PCP JCP ACR référé, 20 février 2025 — 24/03549
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1]
[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Arnault GROGNARD
Copie exécutoire délivrée le : à : Me Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité ■
PCP JCP ACR référé N° RG 24/03549 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4O4A
N° MINUTE : 1
ORDONNANCE DE REFERE rendue le 20 février 2025
DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 6] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDERESSE Madame [Z] [L] épouse [F], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1281, (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C75056202425691 du 03/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Association [N] [U], es qualité de curateur de Madame [Z] [L], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1281
COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS Audience publique du 13 décembre 2024
ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 20 février 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03549 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4O4A
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 1er mars 2021, [Localité 6] HABITAT - OPH a donné en location à Madame [F] née [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] pour un loyer de 356,45 euros par mois.
Madame [F] née [L] n’ayant pas réglé l'intégralité des loyers, [Localité 6] HABITAT - OPH lui a fait délivrer un commandement de payer le 18 décembre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 2987,98 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner en référé Madame [F] née [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 18 février 2024, ▸ ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [F] née [L] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l'assistance d'un serrurier et d'un représentant des forces de l'ordre s'il échet, ▸ condamner Madame [F] née [L] à lui payer par provision la somme de 3733,62 euros sauf à parfaire, représentant l'arriéré des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure, ▸ condamner par provision Madame [F] née [L] à lui payer une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et jusqu'à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés, ▸ condamner Madame [F] née [L] à lui verser une indemnité de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de commandement.
La dénonciation au préfet est intervenue le 20 mars 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2024 et renvoyée à plusieurs reprises.
Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, PARIS HABITAT - OPH a fait assigner en intervention forcée l'association [N] [U], curateur de Madame [F] née [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux mêmes fins.
A l'audience du 13 décembre 2024, la jonction des deux affaires a été ordonnée. [Localité 6] HABITAT - OPH par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et de son acte en intervention forcée, actualisant sa créance à la somme de 9329,35 euros.
En défense, Madame [F] née [L], bénéficiant d'une mesure de curatelle renforcée confiée à [N] [U], non comparante, était représentée par un conseil lequel a exposé sa situation personnelle et financière, proposant de rembourser la dette par mensualités de 100 à 120 euros.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la défenderesse, il convient de renvoyer à ses écritures déposées à l'audience et reprises oralement.
Un diagnostic social et financier a été réalisé le 28 mai 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience.
Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur le référé :
Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.
- Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 20 mars 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT - OPH justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 mars 2024.
Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.
L’action est donc recevable.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.
Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 18 décembre 2023, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.
Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [F] née [L], locataire d’un logement situé [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] suivant bail sous seing privé du 1er mars 2021, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 19 février 2024.
- Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Madame [F] née [L] restait devoir la somme de 9329,35 euros au titre des loyers et charges impayés au 05 décembre 2024.
Au total, Madame [F] née [L], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera condamnée à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il y a lieu de prendre en compte la reprise des paiements par Madame [F] née [L] avant l'audience et l'accord du bailleur à la fois sur la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail et sur l'octroi de délais de paiement, pour autoriser Madame [F] née [L] à rembourser la dette dans le cadre d'un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, à hauteur de 120 euros par mois.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.
Si Madame [F] née [L] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - Madame [F] née [L] sera tenue au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, - la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [F] née [L] et de tout occupant de son chef du logement selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
- Sur l’exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »
Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.
- Sur les dépens:
L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Madame [F] née [L] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,
D’ores et déjà, vu l'urgence,
Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 19 février 2024, du bail consenti par [Localité 6] HABITAT - OPH à Madame [F] née [L] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 4], outre une cave, [Localité 5] ;
En suspend toutefois les effets ;
Condamne Madame [F] née [L] à payer à [Localité 6] HABITAT - OPH la somme provisionnelle de 9329,35 euros, au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 05 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
Autorise Madame [F] née [L] assistée de son curateur à s’acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 120 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ;
Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [F] née [L] assistée de son curateur, entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;
Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;
Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [F] née [L] assistée de son curateur d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette du logement, justifiera:
▸que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;
▸que le solde total de la dette concernant le logement devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;
▸qu'à défaut pour Madame [F] née [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 6] HABITAT - OPH pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
▸que Madame [F] née [L] sera condamnée à verser à ROPERTY"BAILLEUR"[Localité 6] HABITAT - OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail d'habitation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
▸que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [F] née [L] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 20 février 2025.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.