Madame [J] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience fait mention de la séparation de cette dernière avec les pères de ses 3 enfants avec lesquelles elle vit seule. Elle compte sur l’aide de ses enfants lorsqu’ils trouveront du travail. Il est par ailleurs précisé que Madame [Z] travaille en intérim depuis la perte de son CDI en 2022. Un accompagnement budgétaire est mis en place suite à une MASP renforcée qui a pris au printemps 2023. Il est envisagé le dépôt d’un dossier de surendettement, Madame déclarant par ailleurs avoir emprunter de l’argent à une amie pour acquérir un véhicule.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code, dans la mesure où elle est susceptible d'appel et la citation ayant été délivrée à étude.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES justifie avoir préalablement signalé à la CCAPEX la situation d'impayés de Madame [J] [Z] le 23 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail du 5 octobre 2010 ayant pris effet le 1er novembre 2010 contient une clause résolutoire (article 6) et un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause du bail a été signifié par procès-verbal de remise à personne physique, le 22 novembre 2023 par la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES à Madame [J] [Z] pour un montant en principal de 1.117,28 euros, coût de l’acte en sus au titre des loyers et charges impayés au 17 novembre 2023.

Le délai de six semaines visé dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévus par le bail au commandement de payer.

Madame [J] [Z] avait jusqu'au 22 janvier 2024 à 24 heures pour régler la somme ainsi sollicitée.

Les causes du commandement n’ont pas été éteintes en l’absence de versements dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2024.

Il y aura donc lieu d'ordonner son expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l'obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte actualisé, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, démontrant que Madame [J] [Z] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (259,92 euros), la somme provisionnelle de 4.527,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Absente à l'audience, Madame [J] [Z] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette.

Madame [J] [Z] sera donc condamnée à verser à a la société bailleresse une somme de 4.527,92 euros, à titre provisionnel au titre des loyers charges et indemnités impayés, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 novembre 2023 sur la somme de 1.117,28 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Madame [J] [Z] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé au montant du loyer de 642,30 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES, Madame [J] [Z] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [J] [Z], succombant, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 octobre 2010 et ayant pris effet le 1er novembre 2010, entre la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES d’une part et Madame [J] [Z] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation bâtiment 43 escalier 3 étage 4 appartement n°1040 - situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à verser à la SA d'[Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 4.527,92 euros au titre des loyers charges et indemnités impayés, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 novembre 2023 sur la somme de 1.117,28 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Madame [J] [Z] à payer à la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer soit la somme de 642,30 euros ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] à verser à la SA d'[Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût de la signification de l’assignation ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D.STRUS, greffier.

Le Greffier, Le Juge des Contentieux de la protection,