POLE CIVIL COLLEGIALE, 14 février 2025 — 24/02970

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 14 Février 2025 DOSSIER : N° RG 24/02970 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TBRJ NAC: 62B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 14 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint ASSESSEURS : Madame LOUIS, Vice-Président Madame POUYANNE, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Madame RIQUOIR

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 16 Décembre 2024, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Madame POUYANNE Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDEURS

M. [P] [L] né le [Date naissance 5] 1992 à [Localité 16], demeurant [Adresse 9] - [Localité 7] représenté par Me Clément POIRIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 66

Mme [T] [G] née le [Date naissance 4] 1992 à [Localité 15], demeurant [Adresse 9] - [Localité 7] représentée par Me Clément POIRIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 66

DEFENDEURS

Compagnie d’assurance GENERALI IARD EN QUALITE D’ASSUREUR DE IAD FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 10] représentée par Maître DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 175

S.A.S. I@D FRANCE, RCS MELUN 503 676 421., dont le siège social est sis [Adresse 13] - [Localité 11] représentée par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 89, Me Véronique DAGONET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

Compagnie d’assurance GENERALI IARD EN QUALITE D’ASSUREUR DES EPOUX [Y], dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 10] représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 243, Maître Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

M. [U] [Y] né le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 16], demeurant [Adresse 8]- [Adresse 8] - [Adresse 8] - [Localité 7] représenté par Me Olivier PELLEGRY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant

M. [S] [Z] épouse [Y] né le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 14], demeurant [Adresse 8]- [Adresse 8] - [Adresse 8] - [Localité 7] représenté par Me Olivier PELLEGRY, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant

M. [O] [R], demeurant [Adresse 2] - [Localité 12] représenté par Maître Laurent DEPUY de la SELARL DEPUY AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 369, Me SEGARD, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Compagnie d’assurance GENERALI IARD GENERALI IARD inscrite au RCS de Paris sous le numéro 552 062 663 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé [Adresse 3] [Localité 10], dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 10] représentée par Maître DECHEZLEPRETRE de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 175

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 27 juillet 2022, M. [P] [L] et Mme [T] [G] ont acquis auprès de M. [U] [Y] et de Mme [S] [Z] épouse [Y], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 9] à [Localité 7]. Postérieurement à la vente, M. [P] [L] et Mme [T] [G] ont constaté une chute de galets dans la cave et ont fait établir un devis, l'entreprise recommandant l'intervention d'un bureau d'études. M. [N] [M] a rendu un rapport le 10 novembre 2022, faisant état de travaux d'agrandissement de la cave réalisés antérieurement à la vente. Un procès-verbal de constat a été dressé le 22 novembre 2022. M. [P] [L] et Mme [T] [G] ont été autorisés par ordonnance du 2 décembre 2022 à assigner leurs vendeurs en référé d'heure à heure, et par ordonnance du 23 décembre 2022, M. [A] [K] a été désigné en qualité d'expert, sa mission portant sur les désordres de la cave.

Selon facture ECBT CONSTRUCTION du 18 janvier 2023, des travaux confortatifs urgents sur préconisations de l'expert ont été réalisés pour un montant de 13.157,72 euros TTC.

D'un point de vue personnel, les opérations d'expertise ont ensuite été étendues par ordonnance du 3 février 2023 à la SAS IAD France, agence immobilière, et à la Compagnie d'assurances GENERALI IARD, en sa double qualité d'assureur de responsabilité civile vie privée des époux [Y] et assureur de la SAS IAD France.

Elles ont également été étendues par ordonnance du 28 avril 2023 à M. [O] [R], agent commercial mandataire en immobilier.

D'un point de vue matériel, l'expertise a été étendue par ordonnance du 13 octobre 2023 à l'état des poutres et à la présence éventuelle actuelle et/ou antérieure d'insectes xylophages.

A la demande de M. [P] [L] et de Mme [T] [G], Mme le Juge chargée du contrôle des expertises a autorisé l'expert judiciaire, selon courrier du 14 février 2024, à déposer un rapport partiel sur la seule question des désordres de la cave. M. [A] [K] a déposé son rapport d'expertise partiel relatif au désordre n°1 (cave) le 3 avril 2024. Il a déposé son rapport additif relatif à la dégradation et à l'infestation des constitutifs en bois de la structure porteuse de l'immeuble le 24 septembre 2024.

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Par requête déposée au greffe le 27 mai 2024, M. [P] [L] et Mme [T] [G] ont demandé l'autorisation d'assigner à jour fixe :

- M. [U] [Y], - Mme [S] [Z] épouse [Y], - La SAS IAD France, - M. [O] [R], - La Compagnie d'assurances GENERALI IARD.

Par ordonnance du 28 mai 2024, ils ont été autorisés à les assigner au plus tard le 15 juin 2024 pour l'audience du 21 octobre 2024.

Par actes du 3 juin 2024, du 5 juin 2024 et du 6 juin 2024, ils les ont assignés.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024 et soutenues oralement, M. [P] [L] et Mme [T] [G] demandent au Tribunal de : - Vu les articles 1641 et suivants du Code civil, - Vu les articles 1792 et suivants du Code civil, - Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil, - A titre principal, sur le fondement de la garantie des vices cachés, et à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie décennale, - Condamner in solidum Monsieur [U] [Y], Madame [S] [Z] épouse [Y] et leur assureur la société GENERALI IARD, la société IAD France et son assureur GENERALI IARD et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [T] [G] et Monsieur [P] [L] la somme de 39.161 euros TTC au titre des travaux de reprise définitifs, indexée selon l'indice BT01 à compter du 6 mars 2024 jusqu'au jour du jugement à intervenir, - A titre très subsidiaire, sur le montant des travaux de reprise, - Condamner in solidum Monsieur [U] [Y], Madame [S] [Z] épouse [Y] et leur assureur la société GENERALI IARD, la société IAD France et son assureur GENERALI IARD et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [T] [G] et Monsieur [P] [L] : - la somme de 28.000 € TTC au titre des travaux de reprise définitifs de l'effondrement partiel des parois de la cave, indexée selon l'indice BT01 à compter du 6 mars 2024 jusqu'au jour du jugement à intervenir, - la somme de 3.720,33 € TTC au titre des travaux de reprise du plancher haut de l'extension de la cave, indexée selon l'indice BT01 à compter du 30 mai 2024 jusqu'au jour du jugement à intervenir, - En tout état de cause, - Condamner in solidum Monsieur [U] [Y], Madame [S] [Z] épouse [Y] et leur assureur la société GENERALI IARD, la société IAD France et son assureur GENERALI IARD et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [T] [G] et Monsieur [P] [L] la somme de 4.800 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire au jour du jugement, - Condamner in solidum Monsieur [U] [Y], Madame [S] [Z] épouse [Y] et leur assureur la société GENERALI IARD, la société IAD France et son assureur GENERALI IARD et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [T] [G] et Monsieur [P] [L] la somme de 13.157,72 euros TTC au titre des travaux de réparation conservatoires, - Condamner in solidum Monsieur [U] [Y], Madame [S] [Z] épouse [Y] et leur assureur la société GENERALI IARD, la société IAD France et son assureur GENERALI IARD et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [T] [G] et Monsieur [P] [L] la somme de 1.200 euros au titre des frais avancés dans le cadre des investigations réalisées par la société SOL INGENIERIE, - Condamner tout succombant à payer à Madame [T] [G] et Monsieur [P] [L] la somme de 4.908 euros TTC au titre des investigations réalisées par la société BET GARDET, - Condamner in solidum Monsieur [U] [Y], Madame [S] [Z] épouse [Y] et leur assureur la société GENERALI IARD, la société IAD France et son assureur GENERALI IARD et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [T] [G] et Monsieur [P] [L] la somme de 790 euros TTC au titre des frais du cabinet ESCERT IMMO, - Condamner in solidum Monsieur [U] [Y], Madame [S] [Z] épouse [Y] et leur assureur la société GENERALI IARD, la société IAD France et son assureur GENERALI IARD et Monsieur [O] [R] à payer à Madame [T] [G] et Monsieur [P] [L] la somme de 333,20 euros TTC au titre des frais du procès-verbal de constat de commissaire de justice, - Condamner tout succombant à payer à Madame [T] [G] et Monsieur [P] [L] la somme de 11.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner tout succombant aux entiers dépens, en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire de Monsieur [K], - Condamner tout succombant à supporter les sommes découlant de l'application de l'article A444-32 du Code de Commerce dans l'hypothèse d'un recours à l'exécution forcée de la décision à intervenir, - Juger qu'il n'y a lieu à écarter le bénéfice de l'exécution provisoire.

Ils expliquent que les travaux de creusement d'une cave ont été exécuté par le vendeur de leur maison d'habitation, M. [U] [Y], qui a démoli un mur porteur parallèle à la façade principale afin d'accéder au vide sanitaire, et qui a creusé le terre-plein afin que la hauteur de la cave soit identique à celle du sous-sol existant contigu. Ils font valoir que l'expert judiciaire conclut que les désordres trouvent leur origine dans des travaux inconsidérés de creusement d'une cave, sans soutènement pendant les travaux, sans renforcement des fondations, ce qui constitue des malfaçons et un défaut de conception. Ils ajoutent que l'agence immobilière IAD France et M. [O] [R], agent commercial, engagent leur responsabilité pour défaut de conseil. Ils indiquent que ces désordres compromettent la stabilité de l'immeuble à très court terme, ont un caractère évolutif et impliquent 4 semaines de travaux de réparation. Ils ajoutent que l'expert, dans son rapport additif, confirme l'existence de malfaçons, non conformités et dégradations de certains constitutifs bois structurants de la maison, la cause étant un sous-dimensionnement des solives et de la poutre porteuse, une fissure et un fléchissement de la poutre porteuse ainsi qu'une affectation de l'aubier des bois. Ils font valoir que selon l'expert, de tels défauts n'étaient pas visibles pour des acquéreurs non professionnels, mais que la responsabilité de l'agence immobilière et de l'agent commercial est engagée.

Ils estiment que les consorts [Y] sont responsables au titre de la garantie des vices cachés, ceux-ci ne pouvant se prévaloir de la clause exonératoire puisqu'ils ont réalisé eux-mêmes les travaux, ce qui les assimile à un vendeur professionnel. Ils font valoir en premier lieu la gravité du vice, puisque celui-ci compromet la stabilité de l'immeuble. Ils précisent que l'instabilité des poutres et planchers trouve son origine dans le non-respect des normes applicables et dans les travaux réalisés par M. [U] [Y], celui-ci ayant mis en œuvre des solives de moisage sous-dimensionnées au regard des charges appliquées. Ils rappellent que des mesures conservatoires ont été prises, raison pour laquelle l'immeuble a pu ne pas être évacué. Ils font valoir en deuxième lieu le caractère caché du vice, puisqu'ils ne pouvaient se convaincre de celui-ci dans son ampleur et ses conséquences, et n'avaient pas l'obligation de procéder à des investigations approfondies ou de se faire accompagner par un homme de l'art lors des visites. Ils estiment que le fait qu'ils aient été informés de la réalisation d'un agrandissement de la cave ne suffit pas à conférer au vice un caractère apparent. Ils indiquent que l'état hétérogène du mur de la cave n'était pas visible en raison de l'encombrement de cette pièce lors des visites, alors que l'agent immobilier et M. [O] [R] ont visité la cave vide. Ils font valoir en troisième lieu le caractère antérieur du vice par rapport à la vente, puisque celui-ci préexistait à la vente, même s'il s'est révélé dans toute son ampleur dans les mois qui ont suivi. Ils indiquent qu'ils n'auraient pas contracté, ou auraient contracté à des conditions largement différentes, s'ils avaient eu connaissance des vices dans toute leur ampleur.

Subsidiairement, ils estiment que les consorts [Y] sont responsables au titre de la garantie décennale, le vendeur étant réputé constructeur. Ils indiquent que les époux [Y] soutiennent avec mauvaise foi ne pas être tenus au motif qu'aucun ouvrage de construction n'aurait été réalisé par leurs soins, néanmoins M. [U] [Y] a bien apporté des matériaux dont les solives sous-dimensionnées et des planches les travaux d'extension constituant dans leur ensemble un ouvrage. Ils ajoutent que les malfaçons consistent précisément en un défaut d'apport de certains matériaux. Selon eux, en créant une nouvelle pièce au sous-sol, le vendeur a créé un risque d'éboulement, si bien que la responsabilité décennale s'applique.

Ils considèrent que la SAS IAD France et M. [O] [R] engagent leur responsabilité délictuelle, ceux-ci ayant visité les lieux et n'étant pas néophytes en matière de bâtiments. Ils ajoutent que M. [O] [R] connaissait la situation de la cave creusée et l'a visitée la veille de la vente, alors qu'elle n'était plus encombrée et que le mur était visible, ne communiquant pourtant aucun renseignement aux acquéreurs alors qu'il était présent le jour de la vente chez le Notaire. Selon eux ils ont manqué à leur obligation d'information et de conseil.

En ce qui concerne la garantie de la Compagnie d'assurances GENERALI IARD, celle-ci est due selon eux en ce que celle-ci est assureur des époux [Y] ainsi que de la SAS IAD France.

Ils estiment que la réparation du préjudice doit être intégrale et ne saurait se limiter à une perte de chance. Ils se prévalent du coût des investigations nécessaires et du coût des travaux de reprise définitif, à hauteur selon l'expert judiciaire de 28.000 + 10.524 + 2500 euros TTC. Ils estiment leur préjudice de jouissance et moral à 20% de la valeur locative de 1.000 euros par mois pendant 24 mois soit 4.800 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024 et soutenues oralement, M. [U] [Y] et Mme [S] [Z] épouse [Y] demandent au Tribunal de :

- Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code civil, - Débouter Madame [G] et Monsieur [L] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de Monsieur [Y] et Madame [Z] épouse [Y], - Rejeter toute demande dirigée à l'encontre de Monsieur [Y] et Madame [Z] épouse [Y], - A titre subsidiaire, - Condamner la société la société IAD France, la compagnie GENERALI IARD en qualité d'assureur de la société IAD France et assureur responsabilité des époux [Y], et Monsieur [O] [R], à relever et garantir Monsieur [Y] et Madame [Z] épouse [Y] des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, - Rejeter toute demande formulée au titre d'un préjudice de jouissance et de frais d'expertise privée, - Laisser une part des frais d'expertise à la charge des demandeurs, - Revoir à une plus juste appréciation la demande des demandeurs formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Ecarter le bénéfice de l'exécution provisoire, - En tout hypothèse, - Condamner les consorts [G]-[L] ou tout succombant à verser à Monsieur [Y] et Madame [Z] épouse [Y] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Ils expliquent, au sujet du rapport partiel relatif aux parois de la cave, que l'expert judiciaire ne vise que l'état des fondations, qui ne pouvait être ignoré par les agents immobiliers responsables pour défaut de conseil. Au sujet du rapport additif relatif à l'état des poutres et à la présence d'insectes xylophages, ils font valoir que l'expert judiciaire s'appuie sur une norme de construction récente alors que l'immeuble est ancien, sans pour autant constater de désordre lié à un problème structurel, et ajoutent, en ce qui concerne l'infestation, que les traces sont anciennes et que le traitement relève de l'entretien par les acquéreurs.

En ce qui concerne la garantie pour vices cachés, ils font valoir la cause d'exonération, précisant que les acquéreurs ont visité trois fois le bien, outre une visite virtuelle, et que ceux-ci reconnaissent avoir été informés des travaux d'agrandissement de la cave réalisés en 2020 et 2021. Ils ajoutent qu'il appartenait aux acquéreurs de faire réaliser un diagnostic, en exécution de leur devoir de vigilance. Ils affirment n'avoir jamais eu connaissance de problèmes structurels affectant l'immeuble, précisant n'avoir jamais caché que M. [U] [Y] est intervenu sur la cave aux fins d'excavation entre 2020 et 2021, pendant le confinement, rappelant qu'ils ont occupé l'immeuble jusqu'à la vente en juillet 2022 sans constater de désordre. Ils considèrent que ces problématiques structurelles, découvertes par les experts, n'ont absolument rien à voir avec la profession de plombier de M. [U] [Y] ou la profession d'auto-entrepreneur de Mme [S] [Z] épouse [Y]. Ils font valoir à cet égard qu'en matière de " personne initiée au bâtiment ", l'expert judiciaire vise exclusivement les intervenants de l'agence immobilière. Ils ajoutent que dans l'additif au rapport, l'expert a procédé à son diagnostic par rapport à des normes de constructions neuves, alors que l'immeuble est très ancien et qu'ils ne sont pas tenus de vendre un tel immeuble conforme aux normes récentes, les poutres concernées étant d'origine. Ils ajoutent qu'aucun désordre ne résulte de ces non-conformités, si bien qu'il ne peut être conclu que la garantie est due, l'ouvrage n'ayant pas été rendu impropre à son usage.

En ce qui concerne la garantie décennale des constructeurs, ils considèrent que l'intervention de M. [U] [Y] sur la cave ne peut être assimilée à un ouvrage de construction, celui-ci n'utilisant aucun matériau, aucune technique de bâtiment ou de génie civil, ne faisant réaliser aucune étude préalable, ne contractant aucune assurance, manquements que déplore précisément l'expert judiciaire. Ils ajoutent n'être jamais intervenus sur les poutres, ayant uniquement ajouté trois planches en renfort des solives, parfaitement visibles et extrêmement limitées et dont l'inutilité a été soulignée par l'expert. Ils en concluent que l'intervention de M. [U] [Y] a été réalisée en dehors de toute technique de construction et sans création d'ouvrage, faisant obstacle à la garantie décennale des constructeurs.

Ils estiment à titre subsidiaire que la SAS IAD France et M. [O] [R], professionnels compétents en matière immobilière, ont manqué à leur devoir de conseil en ne dénonçant pas les désordres qui étaient visibles à leurs yeux. Ils font valoir le mandat exclusif du 14 décembre 2021 qu'ils ont confié à la SAS IAD France, et le fait que comme le souligne l'expert judiciaire, les problématiques structurelles affectant la cave étaient visibles par un professionnel de l'immobilier ou du bâtiment, ces deux professionnels ayant failli en ne signalant pas la nécessité de faire vérifier la structure du bâtiment, s'agissant de désordres apparents auxquels s'étend le devoir d'information.

En ce qui concerne la garantie de la Compagnie d'assurances GENERALI IARD, leur assureur, ils estiment que la garantie " responsabilité civile vie privée " est applicable, puisque sont couverts l'ensemble des dommages et préjudices causés involontairement par l'assuré. Ils estiment que la date du sinistre est la date de la réclamation et que les conditions particulières applicables à l'époque ne sont pas celles dont se prévaut la compagnie pour opposer son refus de garantie.

Sur le montant des demandes, ils ne contestent pas le chiffrage avancé au titre des mesures conservatoires, des frais avancés et des travaux de reprise, en revanche ils contestent les autres préjudices, faisant valoir notamment, en ce qui concerne le préjudice de jouissance, que la valeur locative a été faite unilatéralement et les acquéreurs vivent toujours dans l'habitation. Ils ajoutent, en ce qui concerne les expertises privées, que celles-ci ont été diligentées à l'initiative des demandeurs et ne doivent pas être à leur charge, de même les frais d'expertise judiciaire relative aux insectes xylophages. De manière générale, ils estiment que les préjudices allégués s'analysent en une perte de chance de contracter à des conditions différentes, puisque les demandeurs ne sollicitent pas la résolution de la vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2024 et soutenues oralement, la SAS IAD France demande au Tribunal de :

- Vu l'article 1240 du Code Civil - Vu les articles 1103 et suivants du Code civil - Vu les articles 1991 et suivants du Code civil - Vu les articles L 134-1 et suivants du code de commerce - Dire et juger la société IAD FRANCE recevable et bien fondé en l'ensemble de ses prétentions, fins et écritures, - En conséquence, - Débouter Monsieur [L] et Madame [G] de l'intégralité des demandes qu'ils formulent à l'encontre de la société IAD France, - Débouter Monsieur et Madame [Y] de l'intégralité des demandes qu'ils formulent à l'encontre de la société IAD France, - Débouter la SA GENERALI IARD de l'intégralité des demandes qu'elle formule à l'encontre de la société IAD France, - Débouter toutes demandes plus amples et contraires dirigées contre de la société IAD France, - Subsidiairement, - Condamner in solidum Monsieur [R], Monsieur et Madame [Y] à garantir la société IAD FRANCE des éventuelles condamnations pouvant être prononcées à son encontre, - En tout état de cause, - Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - Condamner toutes parties succombant au paiement de la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner toutes parties succombant aux entiers dépens.

Elle explique que l'expert judiciaire retient l'effondrement partiel des parois de la cave et des dégradations et infestations des constitutifs en bois de la structure bois porteuse. En ce qui concerne l'effondrement partiel des parois de la cave, elle estime que ce désordre a pour origine les travaux d'agrandissement réalisés par M. [U] [Y] et a pour conséquence de compromettre la stabilité de l'immeuble à très court terme, et que la responsabilité doit être imputée " principalement aux vendeurs " selon l'expert judiciaire, qui ajoute que les désordres et leur caractère apparent ne pouvaient pas être identifiés par une personne profane, car la cave était encombrée d'objets et de meubles. Selon elle, il est contradictoire de la part de l'expert de conclure dans le même temps que l'agent immobilier ne pouvait ignorer l'état dégradé des parois, en tant que personne initiée au bâtiment, et a failli à son devoir de conseil. En ce qui concerne le rapport d'expertise additif sur les non conformités et la dégradation des constitutifs bois, l'expert conclut à une non-conformité du plancher haut en R -1, pièces bois mises en œuvre par M. [U] [Y], visible selon lui mais ne pouvant être appréhendées ni par des personnes non initiées au bâtiment ni par un acquéreur normalement diligent. Elle ajoute que l'expert relève une faute de conception lors de la réalisation des travaux mais également un défaut de conseil de l'agent immobilier. En ce qui concerne le plancher haut du rez-de-chaussée, elle indique que l'expert relève que la poutre ne présente pas la dimension suffisante pour assurer la portance des planchers, aucun désordre n'étant toutefois constaté. En ce qui concerne le plancher haut du R + 1, elle relève que l'expert mentionne que la cassure et le fléchissement de la poutre porteuse étaient visibles par un non professionnel. En ce qui concerne l'état parasitaire, l'expert relève d'anciennes traces et conclut que le traitement des bois incombe aux acquéreurs

Elle estime ne pas engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. [P] [L] et de Mme [T] [G], dans la mesure où elle est un professionnel de l'immobilier et non du bâtiment, de la construction ou du diagnostic immobilier. Elle admet être débitrice d'un devoir de conseil, mais ne pouvoir transmettre que les informations dont elle dispose, son obligation étant de moyen. Elle ajoute que les acquéreurs savaient avant la vente que M. [U] [Y] avait réalisé des travaux d'agrandissement dans la cave, et ont choisi d'acheter malgré cette information et l'état hétérogène des murs. Elle ajoute que comme les acquéreurs, elle a visité la cave alors que celle-ci était encombrée et cachait l'état du mur. Elle ajoute qu'elle connaissait, tout comme les acquéreurs, les travaux d'évacuation des terres, et non la démolition d'un mur porteur, et que lors des visites, aucun éboulement n'était visible. Elle estime qu'il n'existait avant la vente aucune raison de remettre en cause les informations données par les vendeurs et de conseiller aux acquéreurs de réaliser un diagnostic sur la solidité des murs de la cave. Selon elle, le vice était autant caché pour les acquéreurs que pour elle, et sa responsabilité ne saurait être engagée pour des désordres que seul l'usage du bien ou des investigations réalisées par un homme de l'art peuvent révéler. Elle estime qu'il en est de même des non conformités des solives, et des conséquences de la poutre fissurée du plancher R + 1, qui n'ont été révélées que par un bureau d'étude et des investigations. Si une faute devait être retenue à sa charge, elle indique que le préjudice qui résulte pour l'acquéreur d'un manquement à l'obligation d'information et de conseil du mandataire immobilier ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses. Elle considère que sa part de responsabilité ne saurait dépasser 15% pour les seuls travaux de confortement des solives des planchers et des poutres à hauteur de 8.770 euros.

Elle estime ne pas engager sa responsabilité contractuelle à l'égard de M. [U] [Y] et de Mme [S] [Z] épouse [Y], et que ceux-ci font preuve de mauvaise foi, d'autant qu'elle n'avait pas une parfaite connaissance des travaux réalisés puisqu'elle ignorait la suppression d'un mur porteur. Elle considère qu'ayant visité une cave encombrée, tout comme les acquéreurs, elle ne pouvait pas deviner l'état dégradé de la cave. Elle estime que pour inviter les époux [Y] à réaliser une expertise, il aurait fallu qu'elle ait connaissance de désordres apparents laissant présumer l'existence de vices de construction. Elle considère qu'il est faux d'affirmer comme le fait l'expert que l'agent immobilier a une compétence technique pour appréhender l'existence de vices structurels, le mandat de vente n'incluant pas la mission de se livrer à une expertise technique sur la potentialité de vices cachés. Elle estime ne pouvoir être condamnée à garantir les vendeurs d'une quelconque condamnation.

Sur sa garantie par M. [O] [R], elle considère qu'un manquement à son obligation de conseil serait imputable à ce dernier. Elle indique que c'est lui qui est intervenu sur le terrain, et qu'il engage sa responsabilité vis-à-vis d'elle, avec qui il est lié par un contrat d'agent commercial. Elle se prévaut du contrat d'agent commercial mais également de l'article 1991 du Code civil sur la responsabilité du mandataire et des articles L. 134-1 et suivants du Code de commerce, estimant que si une faute était retenue à son encontre, ce serait parce que M. [O] [R] aurait manqué à son devoir d'information et de conseil à l'égard des vendeurs ou acquéreurs en ne se renseignant pas suffisamment sur les travaux réalisés par les vendeurs, dont il avait connaissance, et en n'alertant pas les acquéreurs sur l'incidence desdits travaux.

Sur sa garantie par les consorts [Y], elle considère que ceux-ci connaissaient les vices affectant leur bien pour avoir réalisé les travaux eux-mêmes de manière inconsidérée et sans aucune précaution. Elle estime également qu'ils n'ont pas loyalement informé l'agent immobilier sur la teneur des travaux puisqu'ils ont tu la démolition d'un mur porteur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2024 et soutenues oralement, M. [O] [R] demande au Tribunal de :

- Vu les articles L134-1 et suivants du code de commerce, - Rejeter les demandes formées à l'encontre de M. [O] [R] par M. [L] et Mme [G] d'une part les époux [Y] d'autre part, - Subsidiairement, - Rejeter toute demande de garantie formée par IAD France, - Juger en tout état de cause que le seul poste de préjudice susceptible de présenter un lien de causalité avec un éventuel manquement du concluant à son devoir de conseil représente un montant en principal de 8.770 euros HT, - Juger que la part contributive de M. [R] à ce titre ne peut excéder 1.000 euros et rejeter toute autre demande, - Condamner les requérants au paiement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 CPC ainsi qu'en tous les frais et dépens.

Il explique que l'agent commercial en immobilier, dès lors qu'il agit dans le cadre de son mandat, engage la seule responsabilité de son mandant, et sa responsabilité ne peut être engagée envers les tiers, notamment les acquéreurs, qu'en raison de fautes qu'il aurait commises dans l'exécution de son mandat. Il estime qu'il ne peut lui être demandé d'aller au-delà de son mandat qui consiste à rapprocher les parties, à veiller à la bonne transmission aux acquéreurs potentiels des informations fournies par le vendeur et à vérifier l'efficacité juridique de cette mise en présence, à l'exclusion de toute vérification ou diagnostic en matière de construction.

Il fait valoir que M. [U] [Y] a effectué des travaux de creusement dans la cave sous le séjour en 2020 et 2021, et a supprimé à cette occasion un mur de soutènement, sans évoquer cette circonstance à quiconque. Il indique que le creusement de la cave n'a entraîné aucun désordre susceptible d'être décelé au cours des visites avant la vente, d'autant que l'expert a relevé l'encombrement de la cave. Il indique que l'expert considère qu'il appartenait à l'agent commercial de signifier aux vendeurs la nécessité de réaliser des ouvrages de confortement, et de signaler la défaillance des éléments bois, ce qui constitue des observations non fondées et intempestives. Il considère ne pas être tenu d'aller au-delà de l'état apparent de l'immeuble. Il estime avoir disposé des mêmes informations que les acquéreurs, rappelant que ceux-ci savaient que la cave avait fait l'objet d'une extension. Il fait valoir qu'il n'a pas de connaissances spécifiques en matière de construction et n'a pas à en avoir, et n'avait donc pas à conseiller des investigations ou à mettre des réserves en l'absence de désordres visibles. Il indique que dans le cas où son cocontractant, la SAS IAD France, serait susceptible d'engager sa propre responsabilité, celle-ci n'établit pas l'existence d'une faute contractuelle qui pourrait lui être reprochée.

En ce qui concerne le préjudice, il fait valoir que l'expert judiciaire relève que seul le poste de travaux de reprise à hauteur de 8.770 euros HT est susceptible de lui être imputé, et dans une mesure comprise entre 10% et 20%. Il ajoute qu'en ne demandant ni la résolution de la vente, ni la baisse du prix, les demandeurs échouent à établir un lien de causalité entre leur préjudice et la prétendue faute de l'agent commercial.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2024 et soutenues oralement, la Compagnie d'assurances GENERALI IARD, es qualités d'assureur des époux [Y], demande au Tribunal de :

- A titre principal, - Juger que la garantie de la compagnie GENERALI IARD n'est pas mobilisable au titre des désordres allégués, - Débouter les consorts [L]-[G] et les consorts [Y], ainsi que toute autre partie au procès, de l'intégralité des demandes qu'ils formulent à l'encontre de GENERALI IARD, - Subsidiairement, - Condamner in solidum Monsieur [R] et la société AID à relever et garantir la compagnie GENERALI IARD des éventuelles condamnations pouvant être prononcées à son encontre, - Dire et juger que le montant de la franchise contractuelle de 248,63 euros restera à la charge des époux [Y], - En tout état de cause, - Condamner toute partie succombant au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner toute partie succombant aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Jehan de LA MARQUE, Avocat au Barreau, qui affirme y avoir pourvu.

Elle explique que dans le cas où les époux [Y] seraient condamnés sur le fondement de la garantie des vices cachés, le contrat d'assurance n'a pas vocation à s'appliquer, dans la mesure où le contrat concernant leur nouveau logement a pris effet postérieurement à la réalisation du risque, seul le contrat à effet du 23 novembre 2019, délivrant néanmoins les mêmes garanties, ayant vocation à trouver application. Elle ajoute que la responsabilité civile vie privée garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile lorsque l'assuré agit au cours ou à l'occasion de sa vie privée, à l'exclusion des dommages résultant des biens immobiliers. Elle estime que la responsabilité des consorts [Y] est recherchée pour avoir réalisé des travaux de grande envergure relevant d'une activité de maçon, les dommages affectant un bien immobilier, ce qui exclut la garantie. Elle ajoute que sont également exclus les dommages résultant de la responsabilité contractuelle en dehors de ce qui est expressément garanti, les dommages résultant du contrat de vente n'étant pas expressément garantis.

Elle ajoute que les époux [Y] sont également assurés au titre de la " responsabilité civile occupant ", mais que sont exclus d'une telle garantie les conséquences des responsabilités et garanties découlant des articles 1792 et suivants du code civil, ainsi que la réparation des causes du dommages ayant entraîné la mise en jeu de la responsabilité civile.

En ce qui concerne les exclusions légales, elle fait valoir l'absence d'aléa, la garantie d'assurance ne pouvant être due qu'en cas de dommage imprévisible et accidentel. Elle précise que dans le cas où les consorts [Y] devraient la garantie des vices cachés, cela signifierait qu'ils auraient volontairement caché les dommages existants, ce qui rendrait le dommage prévisible. Elle ajoute que l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.

En ce qui concerne la garantie décennale, elle estime que celle-ci n'a pas non plus vocation à s'appliquer comme il a été démontré, d'autant que sont exclus au titre des exclusions communes à toutes les garanties les dommages et responsabilité relevant de l'assurance construction obligatoire.

En cas de condamnation à garantir, elle estime qu'elle doit être relevée et garantie par la SAS IAD France et M. [O] [R], dont les responsabilités ont été expressément retenues par l'expert judiciaire pour défaut du devoir de conseil, ceux-ci étant des professionnels de l'immobilier. Elle estime qu'ils auraient dû interroger le vendeur sur la qualité du confortement et signifier aux acquéreurs une réserve correspondante. Elle indique enfin que le montant de la franchise contractuelle à mettre à la charge des assurés s'élève à 248,63 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2024 et soutenues oralement, la Compagnie d'assurances GENERALI IARD, es qualités d'assureur de la SAS IAD France, demande au Tribunal de :

