2e chambre civile, 27 février 2025 — 24/02522

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 27 FEVRIER 2025

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/02522 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QHTT

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 FEVRIER 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BÉZIERS

APPELANTE :

Madame [R] [B]

née le 14 Octobre 1945 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Marie-charlotte MARECHAL, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005050 du 26/06/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.C.I. AZUR société civile immobilière au capital social de 1.524,49 euros inscrite au RCS de VERSAILLES et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA

Le délibéré de l'affaire prévu le 23 janvier2025 a été prorogé au24février 2025 puis au 27 février 2025 ; les parties ont été avisées.

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 juin 2022 à effet au 1er juillet 2022, la SCI AZUR a donné à bail à Mme [R] [B] un bien à usage d'habitation située [Adresse 3] à Pézenas pour un loyer initial mensuel de 323,58 euros outre 25 euros de provision surcharges.

Des loyers étant demeurées impayées, la SCI AZUR a fait signifier par acte de commissaire de justice de 21 juin 2023 à Mme [R] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un arriéré locatif de 1813,60 euros.

Le commandement étant demeuré infructueux, par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023 la SCI AZUR a fait assigner Mme [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé pour entendre constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, avec toutes ses conséquences.

Parallèlement à ces procédures Mme [R] [B] a saisi la commission de surendettement des particuliers qui par une première décision a ordonné son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes au 14 mars 2023.

Saisie une deuxième fois par, Mme [R] [B], la commission de surendettement, par une seconde décision, a à nouveau ordonné son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement des dettes au 30 janvier 2024.

Par ordonnance de référé du 13 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a :

-Déclaré recevable l'action en référé.

-Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2022 à effet au 1er juillet 2022 entre la SCI AZUR et Mme [R] [B] concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 3] à Pézenas sont réunies à la date du 22 août 2023.

-Suspendu en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 les effets de la clause résolutoire jusqu'aux 14 mars 2025.

-Rappelé que si Mme [R] [B] s'acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

-Dit qu'à défaut de paiement à l'échéance du montant du loyer courant majoré des charges :

1°) La clause résolutoire reprendra ses effets, la résiliation du bail sera constatée ou 22 août 2023

2°) il pourra être procédé avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à l'expulsion de Mme [R] [B] et de tous occupants de son chef de l'appartement à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'articleL412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

3°) Mme [R] [B] sera condamnée à payer à la SCI AZUR pris en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexés selon des stipulations contractuelles depuis la date de résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux.

-Condamné à titre provisionnel Mme [R] [B] à verser à la SCI AZUR la somme de 2647,47 euros arrêtée au 5 décembre 2023, mensualité de décembre 2023 incluse.

-Débouté la SCI AZUR du surplus de ses demandes.

-Condamné Mme [R] [B] aux entiers dépens de l'instance.

-Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 mai 2024 Mme [R] [B] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [R] [B] demande à la cour de :

-Déclarer recevable et fondée Mme [R] [B] en son appel.

Y faisant droit:

-Infirmer l'ordonnance déférée.

Et statuant à nouveau:

-Réformer la décision entreprise en ce qu'elle constate acquise les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2022 à effet au 1er juillet 2022 entre la SCI AZUR et Mme [R] [B] concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 3] à Pézenas.

Et en conséquence:

-Constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juin 2022 à effet au 1er juillet 2022 ne sont pas remplis et que par conséquent le bail produit tous ses effets.

-Réformer la décision entreprise en ce qu'elle condamne à titre provisionnel Mme [R] [B] à verser à la SCI AZUR la somme de 2647,47 euros arrêtée au 5 décembre 2023 mensualité de décembre 23 incluse.

-Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI AZUR demande à la cour de :

-Juger recevable l'appel incident de la SCI AZUR.

-Confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré réunies les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail au 22 août 2023.

-L'infirmer pour le sur plus et statuant à nouveau.

-Prononcer en conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail signé entre les parties le 28 juin 2022.

-Ordonner la libération des lieux par Mme [R] [B] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie.

-Ordonner l'expulsion de Mme [R] [B] de tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance de la force publique.

-Ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de l'appelante.

-Condamner Mme [R] [B] à payer à titre de provision à la SCI AZUR la somme de 2084,96 euros au titre de son arriéré locatif arrêté aux 13 juin 2024.

-Condamner Mme [R] [B] à payer à la SCI AZUR une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux et libération des locaux donnés à bail par la restitution des clés, indemnités indexées selon les dispositions du contrat résilié.

-Débouter l'appelante de l'intégralité de css demandes fins et écritures.

-Condamner l'appelante au paiement au bénéfice de l'intimée de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

-La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'appel

L'appel interjeté dans les formes et délais de la loi est recevable.

Sur les différentes demande

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable aux présents litiges dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Si aux termes d'une première procédure de surendettement, les dettes de l'appelante ont été effacées au 14 mars 2023, le commandement visant la clause résolutoire a été signifié à l'appelante le 21 juin 2023 soit postérieurement à cette décision,et visant des impayés de loyers postérieurs à l'effacement des dettes ainsi ordonné.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois.

C'est donc à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.

Le fait que une nouvelle procédure de surendettement ait abouti à l'effacement des dettes de l'appelante au 30 janvier 2024 est sans conséquence sur l'acquisition antérieure à cette date de la clause résolutoire.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 août 2023.

L'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « lorsque un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge, ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou le jugement de clôture. Par dérogation au premier alinéa du présent VIII lorsqu'en application de l'article L741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement de loyers et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionnés au premier alinéa du présent V III , la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire elle reprend son plein effet. »

En statuant comme il l'a fait, en suspendant pendant deux ans les effets de la clause résolutoire, le premier juge s'est donc conformé à l'obligation résultant de ce texte.

La décision déférée sera confirmée sur ce point et sur ses conséquences.

L'intimée justifie par la production d'un décompte qui retient les conséquences des décisions d'effacement des dettes de la commission de surendettement de ce que au 13 juin 2024 l'appelante restait devoir au titre de son arrièré locatif la somme de 2084,96 euros.

La décision entreprise sera réformée sur ce point et l'appelante condamnée à payer à l'intimée la somme provisionnelle de 2084,96 euros au titre de la dette locative arrêtée aux 13 juin 2024.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [B] qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Reçoit Mme [R] [B] en son appel.

Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a:

-Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2022 à effet au 1er juillet 2022 entre la SCI AZUR et Mme [R] [B] concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 3] à Pézenas sont réunies à la date du 22 août 2023.

-Suspendu en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 les effets de la clause résolutoire jusqu'aux 14 mars 2025.

-Rappelé que si Mme [R] [B] s'acquitte intégralement du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

-Dit qu'à défaut de paiement à l'échéance du montant du loyer courant majoré des charges :

1°) La clause résolutoire reprendra ses effets, la résiliation du bail sera constatée au 22 août 2023.

2°) Il pourra être procédé avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à l'expulsion de Mme [R] [B] et de tous occupants de son chef de l'appartement, à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'articleL412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

3°) Mme [R] [B] sera condamnée à payer à la SCI AZUR prise en la personne de son représentant légal une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, indexé selon les stipulations contractuelles depuis la date de résiliation et jusqu'à la libération effective des lieux.

Réformant pour le surplus et statuant à nouveau.

Condamne Mme [R] [B] à payer à la SCI AZUR la somme provisionnelle de 2084,96 euros au titre de la dette locative arrêtée aux 13 juin 2024.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Déboute la SCI AZUR de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [R] [B] aux dépens de première instance et d'appel.

Le greffier La présidente