Pôle 5 - Chambre 3, 20 février 2025 — 22/18726

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2025

(n° 33 /2025, 18 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 22/18726 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUXU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 septembre 2022- Tribunal judiciaire de Paris- (18ème chambre, 2ème section) RG n° 20/04848

APPELANTE

Mme [H] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par Me Jean-Max DELAISSER de la SELEURL A2D, avocat au barreau de Paris, toque : B0430

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/031766 du 31/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE

S.A.S. DIVERCITY

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 818 968 414

Prise en la personne de son Président, la société FUNDROCK FRANCE AM , elle même représentée par Monsieur [X] [R], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée et assistée par Me Arié ALIMI de la SELEURL Arié Alimi Avocat, avocat au barreau de Paris, toque : E1899, substituée à l'audience Yelena CENARD

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 27 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 15 juin 2017, la société Gift a consenti à Mme [H] [E] un bail commercial portant sur « un local commercial » situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour une durée de neuf ans à compter du 15 juin 2017, pour l'exercice de l'activité de « restauration ne nécessitant pas une extraction », en contrepartie du versement d'un loyer indexé de 18.000 € HT et HC par an, payable mensuellement et d'avance.

Les locaux donnés à bail sont constitués d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et d'une cave reliée au local commercial, constituant respectivement les lots de copropriété n° 100 et n° 123, ce dernier lot portant anciennement le n° 24.

Le règlement de copropriété de l'immeuble stipule, s'agissant du bâtiment A, que « Le compteur d'eau, le robinet d'arrêt et le local E.D.F se trouvant dans le lot 24 du sous-sol, le propriétaire de ce lot devra laisser libre accès au compteur d'eau, au robinet d'arrêt et au local E.D.F. à toute personne habilitée à y accéder ».

Le 21 juin 2017, l'assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de création d'un ascenseur dans l'immeuble.

Le 13 juillet 2018, la société Gift a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur un arriéré locatif de 11.388,66 €, outre une pénalité contractuelle de 10 % du principal et les frais de l'acte.

Le 7 août 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé la société Gift et Mme [E] afin qu'il leur soit ordonné de laisser entrer dans le lot 24 l'entreprise désignée par le syndicat pour la réalisation des travaux de création d'un ascenseur votés lors de l'assemblée générale du 21 juin 2017.

Le 31 août 2018, la société Gift a fait signifier à Mme [E] une sommation d'avoir à laisser le syndicat des copropriétaires pénétrer dans la cave.

Par ordonnance du 6 mars 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par le bailleur aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'a déboutée de cette demande en raison d'une contestation sérieuse concernant le décompte locatif et de l'allégation par Mme [E] d'une privation de jouissance de la cave.

Le 15 juin 2020, la société Divercity, entre-temps venue aux droits de la société Gift à la suite d'une fusion-absorption entre les deux sociétés, a fait assigner Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion de la locataire. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 20/4848.

Le 30 juin 2020, Mme [E] a fait assigner la société Divercity devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'annulation du bail commercial et de condamnation du bailleur à lui payer des dommages et intérêts. Cette instance, enrôlée sous le numéro de RG 20/5742, a été joi