PPP Référés, 21 novembre 2024 — 24/01023

Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01023 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF6D

Société CLAIRSIENNE

C/

[E] [B], [J] [Y]

- Expéditions délivrées aux parties

- FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société CLAIRSIENNE [Adresse 2] [Localité 3]

Représentée par M. [Z] [O] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Madame [E] [B] [Adresse 5] [Adresse 7] [Adresse 10] [Localité 4]

Présente

Monsieur [J] [Y] [Adresse 5] [Adresse 7] [Adresse 10] [Localité 4]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Un de défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes sous seing privé en date du 29 avril 2021, la société anonyme CLAIRSIENNE (ci-après CLAIRSIENNE) a donné à bail à Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 11], ainsi qu'un emplacement de stationnement n°88 situé à la même adresse.

Des loyers étant demeurés impayés, CLAIRSIENNE a fait signifier le 3 mai 2022 un commandement de payer se prévalant de la résiliation des baux à défaut de régularisation de la dette.

Le 17 mai 2024, CLAIRSIENNE a fait assigner Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé à l’audience du 19 septembre 2024 en lui demandant de : - Constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoire conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, - Ordonner l'expulsion des lieux, sans délai, de Madame [E] [B] et de Monsieur [J] [Y] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la [Localité 9] Publique et l'assistance d'un serrurier, - Condamner solidairement Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] à la somme de 4.112,23 € à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif des lieux, - Condamner solidairement Madame [E] [B] et de Monsieur [J] [Y] au montant de la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de janvier 2022, le tout pour un montant total arrêté au 30/04/2024 de 53,34€, - Condamner solidairement Madame [E] [B] et de Monsieur [J] [Y] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - Condamner solidairement Madame [E] [B] et de Monsieur [J] [Y] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L'affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024.

Lors des débats, CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 4.300 euros, hors frais de poursuite, selon un décompte fourni à l’audience. Elle donne son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif des clauses résolutoire.

Il est renvoyé aux conclusions soutenues à l’audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de CLAIRSIENNE, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [E] [B], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets des clauses de résiliation de plein droit. Elle soutient que Monsieur [Y] ne vit plus avec elle dans le logement.

Monsieur [J] [Y], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

- SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

- Sur la recevabilité de l'action :

La société bailleresse justifie avoir signalé l’impayé de loyers à la Caisse d’allocations familiales en date du 11 avril 2022, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 20 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail portant sur l’immeuble à usage d’habitation conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Le bail portant sur la place de stationnement comporte une clause pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai d’un mois pour régulariser la dette. Toutefois, étant l’accessoire du logement, il suit le même sort que le bail principal.

Un commandement de payer a été signifié le 3 mai 2022, pour la somme en principal de 2.011,22 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 4 juillet 2022.

- SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par CLAIRSIENNE les baux ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.300,00 euros à la date du 16 septembre 2024 (mois d'août 2024 inclus).

Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette. Il n’est pas établi que Monsieur [Y] a quitté les lieux en donnant congé à son bailleur. Les défendeurs doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme précitée. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La solidarité étant convenue aux contrats, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] ont repris le paiement des loyers courants et qu’ils apparaissent en situation de régler, en plus des loyers et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets des clauses résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, les clauses résolutoire retrouveront leur plein effet, l'expulsion de Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] pourra être poursuivie et qu’ils seront tenus, solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer par référence au montant actuel des loyers et des provisions pour charges, à la somme de 612,43 euros.

- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenus aux dépens, Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] supporteront en outre in solidum une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 75 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 4 juillet 2022, l’acquisition des clauses résolutoire figurant aux baux conclus les 29 avril 2021 et liant la société anonyme CLAIRSIENNE à Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 11] et l'emplacement de stationnement n°88 situé à la même adresse ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE à titre provisionnel la somme de 4.300,00 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation et de pénalités (SLS) (décompte arrêté au 16 septembre 2024, échéance d'août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] à s’acquitter de leur dette, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 120 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :

- les clauses résolutoire retrouveront leur plein effet ;

- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

- à défaut pour Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CLAIRSIENNE pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

- Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y], seront tenus de payer à la société CLAIRSIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 612,43 euros, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, et, en tant que de besoin, les y CONDAMNONS solidairement sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] à payer à la société anonyme CLAIRSIENNE la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [B] et Monsieur [J] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE