2ème Chambre civile, 25 février 2025 — 20/05960

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

25 Février 2025

2ème Chambre civile 30B

N° RG 20/05960 - N° Portalis DBYC-W-B7E-I5RZ

AFFAIRE :

SCI ORINOU,

C/

S.A.R.L. IVY & GREEN, Société EAU DU BASSIN RENNAIS

copie exécutoire délivrée le : à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 03 Décembre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire, par mise à disposition au Greffe le 25 Février 2025, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats. Signé par Madame Jennifer KERMARREC, vice-présidente, pour la présidente empêchée Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC, ENTRE :

DEMANDERESSE :

SCI ORINOU, immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 788 979 318, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [X] [H], domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Maître Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. IVY & GREEN, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 842 831 984, prise en la personne de son représentant légal, Madame [S] [I], domiciliée en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Mélanie VOISINE de la SELARL BALLU-GOUGEON, VOISINE, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

Société EAU DU BASSIN RENNAIS société publique locale, inscrite au RCS de Rennes sous le numéro 798 203 576, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié en date du 10 octobre 2018, la société ORINOU (SCI) a consenti à la société IVY & GREEN (SARLU) un bail commercial d’une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2018 concernant des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6] (35), ainsi décrits : “- au sous-sol : un local aménagé, - au rez-de-chaussée : un local à usage de magasin avec vitrine sur rue, escalier d’accès au premier étage, - au premier étage : locaux à usages de bureaux, local technique dégagement et sanitaire. Terrasse au-dessus”.

Ce bail commercial a été consenti pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’articles d’équipement de la maison et du jardin, de décoration et accessoires s’y rapportant, moyennant un loyer annuel hors charges fixé à 26 400 euros HT et, à titre dérogatoire, à 25 200 euros HT pour la première année et 25 800 euros HT pour la deuxième année, loyer payable mensuellement et d’avance.

Un droit d’entrée d’un montant de 35 000 euros HT a également été acquitté par la société locataire à la signature du bail.

Le 4 juin 2019, la société ORINOU et la société IVY & GREEN ont établi un constat amiable pour déclarer un dégât des eaux intervenu le 23 avril 2019 affectant le sous-sol des locaux loués.

Des expertises non judiciaires ont été diligentées par les assureurs concernés pour déterminer l’origine de ce dégât des eaux, sans que les parties trouvent un accord.

L’expert mandaté par l’assureur de la société IVY & GREEN a mis en cause la réalisation non conforme d’un complexe d’étanchéité mis en oeuvre sur le mur extérieur du local loué à l’occasion de travaux réalisés dans la propriété voisine, située [Adresse 3] à [Localité 6], sous la maîtrise d’ouvrage de la société ORINOU.

Par courrier de son conseil en date du 9 janvier 2020, la société IVY & GREEN s’est adressée à son bailleur pour solliciter l’indemnisation de ses préjudices et une diminution de loyer suite aux infiltrations subies depuis le mois d’avril 2019, en invoquant un manquement de la société ORINOU à ses obligations prévues à l’article 1719 du code civil.

En février 2020, la société ORINOU a fait assigner en référé la société IVY & GREEN, le maître d’oeuvre et un entrepreneur chargés des travaux réalisés au [Adresse 3] à [Localité 6], ainsi que leurs assureurs respectifs, devant le tribunal judiciaire de RENNES afin qu’une expertise judiciaire soit organisée pour déterminer l’origine des infiltrations constatées.

Selon ordonnance en date du 17 juillet 2020, le juge des référés a principalement : - désigné Monsieur [T] [P] en qualité d’expert judiciaire, - condamné la société ORINOU à verser à la société IVY & GREEN une provision de 5 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, - fixé provisoirement à la somme de 300 euros HT par moi