1ère Chambre, 18 février 2025 — 23/03638

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/03638 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GQHN

NAC : 30Z

JUGEMENT CIVIL DU 18 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. LES COCOTIERS Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 840 665 350, pris en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 6] Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSE

S.C.I. YIN TYE Immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 453 948 762prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 5] Rep/assistant : Me Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le : 18.02.2025 CCC délivrée le : à Me Alain ANTOINE, Me Eric HAN KWAN

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 Décembre 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 18 Février 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, du 18 Février 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 janvier 2015, la SCI YIN TYE a donné à bail commercial à Monsieur [V] [M] un local commercial situé [Adresse 4], bail qu'il a cédé à Monsieur [F] [B] [R] par acte authentique du 21 janvier 2018, dans les mêmes conditions que celles prévues au bail initial, aux fins d’exploiter une activité de restauration.

A la demande de la SCI YIN TYE, qui se plaignait d'aménagements réalisés sans son accord dans l'établissement, le juge des référés a , par ordonnance rendue le 04 avril 2019, notamment enjoint à Monsieur [R] de remettre à l’état initial la terrasse couverte , sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 60 ème jour après la signification de l’ordonnance.

Par un jugement rendu le 27 aout 2020, le Juge de l’exécution a condamné M. [R], d’une part, à payer à la SCI YIN TYE la somme de 51.200 € au titre de la liquidation d'astreinte et, d’autre part, à exécuter l’ordonnance de référé sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Par arrêt rendu le 20 avril 2021, la cour d’appel de [Localité 11] a confirmé le jugement du 27 aout 2020 sauf en ce qu’il a liquidé l’astreinte à hauteur de 51.200€ et statuant à nouveau sur ce point, condamné M. [R] à une somme de 5.120 € au titre de la liquidation de l’astreinte.

Le 12 décembre 2022, Monsieur [R] a transféré le droit au bail à la SAS LES COCOTIERS, dont il est le représentant légal, et l'a signifié à la SCI YIN TYE.

Par jugement rendu le 17 août 2023 le juge de l’exécution a condamné Monsieur [R] à payer à la SCI YIN TYE la somme de 10.800 € pour la période du 26 juillet 2021 au 26 janvier 2022 au titre de la liquidation de l’astreinte prononcée le 27 août 2020 et condamné Monsieur [R] à exécuter l’obligation de remettre à l’état initial la terrasse couverte du local commercial sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard.

Le 29 septembre 2023 la SCI YIN TYE a signifié à la SAS LES COCOTIERS un commandement d’avoir à faire cesser diverses infractions au bail commercial et le 21 novembre 2023 elle lui a signifié un refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave et légitime excluant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Le 26 octobre 2003 la SAS LES COCOTIERS a assigné la SCI YIN TYE devant ce tribunal pour demander notamment l’annulation du commandement délivré le 29 septembre 2023 , la suspension des effets de cet acte ainsi que l’octroi de délais de paiement.

Parallèlement, et par exploit délivré le 5 juin 2024 la SCI YIN TYE a assigné la SAS LES COCOTIERS devant ce tribunal pour demander l’expulsion de la locataire, sous astreinte, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation.

Les deux affaires ont été jointes le 2 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions enregistrées le 20 septembre 2024 la SAS LES COCOTIERS demande au tribunal, au visa des articles L 145-17, L. 145-14 et L. 145-28 du Code de commerce, 1104 et suivants, et 1842 du Code civil, 65 et 70 du Code de procédure civile, de :