- Vu les dispositions des articles 1240, 1231-1, 1984 du code civil, - Vu les dispositions notamment des Articles 700 et 699 du Code de Procédure Civile, - Rejeter toutes les demandes fins et conclusions formulées à l'encontre de GENERALI IARD, assureur de I@D FRANCE, - Subsidiairement, - Limiter la garantie GENERALI IARD, assureur de I@D FRANCE à ses plafonds et franchises, - Rejeter la demande de condamnation in solidum, - Condamner Monsieur [R] et son assureur, Monsieur et Madame [Y] à relever et garantir GENERALI IARD de toutes les condamnations prononcées à son encontre, - En tout état de cause, - Condamner in solidum Monsieur [L] et Madame [G] et toutes les parties condamnées à payer à GENERALI IARD la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui incluent les frais d'exécution de la décision, notamment l'émolument de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du Code de Commerce conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Elle explique que la SAS IAD France n'est liée par aucun contrat aux acquéreurs, et que le manquement par un contractant à une obligation contractuelle est de nature à constituer un fait illicite à l'égard d'un tiers lorsqu'il lui cause un dommage, selon la jurisprudence. Elle précise que le contrat en l'espèce est un mandat et que le mandataire a une obligation de moyen. Elle considère que ces questions relèvent d'une analyse juridique qui n'est pas de la compétence de l'expert judiciaire, qui opère une confusion entre professionnel de la vente et de l'immobilier, et professionnel du bâtiment et de la construction. Elle indique que la responsabilité de l'agent immobilier ne peut être engagée pour manquement à son devoir de conseil que lorsqu'est rapportée la preuve qu'il avait connaissance du vice caché du bien proposé à la vente. Elle indique que l'agent immobilier n'a pas qualité pour effectuer une visite ou une expertise technique de l'immeuble à vendre. Elle relève que les acquéreurs savaient avant la vente que les consorts [Y] avaient agrandi la cave en 2020 et excavé des terres.

En ce qui concerne le préjudice, elle rappelle que sa garantie pourrait s'exercer tout au plus par sinistre, par année d'assurance et par assuré à concurrence du plafond, sous déduction d'une franchise de 10% des indemnités dues avec un minimum de 5.000 euros et un maximum de 10.000 euros, ces clauses étant opposables aux tiers. Elle indique qu'il est reproché à l'agent immobilier de ne pas avoir attiré suffisamment l'attention des acquéreurs sur les incidences des travaux et de ne pas avoir signifié aux vendeurs la nécessité de réaliser des ouvrages de confortement, alors que d'une part de tels griefs vont bien au-delà du mandat d'agent immobilier, et d'autre part les dommages allégués sont sans lien de causalité avec ces griefs, la SAS IAD France n'étant pas à l'origine des dommages techniques constatés, seul M. [U] [Y] étant responsable de la fragilité de la structure. Selon elle, le seul préjudice qui pourrait être causé par un manquement de l'agent immobilier serait la perte de chance d'avoir acquis pour un moindre prix le bien litigieux. Elle ajoute qu'il n'y aura aucune perte de chance puisque le préjudice sera réparé par la prise en charge des travaux. Elle ajoute qu'il ne peut y avoir aucune condamnation in solidum, dans la mesure où il n'y a pas de coauteur d'un même dommage.

Sur les appels en garantie, elle indique que la SAS IAD France a commercialisé le bien par l'intermédiaire de M. [O] [R] selon contrat d'agent commercial conclu le 23 juillet 2029, sans lien de subordination. Elle indique qu'ainsi, la SAS IAD France n'a jamais pris part à la vente réalisée. En ce qui concerne les consorts [Y], elle considère que condamner l'agent immobilier à supporter le coût des travaux revient à faire profiter ceux-ci d'un enrichissement sans cause, si bien que si elle est condamnée à garantir, les consorts [Y] devront la relever et garantir.

*****

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'audience du 16 décembre 2024, chacune des parties a maintenu ses demandes et l'affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, sur le contenu du rapport d'expertise :

Selon circonstances décrites dans l'exposé du litige, M. [A] [K], expert judiciaire, a déposé son rapport en deux temps.

1) Tout d'abord, il a déposé un " rapport d'expertise partiel relevant du désordre n°1 " le 3 avril 2024 :

Ce rapport partiel porte exclusivement sur l'effondrement partiel des parois de la cave au droit des fondations (page 36).

L'expert indique que M. [U] [Y] a, en 2020 et 2021 :

- Démoli un mur porteur parallèle à la façade principale afin d'accéder au terre-plein du vide sanitaire sous la partie séjour de l'habitation, - Creusé le terre-plein afin que la hauteur de la cave soit identique à celle du sous-sol existant contigu.

Il constate les désordres et dysfonctionnements suivants :

- Les galets constitutifs du substrat sous les fondations de deux pignons se déchaussent et se désolidarisent des parois, - Les parois d'argile très exposées à la dessiccation présentent des lézardes multidirectionnelles profondes et s'effritent, - Décompression du substrat sous les fondations. Ponctuellement, des effondrements se sont produits, - La structure porteuse du plancher bois repose sur des appuis très instables et menace ruine.

En ce qui concerne la cause des de ces désordres, l'expert indique que selon lui, elle relève des " travaux inconsidérés " de creusement de la cave. Il précise que les fondations de deux refends ont été mises à nu, sans aucun ouvrage de soutènement, que les trépidations résultant du trafic routier décompriment le support fragilisé des fondations et que la dessiccation du sol argileux des parois sous fondation entraîne une décohésion du substrat et donc une perte de portance, dont les éboulements observés sont la conséquence. Il ajoute page 39 que les travaux exécutés ont déchaussé les fondations, qui reposent en l'état sur un remblai hétérogène constitué de galets et d'argiles très friables, une couche d'argile très altérée étant présente dans le bas des parois abruptes du décaissement. Il qualifie la situation d'accidentogène. Il ajoute que les désordres relèvent de malfaçons d'exécution et compromettent la stabilité de l'immeuble à très court terme, ce qui a conduit à des mesures conservatoires prises dans l'urgence afin d'assurer la sécurité des résidents et l'intégrité du bâti.

L'expert ajoute une photo des travaux conservatoires, qui rendent la cave inutilisable, et relève que la sinistralité s'aggrave malgré ces travaux, et que les travaux confortatifs définitifs sont urgents.

Sur la cause des désordres spécialement page 42, il indique qu'ils proviennent d'une faute d'exécution et d'une faute de conception, avec creusement inconsidéré de la cave, absence d'étude de faisabilité relevant d'une mission de maîtrise d'œuvre, absence de dispositif définitif de confortement des existants.

Il estime que " les désordres étaient visibles par une personne initiée au bâtiment, tels les intervenants de l'agence immobilière ".

En ce qui concerne les responsabilités, l'expert conclut à la responsabilité principale du vendeur. Il considère également que la responsabilité de la SAS IAD France et de M. [O] [R] est engagée pour défaut de conseil, en ce que la SAS IAD France a visité les lieux et ne pouvait ignorer la situation dégradée des parois de la cave et la mise à nu des fondations, et que M. [O] [R] connaissait la situation de la cave.

Après étude de deux devis produits par M. [P] [L] et Mme [T] [G], l'expert conclut à un coût de 28.000 euros TTC pour les travaux de confortement, y compris étude technique et maîtrise d'œuvre, avec une durée d'exécution de 4 semaines. Il précise qu'après exécution, les locaux ne seront pas affectés d'une moins-value. L'expert note la facture ECBT CONSTRUCTION du 18 janvier 2023 d'un montant de 13.157,72 euros TTC correspondant aux travaux de confortement conservatoires, et la facture SASU SOL INGENIERIE du 24 janvier 2023 d'un montant de 1.200 euros TTC correspondant à l'étude géotechnique pour les travaux de confortement de la cave.

Parmi les réponses aux dires, page 51, l'expert indique que l'agent immobilier devait vérifier si le vendeur avait réalisé ou fait réaliser des travaux sur le bien vendu dans la dernière décennie, et devait, en tant que professionnel expérimenté, pour le moins interroger le vendeur sur la pertinence des travaux que ce dernier avait récemment exécutés.

2) Ensuite, l'expert judiciaire a déposé un " additif au rapport d'expertise " le 24 septembre 2024 :

Ce rapport additif porte exclusivement sur les constitutifs en bois des planchers, poutres, solives et charpente de l'habitation (page 4).

L'expert confirme, à partir d'un diagnostic réalisé par le BET GARDET STRUCTURES le 22 avril 2024, l'existence de malfaçons, non-conformités et dégradations de certains constitutifs bois.

- Plancher haut du R - 1 : Solives existantes non conformes car section insuffisante eu égard aux sollicitations appliquées. Solives de 45x120 mises en œuvre contre les lambourdes de 100x140 par le vendeur au-dessus de la zone excavée présentant une section trop faible pour assurer la portance nécessaire.

Causes : moisage des solives non conforme et section insuffisante pour assurer la stabilité du plancher. Pièces bois mises en œuvre par l'ancien propriétaire lors de la réalisation de l'excavation dans le prolongement du sous-sol. Faute de conception.

Non-conformité ne pouvant être appréhendée par des personnes non initiées au bâtiment ni par un acquéreur normalement diligent.

- Plancher haut du RDC : La poutre porteuse du séjour de section 200x280 présente une section insuffisante au regard des différentes charges appliquées. Cette poutre était apparente lors de la vente.

Commentaire : aucun désordre structurel consécutif n'a été observé. Non-conformité. Constat qui ne pouvait être apprécié par des acquéreurs néophytes.

- Plancher haut du R + 1 : La poutre porteuse est correctement dimensionnée mais elle présente des fissures profondes préjudiciables à ses capacités de portance et à sa solidité.

Commentaire : sinistralité visible lors de la vente mais fragilité en résultant ne pouvant être appréhendée que par des professionnels. Non-conformité.

- Etat parasitaire : Solives et poutres porteuses en bon état général, malgré quelques anciennes traces de passage d'insectes dans les aubiers. Un traitement pour protection préventive du bois sera nécessaire.

Cause : défaut d'entretien. Affectation visible.

L'expert précise qu'après exécution des travaux, les locaux ne seront pas affectés d'une moins-value.

Pour l'ensemble des désordres sauf état parasitaire, l'expert indique que la responsabilité de M. [U] [Y] et Mme [S] [Z] épouse [Y] est principalement engagée, et que celle de la SAS IAD France et de M. [O] [R] est engagée secondairement ou très secondairement (entre 10% et 20%).

En ce qui concerne l'affectation des éléments bois, l'expert considère que le traitement s'inscrit dans les travaux préventifs de maintenance et incombe aux acquéreurs.

Les travaux correspondant aux reprises des non-conformités ou malfaçons sont évalués à 8.770 euros HT, les autres travaux évalués par l'expert étant relatifs au traitement du bois (5.700 + 19.950 euros HT), et la maîtrise d'œuvre pour l'ensemble des travaux étant évaluée à 2.500 euros HT.

L'expert relève au titre des frais avancés : la facture BET GARDET du 20 février 2024 pour un montant de 1.328,40 euros TTC et la facture BET GARDET du 30 avril 2024 pour un montant de 3.579,60 euros TTC.

Sur la responsabilité de M. [U] [Y] et de Mme [S] [Z] épouse [Y] :

L'article 1792 alinéa 1er du Code civil dispose : " Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. "

L'article 1792-4-1 du même code dispose : " Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article. "

Les désordres doivent être imputables aux travaux réalisés par le constructeur.

L'article 1641 du Code civil dispose : " Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. "

En ce qui concerne l'effondrement partiel des parois de la cave au droit des fondations (rapport partiel), il ressort explicitement de l'analyse technique de l'expert judiciaire que les