Ch. civile et commerciale, 27 février 2025 — 23/03676

N° RG 23/03676 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JP5U

COUR D'APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 27 FEVRIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

18/02784

Tribunal judiciaire du Havre du 12 octobre 2023

APPELANTE :

S.A.S. CONDIGEL

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Me Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON- CÉLINE BART AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN et assistée par Me Widad CHATRAOUI de la SELAS FIDAL, avocat au barreau du HAVRE, plaidant.

INTIMEES :

S.A. ENTREPOTS ET TRANSPORTS [I]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée et assistée par Me Anne TUGAUT de la SELARL EKIS, avocat au barreau du HAVRE

S.A.R.L. SEAFRIGO LOGISTIQUE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée et assistée par Me Anne TUGAUT de la SELARL EKIS, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

Lors des débats et du délibéré :

Mme VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l'audience publique du 19 novembre 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 février 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2014, la société Condigel a consenti à la société Seafrigo Logistique trois baux concernant les bâtiments suivants :

- location d'un bâtiment F à usage d'entrepôt frigorifique situé [Adresse 1] pour un volume de froid de 20 500 m3 et un quai climatisé moyennant un loyer mensuel global de 30 962 €, outre le remboursement des consommations d'électricité, d'eau et de gaz pour le bâtiment F sur la base d'un coût de 0,46 € par m3 en fonction de l'évolution du coût de l'énergie.

Il était précisé que ce bâtiment faisait l'objet d'un crédit-bail et que les parties entendaient se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, la sous location étant fixée à 9 années consécutives avec faculté de résiliation triennale pour le sous-locataire dans le respect des dispositions du crédit-bail.

- location d'un bâtiment H à usage d'entrepôt frigorifique situé [Adresse 2] pour un volume de froid de 25 050 m3 et d'un terminal à conteneurs attenant moyennant un loyer mensuel global de 34 060 € auquel s'ajoutent des consommations d'électricité, d'eau et de gaz sur la base d'un coût de 0,39 € par m3 révisable en fonction du coût des énergies.

- location du bâtiment C à usage d'entrepôt frigorifique situé [Adresse 6] pour un volume de 12 000 M3 moyennant un loyer mensuel de 14 400 € auquel s'ajoute le remboursement des consommations d'électricité d'eau et de gaz sur la base d'un coût de 0,39 € par m3 révisable en fonction de l'évolution du coût des énergies.

Il était précisé que ces locations qui faisaient actuellement l'objet de conventions précaires seraient formalisées sous forme de baux commerciaux d'une durée de 9 ans avec faculté de résiliation triennale pour le preneur à effet au 1er janvier 2015.

Selon contrat de bail commercial en date du 28 août 2015 à effet au 1er septembre 2015, la location d'un bâtiment E1 se substituait à celle du bâtiment F représentant un volume de froid de 44 000 m3 ainsi que des commodités associées, aire de stationnement pour véhicules lourds et places de parking pour véhicules légers moyennant un loyer mensuel global de 62 656 € HT et hors charges.

Par courrier en date du 29 juin 2017, la société Seafrigo Logistique a fait part au bailleur de son intention de poursuivre les locations pour la période triennale courant à partir du 1er janvier 2018 tout en lui rappelant ses obligations d'entretien et de maintenance, évoquant le besoin d'une maintenance 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 compte tenu de la spécificité des installations.

Le 30 juillet 2018, les sociétés Entrepôts et Transport [I] et Seafrigo Logistique ont fait délivrer un congé à la société Condigel indiquant que plusieurs incidents et dysfonctionnements ayant été constatés pendant la période estivale, elle souhaitait quitter les lieux, bâtiments C et H au plus tard le 31 janvier 2019.

Le 11 septembre 2018, la société Condigel a fait savoir à sa locataire, qu'elle avait demandé le 29 juin 2017, la poursuite des baux pour une nouvelle période triennale à compter du 1er janvier 2018, que cette période s'achevait au 31 décembre 2020 et qu'en cas de départ des lieux avant cette date, elle serait redevable des loyers jusqu'à cette date, qu'elle contestait le congé commercial avec effet au 31 janvier 2019.

Par acte d'huissier en date du 24 septembre 2018, les sociétés Entrepôts et Transports [I] ont fait livre