A TITRE PRINCIPAL : PRONONCER la nullité du commandement délivré le 29 septembre 2023 à la SAS LES COCOTIERS sur le fondement de l’article L 145-17 du Code de commerce ; A TITRE SUBSIDIAIRE : JUGER l’absence de motif grave et légitime imputable à la SAS LES COCOTIERS de nature à justifier un refus de renouvellement du bail sans indemnité ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : DECLARER non-fondé le refus de renouvellement bail pour motifs graves et légitimes excluant le paiement d’une indemnité d’éviction signifié le 21 novembre 2023 ; CONDAMNER la SCI YIN TYE à verser à la SAS LES COCOTIERS une indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-14 du Code de commerce ; AVANT-DIRE DROIT : ORDONNER une mesure d’expertise en vue de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et DESIGNER, à cet effet, un expert ;

JUGER que la SAS LES COCOTIERS pourra se maintenir dans les lieux loués, sis [Adresse 4], jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ; DEBOUTER la SCI YIN TYE de toutes ses demandes, et la CONDAMNER à lui payer la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens,

Dans ses conclusions récapitulatives enregistrées le 24 octobre 2024 la SCI YIN TYE demande au tribunal, au visa des articles 6 et suivants du code de procédure civile, 1343-5 du code civil, L. 145-17 du code de commerce, de :

DEBOUTER la SAS LES COCOTIERS de l’ensemble de ses demandes initiales,

JUGER les demandes additionnelles de la SAS LES COCOTIERS irrecevables et en tout état de cause mal fondées,

DIRE que la SAS LES COCOTIERS est occupante sans droit ni titre, depuis l’arrivée du terme du bail le 31 décembre 2023, de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

En conséquence, ORDONNER la libération par la SAS LES COCOTIERS et toute personne introduite de son chef des locaux, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter du jour de la décision à intervenir,

SE RESERVER compétence pour la liquidation de l'astreinte,

FIXER à 6.510 euros par mois, l’indemnité d’occupation que la SAS LES COCOTIERS doit payer à la SCI YIN TYE, à compter du 1 er janvier 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux,

ORDONNER l’expulsion de la SAS LES COCOTIERS, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux qu’ils occupent, et ce avec si besoin l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la SAS LES COCOTIERS et se trouvant dans les locaux dans tel garde-meuble qu’il plaira de désigner et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues,

CONDAMNER la SAS LES COCOTIERS à payer à la SCI YIN TYE la somme de 1.537,61 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023,

CONDAMNER la SAS LES COCOTIERS à payer à la SCI YIN TYE la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, le tribunal se réfère à leurs écritures.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 09 décembre 2024. Après dépôt du dossier du demandeur au greffe, l’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les demandes tendant à voir «  juger , dire et déclarer  »  ne sont pas prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments qui ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Dès lors, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

1 - sur la demande d’annulation du commandement signifié le 29 septembre 2003

La SAS LES COCOTIERS demande la nullité du commandement signifié le 29 septembre 2023 en soutenant que les infractions visées dans cet acte ne la concernent pas mais concernent Monsieur [R] et qu’en l’absence de jugement la condamnant , elle n’est pas redevable des sommes visées dans le commandement .

La SCI YIN TYE s’y oppose en faisant valoir que le commandant litigieux, qui vaut mise en demeure, rempli les formalités prévues par l’article L 145- 17 du code de commerce et ne constitue pas un congé valant refus de renouvellement du bail commercial.

Il ressort de l’exposé du litige qu’un contentieux oppose Monsieur [R] à la SCI YIN TYE depuis des années compte tenu des travaux que le locataire a réalisés sans autorisation du bailleur et en violation des dispositions du bail.

Le 29 septembre 2023 la SCI YIN TYE a signifié à la SAS LES COCOTIERS, dont M.[R] est le représentant légal depuis le transfert de bail opéré en 2022, un commandement d’avoir à faire cesser diverses infractions au bail commercial et l’a mise en demeure, dans le mois suivant la signification du présent acte, de : «  remettre en état la terrasse couverte du local commercialpayer au bailleur la somme de 12.094,24 €remettre en état initial la terrasse extérieure aménagée sans autorisation en lieu et place de l’aire de stationnement devant le local commercial proprement ditremettre en état l’intérieur du local commercial proprement dit en supprimant les modifications apportées à la hanche à l’agencement des pièces sans autre du bailleur. À défaut, le bailleur entend se prévaloir desdites infractions comme motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail ….

