Référés, 19 février 2025 — 24/01020

DU 19 Février 2025 Minute numéro :

N° RG 24/01020 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N7IB

Code NAC : 30B

Commune de [Localité 6] représentée par son Maire en exercice

C/ S.A.S. [Localité 4] PRESSE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE,

LES PARTIES :

DEMANDEUR

Commune de [Localité 6] représentée par son Maire en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 7] représentée par Maître Sébastien TO de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

DÉFENDEUR

S.A.S. [Localité 4] PRESSE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Vincent PAIELLA, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 18B, Me Mathieu CAVARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C145

***ooo§ooo*** Débats tenus à l’audience du : 22 Janvier 2025 Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025 ***ooo§ooo***

Par acte en date du 24 Septembre 2024, la Commune de [Localité 6] représentée par son Maire en exercice a fait assigner la S.A.S. [Localité 4] PRESSE à comparaître à l’audience des référés du 22 Janvier 2025.

A cette audience, la Commune de [Localité 6] représentée par son Maire en exercice a réitéré les termes de son assignation et a déposé et soutenu oralement ses conclusions.

La S.A.S. [Localité 4] PRESSE a developpé oralement ses conclusions.

EXPOSÉ DU LITIGE:

Par acte authentique du 27 mars 2009, les consorts [I] ont donné à bail à la société BB PRESSE un local commercial sis [Adresse 2] ;

Par acte authentique en date du 27 novembre 2017, la société BB PRESSE a cédé à la commune de [Localité 5] son droit au bail ; Le 30 novembre 2017, la commune de [Localité 5] a consenti à Madame [S] une convention d’occupation précaire dudit local pour l’exercice de l’activité de « librairie, papeterie, presse, jouets, jeux de grattage et tirages et articles de paris » ; Selon l’avenant en date du 20 juillet 2018, la société [Localité 4] PRESSE s’est substituée à Madame [S] dans l’exécution de la convention d’occupation précaire ;

Selon la délibération en date du 22 juin 2023, la rétrocession au profit de la société [Localité 4] PRESSE a été autorisée par le Conseil municipal et l’acte de rétrocession a été signé le 28 septembre 2023.

Par exploit en date du 24 septembre 2024 la Commune de [Localité 6] a fait assigner la société [Localité 4] PRESSE au visa notamment l’article 835 du code de procédure civile aux fins de voir, aux termes de ses conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement :

Juger que la société [Localité 4] PRESSE est occupante sans droit ni titre du local situé sis [Adresse 3], Ordonner l’expulsion sans délai de la société [Localité 4] PRESSE, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner la société [Localité 4] PRESSE à titre provisionnel au paiement de la somme de 33.091,07 € à titre d’arriérés de loyers et de charges arrêtés au 28 septembre 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2024, Condamner la société [Localité 4] PRESSE à titre provisionnel à payer à compter 28 septembre 2023 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.296 €, ce jusqu’à complète libération des lieux, Condamner la société [Localité 4] PRESSE à verser à la commune de [Localité 4] les charges et les taxes dues, sus de l’indemnité d’occupation, pour les locaux objets du bail commercial, Autoriser la requérante à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules appartenant au défendeur jusqu’au paiement intégral de la dette, Ordonner que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R. 221-30 à R. 221-40 du code de procédure civile d’exécution, Ordonner que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir seront à la charge de la société [Localité 4] PRESSE,

Condamner la société [Localité 4] PRESSE à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la société [Localité 4] PRESSE aux entiers dépens, Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit, Par conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement,la société [Localité 4] PRESSE sollicite de voir :

Juger que les demandes de la Commune de [Localité 4] se heurtent à une contestation sérieuse,En conséquence : Débouter la Commune de [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,Dire n'y avoir lieu à référé,Condamner la commune de [Localité 4] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de Particle 700 du Code de Procédure Civile,Condamner la Commune de [Localité 4] aux dépens, Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ;

MOTIFS DE LA DECISION:

En vertu des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire” ;

En outre, il sera rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence ;

Sur la demande d’expulsion :

La société [Localité 4] PRESSE soutient qu’il existe une contestation sérieuse au motif qu’elle est titulaire d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux régi par les articles L.145-1 àL.145-60 du Code de Commerce et que les modalités de mise en oeuvre de la clause résolutoire en application de ce bail commercial n’ont pas été respectées;

Elle soutient qu’avant de régulariser la convention de rétrocession litigieuse, la Commune de [Localité 4] a proposé à Madame [S], à laquelle s’est ensuite substituée la société [Localité 4] PRESSE, la signature d'une convention d'occupation précaire du local sis [Adresse 2] ;

Qu’aux termes de cette convention d'occupation précaire signée par acte authentique du 30 novembre 2017, il est rappelé en pages 2 et 3 que : « Madame [S] ayant la qualité d 'occupant à titre précaire, ne pourra revendiquer le bénéfice des dispositions du statut des baux commerciaux tel qu 'il résulte des articles L.145-1 et R.145-1 et suivants du Code de Commerce. Cette convention ne confère en aucun cas à l 'OCCUPANT de droit au renouvellement, ni une quelconquepropriété commerciale.(...) La présente convention prend effet à compter de cejour pour se terminer au plus tard dans un délai de 2 ans si compter de la signature des présentes, date à laquelle le bail sera rétrocédé à la personne choisie selon délibération en conseil municipal conformément tant à la procédure de préemption commerciale qu 'au cahier des charges qui sera élaboré en ce sens.››;

