0P3 P.Prox.Référés, 18 janvier 2024 — 24/00229

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024 Président : Madame ZARB, Vice-Présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 18 Janvier 2024

GROSSE : Le 14 mars 2024 à Me LAFON Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/00229 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4L46

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [T] née le 12 Mars 1971 à [Localité 3] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [B] [K] [J] né le 20 Août 1980 demeurant [Adresse 2] non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er août 2021, Madame [H] [T] a donné à bail à Monsieur [P] [B] [K] [J] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 440 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [P] [B] [K] [J], le 12 avril 2023, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 2 012,44 euros en principal et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs.

Par acte d'huissier de justice en date du 15 novembre 2023, Madame [H] [T] a fait assigner Monsieur [P] [B] [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

-constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, -constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement du défaut d’assurance, -juger que Monsieur [P] [B] [K] [J] est occupant sans droit ni titre par l’effet du congé pour reprise délivré le 12 avril 2023 pour le 31 juillet 2023 du logement sis [Adresse 2] - ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec concours de la force publique si besoin est, - condamner Monsieur [P] [B] [K] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 4024,88 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du mois de janvier à août 2023 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, - condamner Monsieur [P] [B] [K] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 534,21 euros, de dommages et intérêts pour non respect des obligations contractuelles ; - condamner Monsieur [P] [B] [K] [J] et tout occupant de son chef à lui payer indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à 503 euros, jusqu'à libération effective des lieux - condamner Monsieur [P] [B] [K] [J] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 janvier 2024.

A cette audience, Madame [H] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 4 540,43 euros au 18 janvier 2024. Elle ajoute qu’elle sollicite en premier lieu la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance, en 2ème lieu suer le défaut de paiement et enfin sur le fondement du congé délivré ;

Monsieur [P] [B] [K] [J], cité par remise de l'acte à étude, ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [P] [B] [K] [J] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant au bailleur.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée au locataire le 15 novembre 2023 a été dénoncée le 17 novembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 janvier 2024.

Par conséquent, Madame [H] [T] est recevable en ses demandes.

Sur le défaut d'assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive. En l'espèce, le bail du 1er août 2021 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l'assurance couvrant les risques locatifs. Un commandement d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d'une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 12 avril 2023 par acte remis à étude. Le locataire ne justifie pas de cette assurance. Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 12 mai 2023 sans possibilité d'accorder des délais suspensifs. Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [P] [B] [K] [J] devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance. Faute par lui de ce faire, et aucune circonstance ne justifiant d'ordonner une expulsion sans délai, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L412-1 à L 412-5 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est. S'agissant des meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Sur l'indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [P] [B] [K] [J] sera redevable à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée à la somme de 503,11 euros ainsi que sollicité par la bailleresse, et condamné à la payer jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [H] [T] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l'assignation délivrée en vue de l'audience et un décompte actualisé de sa créance arrêté au mois de janvier 2024 à la somme de 4 540,43 euros ; ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Monsieur [P] [B] [K] [J] n'a pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l'assignation le paiement d'indemnités d'occupation à compter de la résiliation du bail ;

La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 4 540,43 euros, Monsieur [P] [B] [K] [J] qui ne justifie pas de l'extinction de son obligation, sera condamné à payer la somme de 4 540,43 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 janvier 2024, échéance de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Le juge des référés faisant droit à la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail liant les parties, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constat de la résiliation de plain droit du bail fondée sur le défaut de paiement ni sur l’effet du congé délivré ; Sur les dommages-intérêts

A défaut de démonstration d'un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d'ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande de Madame [H] [T] de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles :

Monsieur [P] [B] [K] [J] qui succombe supportera les entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement et de l'assignation.

L'équité commande qu'il supporte également une partie des frais irrépétibles engagés par la bailleresse et Monsieur [P] [B] [K] [J] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 400 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS Madame [H] [T] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 mai 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [P] [B] [K] [J] de libérer l’appartement sis [Adresse 2] dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS que faute par l'occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [B] [K] [J] à payer à titre provisionnel à Madame [H] [T], à compter de la résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 503,11 euros et ce jusqu'à la complète libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [B] [K] [J] à payer à Madame [H] [T], la somme de 4 540,43 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 janvier 2024, terme du mois de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [H] [T] ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [B] [K] [J] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [B] [K] [J] à payer à Madame [H] [T] la somme de 400 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE