Troisième chambre civile, 27 février 2025 — 23-21.257

CIV. 3 CL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 27 février 2025 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 109 F-D Pourvoi n° F 23-21.257 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 FÉVRIER 2025 La société SCI [Adresse 2], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° F 23-21.257 contre l'arrêt rendu le 14 juin 2023 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Ecole de [4], société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1], venant aux droits de la société Epag Ecole de [5], 2°/ à la société Axe Sud [Localité 6], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], défenderesses à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Oppelt, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société civile immobilière [Adresse 2], de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat de la société Ecole de [4], après débats en l'audience publique du 21 janvier 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Oppelt, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Désistement partiel 1. Il est donné acte à la société civile immobilière [Adresse 2] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Axe Sud [Localité 6]. Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 14 juin 2023), en 2007, la société civile immobilière [Adresse 2] (la bailleresse) a donné à bail, un local à la société Epag Ecole de [5], devenue la société Ecole de [4] (la locataire). La société Axe Sud [Localité 6] s'est portée caution solidaire de ses engagements. 3. La société Axe Sud [Localité 6] a fait l'objet d'une dissolution suite à la réunion de toutes ses parts sociales au profit de son associé unique, la société Ecole de [4]. 4. Le 23 juillet 2018, la bailleresse a donné congé à la locataire avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er février 2019 et proposition d'un nouveau prix, que la locataire n'a pas acceptée. 5. Indiquant prendre acte du renouvellement du bail, la bailleresse a, le 19 mars 2019, signifié à la locataire un mémoire préalable en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à une certaine somme. La locataire a d'abord, délivré congé par acte extrajudiciaire du 29 mars 2019, puis a déclaré exercer son droit d'option par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le 8 avril 2019 et a quitté les lieux à la date annoncée du 30 septembre 2019. 6. La bailleresse a assigné la locataire et la société Axe Sud [Localité 6] pour faire constater que le bail avait été renouvelé à compter du 1er février 2019 pour une période triennale et que l'exercice du droit d'option par la locataire constituait un abus de droit et pour demander leur condamnation solidaire à payer une certaine somme représentant des loyers et des charges jusqu'au terme de la période triennale ainsi que des réparations locatives. Examen des moyens Sur le premier moyen Enoncé du moyen 7. La bailleresse fait grief à l'arrêt de dire que la locataire a valablement notifié son droit d'option et de rejeter sa demande en constatation du renouvellement du bail à compter du 1er février 2019, alors « que la mise en œuvre d'une prérogative, qu'elle soit d'origine légale ou contractuelle, ne saurait faire l'objet d'un abus ; que, dans ses conclusions d'appel, la bailleresse faisait valoir que le droit d'option revendiqué en dernier lieu par le locataire était constitutif d'un abus de droit comme participant de manœuvres du locataire qui, ne voulant pas déménager avant la fin de l'été 2019, "n'a eu vraisemblablement pour objectif que de disposer du temps nécessaire pour rechercher et investir dans de nouveaux locaux tout en continuant de profiter de ceux situés [Adresse 2] après expiration du terme du bail initial, ne souhaitant pas déménager en pleine année scolaire compte tenu de son domaine d'activité" ; qu'elle exposait ainsi que "c'est la raison pour laquelle elle a tout d'abord demandé à son bailleur de lui accorder un peu de temps ; puis tandis que la bailleresse organisait l'état des lieux de sortie au mois de février 2019, elle a exprimé de façon expresse et univoque sa volonté de renouveler le bail ; avant de donner un congé non valable et d'exercer un droit d'option" ; qu'en se bornant à relever pour écarter tout abus de droit que l'exercice du droit d'option par le preneur "ne peut car