Chambre commerciale 3-1, 26 février 2025 — 24/04747

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30G

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 FEVRIER 2025

N° RG 24/04747 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WVH3

AFFAIRE :

[Y], [J], [N] [L]

C/

Société BATIGERE HABITAT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 09 Juillet 2024 par le Juge de la mise en état du tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° chambre : 3

N° RG : 22/05928

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Philippe CHATEAUNEUF

Me Asma MZE

TJ VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame [Y], [J], [N] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Kevin DARMON de la SCP ROZENBAUM & DARMON, Plaidant, avocat au barreau de Versailles

APPELANTE

****************

Société BATIGERE HABITAT venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE

RCS Nancy n° 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Zavaro substituant à l'audience Me Martin LECOMTE de l'association CHAUVERON-VALLERY-RADOT-LECOMTE-FOUQUIER, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Janvier 2025, Madame Bérangère MEURANT, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 16 mai 2012, la société Batigère Ile de France, aux droits de laquelle vient la société Batigère Habitat, ci-après dénommée la société Batigère, a consenti à Mme [Y] [L] un bail commercial concernant des locaux à usage de pharmacie situés [Adresse 4] à [Localité 5] (78) pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 11.880 euros.

Se plaignant de multiples dégâts des eaux depuis son entrée dans les lieux, Mme [L] a fait réaliser des constats d'huissier les 14 mai 2013 et 24 août 2020 et, par acte extra-judiciaire du 8 septembre 2020, a dénoncé le second constat à la société Batigère en lui faisant sommation d'avoir à effectuer les travaux de reprise nécessaires.

Par acte d'huissier du 6 novembre 2020, Mme [L] a fait assigner la société Batigère devant le président du tribunal de commerce de Versailles statuant en référé, afin d'obtenir la désignation d'un expert pour déterminer l'origine des infiltrations.

Par ordonnance du 24 février 2021, Mme [H] a été désignée en qualité d'expert. Elle a déposé son rapport le 6 mai 2022, concluant à l'entière responsabilité de la bailleresse, en raison de l'existence d'un défaut de conception et de réalisation affectant le réseau d'eau chaude sanitaire et les réseaux d'évacuation des eaux pluviales et usées, auxquels les travaux entrepris par la société Batigère n'ont pas permis de remédier, ainsi que le chéneau et la gouttière au niveau de la couverture en zinc à l'arrière de la pharmacie.

Par acte d'huissier du 26 octobre 2022, Mme [L] a fait assigner la société Batigère devant le tribunal judiciaire de Versailles en indemnisation de ses différents préjudices.

Par conclusions d'incident du 29 mars 2024, la société Batigère a soulevé l'irrecevabilité des demandes de Mme [L] en application d'une clause de renonciation à recours stipulée au bail.

Par ordonnance du 9 juillet 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable l'action engagée par Mme [L], l'a condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens et a constaté l'extinction de l'instance.

Le juge de la mise en état a considéré que la clause de non-recours ne s'analysait pas en une clause limitative ou exonératoire de responsabilité, qu'elle était précise, librement consentie, réciproque et circonscrite aux seules conséquences des dégâts des eaux affectant les lieux loués pour lesquelles Mme [L] devait être assurée en exécution du bail. Il a par conséquent estimé que la clause ne vide pas de sa substance l'obligation de délivrance du bailleur qui, bien qu'aménagée, subsiste pour le surplus. Il a exclu toute faute lourde de la bailleresse, estimant qu'elle avait été diligente en faisant procéder à des recherches de fuites et à des travaux de reprise, y compris à la demande de l'expert judiciaire.

Par déclaration du 22 juillet 2024, Mme [L] a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette ordonnance et par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par rpva le 18 décembre 2024, elle demande à la cou