Il se déduit de la seule lecture de cet acte qu’il ne s’agit nullement d’un congé avec refus de renouvellement du bail comme l'affirme à tort la locataire mais d’une mise en demeure de respecter les termes du bail et de régler les sommes auxquelles M.[R] a été condamné le 17 aout 2023, dans un délai d'un mois passé lequel la SCI se réservait le droit de ne pas renouveler le bail.

S’il est exact que la somme mise à la charge de M.[R] ne pouvait pas être réclamée à la SAS LES COCOTIERS, celle-ci ne développe aucun moyen sérieux à l'appui de sa demande d'annulation du commandement qui sera en conséquence rejetée.

2 – Sur la demande d'expulsion de la SAS LES COCOTIERS

Monsieur [R] a été condamné le 4 octobre 2019 à remettre notamment à l’état initial la terrasse couverte sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 60e jour après la signification de l’ordonnance à venir.

Il a également été condamné, par décisions rendues les 27 août 2020 et 17 août 2023 par le juge de l’exécution, à payer à la SCI bailleresse les sommes de 5.120€ et de 10.800 € au titre de la liquidation de l’astreinte prévue à l’ordonnance de référé du 4 avril 2019 et à remettre à l’état initial la terrasse couverte du local commercial sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard passé un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision.

La SCI YIN TYE a signifié le 21 novembre 2023 à la SAS LES COCOTIERS un congé valant refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime excluant le paiement d’une indemnité d’occupation.

Ce refus de renouvellement du bail sans paiement d’une indemnité d’occupation est motivé ainsi : « absence de remise en état de la terrasse extérieure, initialement dédié à un parking, constitutif d’un motif grave et légitime au sens de l’article L 145. 17. -1 du code de commerce. En effet vous avez été mis en demeure de cesser le trouble suivant acte signifié le 29 septembre 2023. Malgré la signification de cet acte vous ne vous êtes pas conformé à vos obligations de locataire dans le délai d’un mois qui vous était imparti. ...»

La SAS LES COCOTIERS conteste le motif grave et légitime en faisant valoir , d'une part, que les sommes mises à la charge de Monsieur [R] ont été réglées, et , d'autre part, qu'aucune infraction au bail ne peut être retenue. Elle justifie du règlement des sommes dues et s'appuie sur les procès-verbaux de constat dressés le 22 décembre 2022 et le 25 octobre 2023 pour contester toute infraction au bail et pour démontrer que les grilles métalliques initialement retirées ont été remises et que les volets roulants installés par Monsieur [R] ont été retirés. S'agissant de l'aire de stationnement , elle soutient que la bailleresse ne justifie pas d'une infraction aux stipulations du bail et produit des photographies et des attestations qui établissent que les prétendues places de stationnement sont inexploitables en tant que telles.

Ses explications sur le paiement des sommes objet de la condamnation du 17 août 2023, sur la remise en état initial de la terrasse couverte, sur l'aménagement intérieur du local, et sur la dépose des volets roulants et la remise en état des grilles métalliques sont inopérantes puisque le refus de renouvellement du bail commercial se fonde exclusivement sur l'absence de remise en état de la terrasse extérieure, initialement dédiée à un parking.

Le local donné en location comporte notamment : «  une aire de stationnement à l'avant et sur le côté du restaurant » et la bailleresse se plaint depuis 2019 de l'aménagement par Monsieur [R] des aires de stationnement pour augmenter sa capacité d'accueil des consommateurs.

Le juge des référés a refusé d'ordonner le retrait du mobilier concerné, faute pour elle de rapporter la preuve d'une utilisation pérenne de mobilier sur l'aire de stationnement litigieuse, mais elle produit deux procès-verbaux de constat établis les 08 octobre 2022 et 06 novembre 2023 et plusieurs attestations de témoins qui révèlent la transformation des aires de stationnement en terrasse remplie de chaises et tables destinées aux clients, ce que la SAS LES COCOTIERS reconnaît et revendique même en prétendant que les places de stationnement sont inexploitables.

Ce faisant, la locataire reconnaît avoir installé, sans l'accord du bailleur, du mobilier pérenne sur les aires de stationnement qu'elle utilise pour l'exploitation de son restaurant et n'a pas remis l'aire de parking en état dans le délai imparti par le commandement signifié le 29 septembre 2023.

Il s'en déduit que la SAS LES COCOTIERS, à l'instar de son représentant légal, qui s'est obstiné, durant des années, à violet les termes du bail, méconnait délibérément la désignation des locaux donnés en location.

Le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction se révèle, en conséquence parfaitement justifié par un motif grave et légitime.

Il s'ensuit que bail a pris fin au terme prévu, soit le 31 décembre 2023. La bailleresse est donc fondée à obtenir l'expulsion de la SAS LES COCOTIERS selon les modalités fixées dans le dispositif de la décision.

La SAS LES COCOTIERS, qui acquiesce à la demande présentée au titre de l'indemnité d'occupation, sera condamnée à payer à la SCI YIN TYE la somme de 6.510 euros par mois, due depuis le 1er janvier 2024 et jusqu’à la parfaite libération des locaux loués.

3 - Sur la demande au titre de l'indemnité d'éviction

Vu ce qui précède, cette demande ne peut qu'être rejetée sans qu'il soit besoin de se prononcer sur sa recevabilité et sur la demande d'expertise.

4 – sur la demande présentée au titre de la taxe d'ordures ménagères

La SCI YIN TYE demande le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023 et justifie avoir délivré une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 1.537,61 € à la SAS LES COCOTIERS qui ne présente aucune observation en réplique.

Vu les dispositions du bail ( page 12 ) , il sera fait droit à la demande de la SCI YIN TYE.

En conséquence, la SAS LES COCOTIERS sera condamnée à lui payer la somme de 1.537,61 €.

5 - Sur les demandes annexes

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit .

Il est équitable de condamner la SAS LES COCOTIERS à payer la somme de 3.000 € à la SCI YIN TYE au titre des frais irrépétibles exposés à l'occasion de cette procédure.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, par décision rendue en premier ressort,

REJETTE l'intégralité des prétentions de la SAS LES COCOTIERS ,

DIT que la SAS LES COCOTIERS est occupante sans droit ni titre du bien donné en location, situé [Adresse 2] à [Localité 8], depuis le 31 décembre 2023 ;

En conséquence,

ORDONNE l'expulsion de la SAS LES COCOTIERS et de tous occupants de son chef, du local commercial situé au [Adresse 10] à [Adresse 9], sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et ce durant six mois ;

DIT qu’au besoin, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique par ses soins requis ;

SE RESERVE la compétence pour la liquidation de l'astreinte ;

CONDAMNE la SAS LES COCOTIERS à payer à la SCI YIN TYE une indemnité d’occupation mensuelle de 6.510 € due depuis le 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux comprenant l'aire de stationnement ;

AUTORISE la SCI YIN TYE , à défaut de départ volontaire de la SAS LES COCOTIERS dans le délai susvisé, à faire enlever et transporter, dans tous garde meuble de son choix, tous biens stock et matériels laissés dans le local par la SAS LES COCOTIERS lors de la restitution des clés, et ce, aux frais exclusifs et risques et périls de cette dernière ;

CONDAMNE la SAS LES COCOTIERS à payer à la SCI YIN TYE la somme de 1.537,61 € au titre de la taxe d'ordures ménagères 2023 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

CONDAMNE la SAS LES COCOTIERS à payer à la SCI YIN TYE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SAS LES COCOTIERS aux dépens .

La Greffière La Juge