Que par avenant sous seing privé du 26 novembre 2019, les parties ont entendu proroger la durée de la convention d’occupation précaire jusqu'au 26 novembre 2020 et qu’aux termes de cet avenant, il est ainsi prévu en page 6 :

“ (...) La société [Localité 4] PRESSE est informée que leprésent acte est conclu dans le cadre de l'application des articles L.214-2 du Code de l'Urbanisme, L.2222I-I du Code Général de lapropriété des personnes publiques et L.I45-5 du Code de Commerce et que la convention prendra nécessairementfin à son terme soit le 26 novembre 2020” ;

Elle soutient qu’ainsi qu’il a été rappelé, la convention d'occupation précaire de la société FRANCONVILLEPRESSE est arrivée à son terme le 26 novembre 2020, sans possibilité de prorogation ou de reconduction tacite ; qu’elle a été laissée dans les lieux par la Commune de [Localité 4] à compter de cette date, pendant le délai d'un mois prévu à l’article L.145-5 du Code de Commerce et jusqu'à la signature de la convention de rétrocession litigieuse du 28 septembre 2023 et que, dès lors, depuis le 26 décembre 2020, elle est titulaire d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux régi par les articles L.145-1 à L.145-60 du Code de Commerce ;

Elle affirme que la convention de rétrocession du bail commercial régularisée avec plus de 3 ans de retard par la Commune de [Localité 4] l’a été dans le seul intérêt de la Commune et ne lui a pas conféré de propriété commerciale puisqu’elle était déjà titulaire d'un bail commercial depuis le 26 décembre 2020 de sorte que son expulsion ne peut en conséquence de l’application du statut des baux commerciaux, étre ordonnée qu'après délivrance d'un commandement de payer, en application des dispositions de l’article L.145-41 du Code de Commerce mais qu’ellen'a jamais reçu le moindre commandement de payer au visa de cet article, tant de la part de la Commune de [Localité 4] que de la part du propriétaire des locaux et qu’en conséquence la demande d'expulsion formulée par la Commune de [Localité 4] se heurte manifestement à une contestation sérieuse ;

La société [Localité 4] PRESSE conteste par ailleurs la validité de la convention de rétrocession du 28 septembre 2023 au motif que la régularisation de cette convention est intervenue avec près de 3 années de retard, dans le seul intérêt de la Commune de [Localité 4] et afin de se conformer aux dispositions de l’article L.214-2 alinéa 1 du Code de l’Urbanisme ;

Elle fait valoir par ailleurs, que contrairement à ce qui est prétendu dans l'acte de rétrocession du 28 septembre 2023 préparé par la Commune de [Localité 4] :

- La Commune de [Localité 4] n'a jamais obtenu l'accord du bailleur pour qu'il soit procédé à cette opération au bénéfice de la société [Localité 4] PRESSE,

- Le bailleur, la société LG LECLERC, n'est jamais intervenu à l’acte contrairement à ce qu'indique l’article 8 de l'acte,

- Le bailleur n’a jamais accepté la société [Localité 4] PRESSE comme nouveau locataire,

- Le bailleur n'a jamais dispensé les parties de la signification prévue à l’article 1690 du Code Civil,

- Le bailleur n'a jamais renoncé à la régularisation de l’acte par acte authentique,

Il y a lieu cependant de constater que la société [Localité 4] PRESSE ne verse aux débats aucune pièce justifiant que l’acte de rétrocession précité du 28 septembre 2023 est nul ;

Elle ne verse en outre, aucune pièce justifiant qu’une action en nullité de cet acte a été engagée, que ce soit notamment par elle-même ou par le bailleur ;

Dès lors, il apparaît, avec l’évidence requise, que l’occupation par la société [Localité 4] PRESSE du local commercial est soumise à l’acte de rétrocession du 28 septembre 2023 ;

Or, cet acte stipule notamment que :

« 4.2 Arriéré de loyer/indemnité d’occupation La société [Localité 4] PRESSE reste devoir un arriéré de loyer, arrêté à la date de signature des présentes, au montant de 44.091,07 € (bordereau de situation au 21 septembre 2023 - Annexe 15). La société [Localité 4] PRESSE s’engage au règlement de cet arriéré de loyer/indemnité d’occupation selon l’échéancier suivant, qui respectera et fera application de l’échéancier proposé par lettre du 24 mai 2023 (Annexe 10) dans le nombre et le montant des mensualités prévus, avec une mise en application décalée jusqu’au 1 er jour du mois suivant le mois de la signature de l’acte de rétrocession, soit : - 1 er octobre 2023 : 4.000 € - 1 er novembre 2023 : 4.000 € - 1 er décembre 2023 : 4.000 € - 1 er janvier 2024 : 4.000 € - 1 er février 2024 : 4.555 € - 1 er avril 2024 : 1.614,50 € - 1 er mai 2024 : 1.614,50 € - 1 er juin 2024 : 1.614,50 € - 1 er juillet 2024 : 1.614,50 € - 1 er août 2024 : 1.614,50 € - 1 er septembre 2024 : 1.614,50 € - 1 er octobre 2024 : 1.614,50 € - 1 er novembre 2024 : 1.614,50 € - 1 er décembre 2024 : 1.614,50 € - 1 er janvier 2025 : 1.614,50 € - 1 er février 2025 : 1.614,50 € - 1 er mars 2025 : solde de l’arriéré de loyer/indemnité d’occupation selon décompte annexé et arrêté à la date de signature des présentes (Annexe 15). Les règlements à intervenir dans le cadre de l’échéancier susvisé sont indépendants: - Des loyers et charges courant dus au bailleur à compter de la présente rétrocession ; - De l’échéancier convenu à l’article 4.1 du présent acte au titre du prix de la rétrocession (supra). ». En outre, les parties ont convenu d’une résolution de plein droit dès le moindre impayé : « 4.3 Clause résolutoire Le règlement du prix de cession et le remboursement de l’arriéré interviendront selon les échéanciers ci-avant convenus. A défaut, le présent contrat sera résolu de plein droit, sans autre notification, sans que le Cessionnaire ne puisse réclamer une quelconque indemnité contre le Cédant à ce titre. » ; Il résulte des pièces versées aux débats que la Commune de [Localité 6] a adressé par l’intermédiaire de son Conseil, à la société [Localité 4] PRESSE, un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 juin 2024 notifiant la résolution de l’acte de rétrocession conformément à la clause résolutoire stipulée à l’article 4.3 dudit acte et ce, notamment en raison d’un retard de règlement au titre de l’apurement de l’arriéré de loyer d’un montant de 14 398,50 euros;

Il apparaît dès lors, que l’acte de rétrocession a été valablement résolu hors de toute contesation sérieuse et que la société [Localité 4] PRESSE est occupante sans droit ni titre, ce fait constituant un trouble manifestement illicte ;

Il y aura lieu en conséquence de faire droit à la demande et d’ordonner l’expulsion de la société [Localité 4] PRESSE ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Il n’y aura pas lieu de statuer sur la demande au titre de l’article L412-1 du code des procédures civile d’exécution qui n’est applicable qu’en matière de locaux d’habitation alors que le présent litige porte sur un local commercial ;

L’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, doit être fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges et il y aura lieu de condamner la société [Localité 4] PRESSE au paiement des indemnités d’occupation provisionnelles dues à compter du 28 septembre 2023 ;

Sur la demande en paiement :

La société [Localité 4] PRESSE fait valoir que les loyers et charges réclamés par la demanderesse couvrent notamment des loyers et charges sur les années 2021, 2022 et 2023, et sont calculés en application des dispositions de la convention d'occupation précaire conclue en novembre 2017, et de son avenant mais que, sur ces 3 années, et sauf à ce qu'il soit admis qu’elle était bien titulaire d'un bail commercial, elle n'était plus tenue par aucune dispositioncontractuelle avec la Commune au motif que la convention d'occupation précaire est arrivée à son terme le 26 novembre 2020, sans possibilité de prorogation ou de tacite reconduction ;

Et que les loyers et charges prétendument dus sur les années 2021 à septembre 2023,quand bien même qualifiés d'indemnités d'occupation, n'ont donc aucune base contractuelle ;

Cependant il convient de rappeler que la société [Localité 4] PRESSE s’est reconnue débitrice de la somme de 44 091,07 euros dans l’acte de rétrocession précité qui sert de fondement juridique à la présente décision et ce, au titre d’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation ;

Au demeurant la défenderesse ne conteste pas l’occupation de ce local durant la période antérieure à l’acte de rétrocession et celle-ci ne fait pas l’objet d’une contestation sérieuse;

Or, il apparaît que la société [Localité 4] PRESSE n’a réglé depuis la signature de l’acte que la somme de 11 000 euros et qu’elle reste donc devoir, hors de toute contestation sérieuse, la somme de 33 091,07 euros au 28 septembre 2023 qu’elle sera condamnée à payer à la Commune de [Localité 6] dans les termes du dispositif;

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 6] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la société [Localité 4] PRESSE à lui payer 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

L’exécution provisoire est de droit ;

La société [Localité 4] PRESSE succombe à la procédure et sera donc condamnée aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe ;

ORDONNONS l’expulsion de la société [Localité 4] PRESSE, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [Localité 4] PRESSE, à compter du 28 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société [Localité 4] PRESSE au paiement de cette indemnité ;

CONDAMNONS la société [Localité 4] PRESSE à payer à la Commune de [Localité 6] la somme provisionnelle de 33 091,07 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés au 28 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS la société [Localité 4] PRESSE à payer à la Commune de [Localité 6] 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

CONDAMNONS la société [Localité 4] PRESSE aux dépens ;

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière, le 19 Février 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES