JCP-Baux d'habitation, 21 février 2025 — 24/02164

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02164 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GW6Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEM LOIRET dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Mme [H], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [W] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté

A l'audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 7 mars 2022, prenant effet le 8 mars 2022, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [T] [W] un logement à usage d’habitation de type 2 situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 234,65 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Suite à des impayés de loyers de Monsieur [T] [W], un constat d’accord de conciliation de justice a été établi le 16 juin 2023 entre les parties, puis l’accord n’étant pas respecté par le locataire en titre, la société LOGEMLOIRET a sollicité son homologation auprès du tribunal judiciaire, qui, par ordonnance du 8 février 2024, lui a donné force exécutoire, et ce, à concurrence d’une somme de 2.465,78 €.

Des loyers et charges étant, de nouveau, demeurés impayés par Monsieur [T] [W], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 24 janvier 2024 à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 3.151,40 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [T] [W] -par acte d'huissier de justice du 13 mai 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation sous seing privé en date du 7 mars 2022, ainsi que la résiliation de plein droit dudit bail au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [W] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu'il occupe au [Adresse 2] dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d'un serrurier conformément à l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner Monsieur [T] [W] à lui payer la somme de 138,43 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;condamner Monsieur [T] [W] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu'à la libération effective des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;condamner Monsieur [T] [W] à lui payer une indemnité de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Monsieur [T] [W] en tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, en vertu des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. À l’audience du 12 novembre 2024, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [H] - a maintenu ses demandes introductives en précisant que le dernier paiement effectué par Monsieur [T] [W] est daté de juin 2024, puis a déclaré avoir actualisé la dette locative selon décompte du 7 novembre 2024 arrêté à un montant de 2.368,39 €, hors frais de poursuite, ce montant prenant en compte le constat d’accord de conciliation de justice établi le 16 juin 2023, qui fut régulièrement homologué par le tribunal judiciaire dans son ordonnance du 8 février 2024 lui donnant force exécutoire, et ce, à concurrence d’une somme de 2.465,78 €.

Cité à étude, Monsieur [T] [W] n'a pas comparu, ni personne pour lui.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience d’où il ressort que Monsieur [T] [W] n’a pas répondu aux sollicitations et n’a pas pris contact avec le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Monsieur [T] [W] dès le 24 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 13 mai 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 7 mars 2022 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 des conditions particulières), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.151,40 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [T] [W] disposait donc d’un délai pour régler cette somme de 3.151,40 euros, expirant le dimanche 24 mars 2024 à 24 heures, jour ouvré, sachant que ce délai a été légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 25 mars 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 26 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [T] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [T] [W] reste redevable des loyers jusqu’au 25 mars 2024 et, à compter du 26 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 26 mars 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l'actualisation.

La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience.

L'OPH LOGEMLOIRET produit un décompte du 7 novembre 2024 démontrant que Monsieur [T] [W] reste devoir la somme résiduelle - hors frais de poursuite - de 2.368,39 €, soit 4.834,17 € diminué de 2.465,78 € (suivant ordonnance exécutoire du tribunal judiciaire du 8 février 2024) ce montant de 2.368,39 € étant ramené à 2.273,87 euros, ceci après soustraction des frais non contractuels « risqueloca » (55 € + 31,90 € = 86,90 €) et pénalités « enquête ops » (7,62 €) imputés à tort au locataire.

Absent à l'audience, Monsieur [T] [W] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, reconnaissant ainsi qu’elle prend en compte l’ordonnance du 8 février 2024 du tribunal judiciaire donnant force exécutoire au constat d’accord du conciliateur de justice daté du 16 juin 2023, et ce, à concurrence d’une somme de 2.465,78 € correspondant à un arriéré de loyers et charges antérieur au mois de juin 2023.

Monsieur [T] [W] sera donc condamné à verser à l'OPH LOGEMLOIRET une somme de 2.273,87 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte du 7 novembre 2024.

Monsieur [T] [W] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure au 25 mars 2024, et ce, jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l'assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [T] [W], absent et non excusé à l'audience, ne sollicite ni délais de paiement, ni suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur est opposé quant à lui à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Outre le fait que seuls les délais de paiement peuvent éventuellement désormais être accordés d'office, force est de constater que Monsieur [T] [W] n'a pas repris le paiement intégral de son loyer, si bien qu'il ne peut, en tout état de cause, bénéficier de tels délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas possible pour cette même raison, mais également en l'absence de toute demande en la matière.

En conséquence, il ne pourra lui être accordé des délais de paiement et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH LOGEMLOIRET, et en l’absence de toute information sur la réelle situation sociale et financière de Monsieur [T] [W], ce dernier sera condamné à verser à son bailleur la somme de 250,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2022 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [T] [W], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [W], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.273,87 € (deux mille deux cent soixante-treize euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 7 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges du logement, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 250,00 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et celui de l'assignation introductive.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,