JCP-Baux d'habitation, 21 février 2025 — 24/02567

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02567 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GX3C

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [W] TROLONGE Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [I], [D], [G] [V] demeurant [Adresse 1]

Madame [T], [R] [K] épouse [V] demeurant [Adresse 1]

représentés par la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L], [W], [B] [N] demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

A l'audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2020, ayant pris effet le 1er juin 2020, Monsieur [I] [V] a donné en location à Monsieur [L] [N] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] (appartement n°5, 2ème étage à droite) - [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 320 euros, outre 38 euros de charges, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

Le 20 janvier 2022, Monsieur et Madame [V] ont adressé à Monsieur [L] [N] une lettre recommandée avec accusé de réception afin de lui demander de régulariser la situation d’impayé du loyer et de régler la somme de 1.215,25 euros dans un délai de 8 jours à réception du courrier.

Le 15 janvier 2024, Monsieur [V] a adressé à Monsieur [L] [N] une lettre recommandée avec accusé de réception afin de lui demander de régulariser la situation d’impayé du loyer et de régler la somme de 9.330,51 euros.

Puis, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] ont fait signifier le 20 février 2024 à Monsieur [L] [N] un commandement de payer les loyers et charges pour un montant en principal de 9.255,46 euros, selon décompte incluant l’échéance du mois de février 2024.

Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V] ont ensuite fait assigner Monsieur [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans statuant au fond, par acte de commissaire de justice signifié le 21 mai 2024, aux fins suivantes :

déclarer l’action recevable ; constater que les manquements du locataire Monsieur [L] [N] à ses obligations légales et contractuelles sont de nature à provoquer la résiliation du contrat ; ordonner en conséquence à Monsieur [L] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ; dire qu’à défaut pour Monsieur [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur et Madame [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; condamner Monsieur [L] [N] à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 10.427,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, actualisée au 20 mai 2024, sauf à parfaire ; condamner Monsieur [L] [N] à verser à Monsieur et Madame [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la libération du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au titre de la réparation du préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code civil ; condamner Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur et Madame [V] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner Monsieur [L] [N] aux entiers dépens de la présente instance ; rappeler que l’exécution provisoire est de droit ; débouter Monsieur [L] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

A l’audience, qui s’est tenue le 12 novembre 2024, Monsieur [I] [V] et Madame [T] [V], représentés par leur avocat, ont procédé au dépôt de leurs écritures. Ils ont actualisé la dette à la somme de 12.906 euros et ont maintenu l’ensemble de leurs demandes.

Cité à étude, Monsieur [L] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que Monsieur [N] est divorcé et a une fille dont il n’a pas la charge. Il a indiqué au travailleur social être issu d’une formation de soudeur et avoir exercé ce métier pendant plus d’une dizaine d’année avant d’être licencié. Il a également indiqué avoir eu une annulation de son permis. Il a précisé que ses dernières ressources sont son solde de tout compte qui a été versé en juin 2023 car les mois suivants, il n’a perçu aucune ressource. Monsieur [N] a indiqué avoir plusieurs dettes, dont certaines concernent des charges courantes. Il a expliqué avoir interrompu le paiement de son loyer suite à son licenciement et du fait du non recours à ses droits au chômage.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 22 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon leur nouvelle rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 mai 2024, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.             - sur la résiliation pour faute :

Conformément à l'article 1224 du Code civil, la résolution peut résulter d'une décision de justice en cas d'inexécution suffisamment grave.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il s'agit d'une obligation essentielle du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort des deux lettres recommandées avec avis de réception adressées les 20 janvier 2022 et 15 janvier 2024 par les bailleurs que Monsieur [L] [N] est en situation de loyers impayés depuis l’année 2021.

Un commandement de payer la somme en principal de 9.255,46 euros lui a été signifié le 20 février 2024, au titre d’impayés relatifs aux années 2021, 2022, 2023 et 2024.

Malgré cela, le relevé de compte actualisé produit à l’audience permet de constater que la dette locative a continué d’augmenter, pour être de 12.906,22 euros à la date de l’audience.

Il peut être retenu que Monsieur [N] est le seul locataire et titulaire du logement.

Les éléments mentionnés ci-dessus caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [L] [N] à la date de l'audience du 12 novembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [L] [N] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités qui seront précisées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur et Madame [V] produisent un décompte démontrant que Monsieur [L] [N] reste devoir la somme de 12.906,22 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Absent à l'audience, Monsieur [L] [N] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [L] [N] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 12.906,22 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés à la date du 12 novembre 2024.

Monsieur [L] [N] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges indexé et tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. La période du 1er au 30 novembre 2024 étant d’ores et déjà prise en compte dans la dette locative calculée ci-dessus, l’indemnité d’occupation non incluse dans la dette locative et mentionnée dans le dispositif débutera à partir de l’échéance de décembre 2024.

En l’absence de toute reprise du paiement du loyer au moment de l’audience et en raison de l’absence du défendeur à cette audience, la question de l’octroi d’office de délais de paiement n’a pas été mise dans les débats par le juge.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [L] [N] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 18 mai 2020, ayant pris effet le 1er juin 2020 entre Monsieur [I], [D], [G] [V] d’une part, et Monsieur [L], [W], [B] [N], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] (appartement n°5, 2ème étage à droite) - [Localité 4], aux torts exclusifs du locataire Monsieur [L] [N], pour non-paiement du loyer et des charges, et cela à compter du 12 novembre 2024, date de l'audience ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [I], [D], [G] [V] et Madame [T], [R] [K] épouse [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à verser à Monsieur [I], [D], [G] [V] et Madame [T], [R] [K] épouse [V] la somme de 12.906,22 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés à la date du 12 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à verser à Monsieur [I], [D], [G] [V] et Madame [T], [R] [K] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à Monsieur [I], [D], [G] [V] et Madame [T], [R] [K] épouse [V] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 21 février 2025, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, Le juge,