PCP JCP ACR référé, 20 février 2025 — 24/11003

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le :

à : Madame [L] [G] Monsieur [D] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé N° RG 24/11003 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6O2P

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 20 février 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT - OPH, [Adresse 3] représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [L] [G], [Adresse 1] comparante en personne

Monsieur [D] [K], [Adresse 1] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 17 janvier 2025

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11003 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6O2P

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13/07/2024, la Caisse autonome de sécurité sociale dans les mines aux droits de laquelle vient [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] un logement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l'article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] le 7 août 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 6529,59 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 8 novembre 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de :

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, - Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [D] et de Madame [G] [L] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - Les voir condamnés solidairement à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 7505,29 Euros décompte arrêté au mois d'octobre 2024 inclus avec intérêt à taux légal, - Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil, - Les voir condamnés in solidum à lui payer une somme de 800 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Les voir condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant le coût du commandement.

L’affaire a été plaidée à l'audience du 17 décembre 2024 :

[Localité 4] HABITAT OPH représentés par leur conseil, actualise la dette à la somme de 5352,01 Euros mois de décembre inclus et s’oppose aux délais de paiement.

Monsieur [K] [D] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné.

Madame [G] [L] a comparu et indiqué que Monsieur [K] était parti depuis 12 ans et qu’elle a des difficultés qui la conduisent a ne pas régler le loyer. Elle propose un délai de paiement par échéances de 50 Euros mensuelles.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, réputée contradictoire. Décision du 20 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11003 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6O2P

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés :

L'article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l'intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l'absence de contestation sérieuse.

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi.

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH a produit les notifications conformément aux articles précités.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivrée le 7 août 2024 à Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 8 octobre 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Sur la demande d’une provision en paiement de l'arriéré locatif :

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut , dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats lors de l’audience un décompte probant duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 5198,93 Euros au mois de décembre 2024 inclus, soustraction faite des frais de contentieux ;

En conséquence Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] seront condamnés solidairement à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 5198,93 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, jusqu'à parfait paiement.

Sur les délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce la dette apparaît importante alors que le loyer résiduel est d’un montant réduit du fait d’une importante allocation tandis que le paiement des loyers n’a pas été repris même partiellement. AO -942535951 En outre aucun élément n’est apporté permettant d’envisager une résorption de la dette dans les délais prévus par la loi.

En conséquence il ne peut être fait droit à une demande de délais.

Sur l'indemnité d'occupation :

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent que les défendeurs devront s’acquitter solidairement jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par [Localité 4] HABITAT OPH sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 13/07/2024 entre [Localité 4] HABITAT OPH d’une part, et Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 8 octobre 2024,

DISONS qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu’au mois de décembre 2024 inclus, la somme provisionnelle de 5198,93 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, jusqu'à parfait paiement,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTONS [Localité 4] HABITAT OPH du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [D] et Madame [G] [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer et de l’assignation.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,