JCP BAUX, 26 février 2025 — 23/01121

MINUTE N° :

JUGEMENT DU 26 Février 2025

N° RC 23/01121

DÉCISION contradictoire et en premier ressort

[B] [Y] [U] [Y]

ET :

[O] [K] [D] [K]

Débats à l'audience du 28 Novembre 2024

Le

Copie executoire et copie à : Me GIRERD Me DESNOS

Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 26 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Christine GIRERD, avocat au barreau de BORDEAUX , avocat plaidant, substitué par Maître POURRAT, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [U] [Y] né le 12 Octobre 1961 à [Localité 5] de nationalité française, demeurant [Adresse 3] représenté par Me Christine GIRERD, avocat au barreau de BORDEAUX , avocat plaidant, substitué par Maître POURRAT, avocat au barreau de TOURS

D'une Part ;

ET :

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

Madame [D] [K], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 18 octobre 2018, à effet du 19 octobre 2018, M. et Mme [Y] ont donné à bail, pour une durée de 3 années, à Mr et Mme [K], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel principal de 1.533 euros outre une provision sur charges de 80 euros, régularisable annuellement.

Le 13 avril 2021, M. et Mme [Y] ont délivré un congé pour vendre à leurs locataires, par courrier recommandé retiré le 3 mai 2021, en vue de l'échéance du 18 novembre 2021,

A l'issue de ce délai, M. et Mme [K] se sont maintenus dans les lieux jusqu’au 30 avril 2022. Un état des lieux de sortie a été dressé à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 23 mars 2022, M. et Mme [Y] ont assigné M. et Mme [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

valider le congé donné,ordonner leur l'expulsion,les voir condamner au paiement de la somme de 3.601,55 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 mars 2022 outre 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Par jugement du 8 décembre 2022, rendu par défaut, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS a constaté que la demande d'expulsion était devenue sans objet du fait du départ des locataires et condamné M. et Mme [K] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 3.875,34 euros au titre de la créance locative outre 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entier dépens.

Le jugement a été signifié le 16 janvier 2023 aux consorts [K].

Par courrier daté le 14 février 2023, enregistré au greffe le 17 février 2023, M. et Mme [K] ont fait opposition au jugement.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été plaidée utilement à l'audience du 28 novembre 2024.

M. et Mme [Y], représentés par leur conseil, ont développé oralement les arguments de leur dernières conclusions visées à l'audience et demandent au tribunal de :

juger irrecevable l'opposition, débouter les époux [K] de l'intégralité de leurs demandes, les condamner solidairement à leur payer 3.875,34 euros au titre de la créancelocative avec intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de l'assignation, 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent : - Sur l’irrecevabilité : que l'opposition, enregistrée le 17 février 2023, l'a été hors du délai d'un mois prévu par les textes. - Sur leur demande en paiement : que les contestations des charges 2018 et 2019 sont prescrites et que les époux [K] n’apportent aucun élément probant permettant de contredire le décompte de la créance locative. - Sur la demande reconventionnelle : que les défendeurs ne démontrent ni l’irrégularité tant dans la forme qu'au fond du congé, ni le préjudice qu’ils invoquent. Par ailleurs ils contestent avoir manqué à leur obligation de délivrer un logement décent et soulignent que les défauts critiqués par les locataires relevaient de leur propre obligation d’entretien. M. et Mme [K], représentés par leur conseil, ont développé oralement les arguments de leur dernières conclusions visées à l'audience et demande au tribunal de : déclarer recevables et bien-fondé leurs demandes, débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes, les condamner à leur payer :- 3 000 euros à titre de dommages et intérêt pour congé abusif,

- 2 998,19 euros au titre du trop-perçu de charges et du remboursement du dépôt de garantie avec majorations arrêtées au 30 octobre 2024

- 1 500 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils soutiennent que :

Sur la recevabilité : l’opposition, expédiée le 15 février 2023, est recevable, la date de notification par voie postale étant à l'égard de celui qui y procède celle de l'expédition et qu'en conséquence.

Sur la demande principale en paiement : il n’existe aucune dette locative dans la mesure où ils n'ont jamais reçu de justificatifs des charges pour lesquelles ils ont payés des provisions de 2018 à 2022. En conséquence du trop-perçu Les époux [Y] leur sont redevables de 545,39 euros qui auraient dû être restitués après la sortie des lieux ce qui après majoration légale représente une créance en leur faveur de 2 998,19 euros.

Sur leur demande reconventionnelle : le congé donné est frauduleux car les époux [Y] se domicilient à l’adresse du bien loué depuis le début de la procédure. Leur préjudice est constitué par le fait d'avoir dû quitter le logement sans raison valable et par le non-respect des bailleurs de délivrer un logement décent en caractérisé par la dangerosité de la cheminée, des problèmes de dégâts des eaux, des infiltrations et des moisissures ;

MOTIVATION - Sur la recevabilité de l'opposition

L'article 538 du code de procédure civile dispose que le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse.

Ce délai d'un mois obéit aux règles générales des articles 640 et suivants du code de procédure civile qui en fixent les modalités de calcul et les aménagements, Selon l’article 528 du code de procédure civile, le point de départ du délai court à compter de la notification du jugement rendu par défaut et expire le dernier jour du délai à 24 heures selon l’article 642 du même code.

Selon l’article 573 du code de procédure civile, l’opposition est faite dans les formes prévues pour la demande en justice devant la juridiction qui a rendu la décision.

Selon l’article 668 du code de procédure civile, la date de la notification par voie postale est, à l'égard de celui qui y procède, celle de l'expédition et, à l'égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre.

L’article 669 précise que la date de l'expédition d'une notification faite par la voie postale est celle qui figure sur le cachet du bureau d'émission. La date de la remise est celle du récépissé ou de l'émargement. En l’espèce, le jugement par défaut du 8 décembre 2022, a été signifié le 16 janvier 2023. Le cachet, apposé par la Poste sur le courrier recommandé en ligne conservé par le greffe, établit que ce courrier a été déposé et expédié le 15 février 2023. L’opposition est dès lors recevable.

Sur le fond Selon les articles 571 et 572 du code de procédure civile, l’opposition tend à faire rétracter le jugement rendu par défaut. Elle remet en question, devant le même juge les points jugés par défaut pour qu’il soit à nouveau statué en fait et en droit.

Sur la demande principale en paiement Selon l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui s’en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Il est constant par ailleurs que le locataire qui se maintient dans les lieux après la résiliation du bail, et cause ainsi un préjudice aux bailleurs, est redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges. L’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation impayés En l’espèce, les consorts [Y] produisent le bail et en pièce 10, un décompte arrêté au 18 mai 2022 d’un montant total en leur faveur de 3.950,34 euros tout en précisant qu’il convient d’en déduire 75 euros de frais de relance (25 euros x 3). Le loyer initial, révisable annuellement, fixé au bail est de 1.533 euros mensuels et une provision sur charges avec régularisation annuelle de 80 euros mensuel. Le décompte produit, débutant au 20 octobre 2021, fait apparaitre un solde débiteur de 339,06 euros. Ce décompte partiel, ne permettant pas au juge de vérifier la pertinence de ce débit sera extourné de la créance. Les consorts [K] ne contestent pas l’indexation. Il ressort du décompte que les échéances de décembre 2021, février et avril 2022, qualifiées d’indemnités d’occupation, n’ont pas été réglé sans que les consorts [K] ne démontrent le contraire. En conséquence la créance au titre des loyers ou indemnités d’occupation sera fixée à 1558,54 x 3 = 4.675,62 euros.

Sur les charges Sur la prescription

Il résulte des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2224 du code civil que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision (Cour de cassation 3ème civ; 06 mai 2021 n° 20-11707). En l’espèce, les consorts [K] contestent le décompte des charges dues depuis leur entrée dans les lieux en octobre 2018. Or, les consorts [Y] ne justifient pas avoir procédé à une régularisation des charges avant la transmission à leurs locataires du décompte de créance daté du 12 mai 2022. En conséquence, les contestations relatives à la restitution des provisions sur charges que les consorts [K] estiment avoir indûment payées se heurte à une prescription en ce qui concerne les charges 2018.

Sur les charges dues Selon l'article 23 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives qui donnent lieu au versement de provisions doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur doit communiquer au locataire le décompte, par nature de charges, le mode de répartition entre les locataires s'il s'agit d'un immeuble collectif et tenir à la disposition des locataires pendant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives.

Il incombe, en application de l’article 1353 du Code civil, au bailleur de justifier de sa créance de charges à l'encontre du preneur et de satisfaire aux prescriptions de l'art. 23 en produisant les factures dont il demande le paiement. Cependant il est constant que l'obligation de régularisation annuelle des charges n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription (Cour de cassation, Civ. 3e, 9 nov. 2017, no16-22.445). L'absence de régularisation annuelle n'interdit pas au bailleur de demander le paiement des sommes dues à ce titre en fin de bail. (Cour de cassation, Civ. 3e, 9 juin 2016, no15-16.510). La production des décomptes de charges récupérables en cours de procédure vaut régularisation des charges Il appartient au juge de rechercher si les charges sont justifiées. En l’espèce, le bail prévoit que l’entretien de la chaudière sera assuré par le bailleur au titre des charges récupérables. Les consorts [Y] justifient des charges suivantes : Facture entretien de la chaudière du 1er juillet 2019 pour la période 2019/2020 274,63 euros Facture d’entretien de la chaudière du 1er juillet 2020 pour la période 2020/2021 279,57 euros Taxe des ordures ménagères due en 2021 : divisée par deux par les bailleurs (Pièce 10) soit 587,00 : 2 =293,50 euros 293,50 euros Total justifié 847,70 euros

Ils ne contestent pas comme le décompte de créance l’établit que : - les loyers et provisions sur charges ont été régulièrement payés de janvier 2019 à octobre 2021. - En novembre 2021, 33,32 euros de charges ont été facturées et payées. - En décembre 2021, 83,30 euros ont été facturés mais non réglés. - Par contre la même somme a été facturée et réglée en janvier 2022. Le total des provisions réglées sur la période non prescrite s’élève donc à : Provisions sur charges réglées de janvier 2019 à octobre 2021 (80 € x 34 mois) 2.720,00 euros Charges réglées en novembre 2021 33,32 euros Charges réglées en janvier 2022 83,30 euros Total réglé 2.836,62 euros

Sur le compte entre les parties

La différence entre les règlements des provisions ou charges soit 2.836,62 euros et les charges justifiées pour seulement 847,70 euros est de 1.988,92 euros qui doit se déduire du décompte de la dette des consorts [K] qui se trouve ainsi réduite à : 4.675,62 euros - 1.988,92 euros = 2.686,70 euros, en faveur des consorts [Y].

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 3, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Aux termes du contrat de location, les consorts [K] ont versé un dépôt de garantie de 1.533 euros à l’entrée dans les lieux. La ligne du décompte produit par les bailleurs (pièce 10) dénommée « rendu de dépôt de garantie » fait apparaître au débit du compte la somme de 2.029,83 et au crédit du compte la somme de 1973,43 euros sans qu’aucune explication ou pièce ne viennent à l’appui de ce calcul. Il n’est pas contesté que le dépôt de garantie n’a pas été restitué et il n’est justifié d’aucune demande de réparations locatives adressée aux locataires. Il convient donc à défaut d’autres éléments probants de se référer au contrat. Le montant du dépôt de garantie de 1.533 euros sera imputé sur la créance due aux bailleurs qui sera donc arrêtée à la somme de 2.686,70 euros - 1.533 euros = 1.153,70 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation et la capitalisation demandée sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil. La demande en paiement dirigée contre les consorts [Y] sera en conséquence rejetée.

Sur la demande reconventionnelle - Sur la validité du congé Aux termes de l'article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes." Il est constant que si l'intention frauduleuse du bailleur doit s'apprécier au moment où le congé a été délivré (Civ. 3e, 13 juill. 2005, n° 04-12.577), le juge peut tenir compte d'éléments postérieurs dès lors qu'ils sont de nature à éclairer l'intention du bailleur (Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-18.580). En l’espèce, il est constant que depuis le début de la procédure les demandeurs se domicilient à l’adresse du bien ayant fait l’objet d’un congé pour vendre. Ils indiquent l’avoir transformé en gite pour ne pas le laisser inoccupé, n’ayant pas trouvé acquéreur. Les époux [Y] ne versent cependant aux débats aucun élément permettant d’apprécier la réalité et le sérieux du motif du congé et la volonté de mise en vente du logement, tel un mandat de vente ou des annonces passées en vue de la vente de nature à corroborer la réalité de leur intention de vendre le bien loué à la date de délivrance du congé. Le juge, appelée à vérifier la réalité du motif du congé délivré le 13 avril 2021, dans un contexte conflictuel entre bailleur et locataire constate que le congé donné n'était pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

- Sur le non-respect de fournir un logement décent et sécurisé.

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ».

Selon l'article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; [']

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. En l’espèce, les époux [K] produisent un courrier recommandé de la société « Autour du feu » indiquant qu’après test fumigène, une fuite importante de fumées a été mise en évidence au niveau du raccordement de l’appareil et confirmant la dangerosité de l’installation. Informés de ce défaut, les bailleurs ont simplement conseillé de ne plus utiliser la cheminée et proposé aux locataires « si vous voulez vous pouvez faire des travaux à votre charge ». Ils ne démontrent pas le manque de pertinence du document produit par les consorts [K] Ainsi, même si la cheminée n’était pas le moyen de chauffage du logement, il n'en demeure pas moins que les bailleurs n'ont pas délivré et maintenu en bon état d'usage, un élément d’équipement compris dans le bail entrainant sa privation de jouissance, et qui s'est révélé dangereux pour la santé des occupants. En ce qui concerne, les dégâts des eaux, fuites et moisissures, les consorts [K] produisent un rapport d’audit de recherche de fuites suite à des taches d’humidité au plafond du rez-de-chaussée, daté du 22 septembre 2020, duquel il ressort que les joints périphériques de la baignoire ne sont pas étanches et que les syphons et trop-plein de la dite baignoire sont fuyards. Selon le décret 87-712 du 26 août 1987, l’entretien des joints de plomberie incombe au locataire sauf vétusté. Le rapport ne permet pas d’apprécier si les fuites sont dues à la vétusté. Il sera en conséquence retenu qu’il n’est pas démontré sur ce point que les bailleurs ont manqué à leurs obligations. Sur les dommages et intérêtsSelon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Les consorts [K], ne versent aucune pièce permettant d’étayer le quantum de leur demande de dommages et intérêts qu’ils limitent au fait d’avoir été évincé de leur logement. Compte tenu de l’obligation dans laquelle ils ont été de déménager en conséquence du congé injustifié. Leur préjudice sera fixé à la somme de 1.200 euros.

Sur les demandes accessoires L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Chaque partie, succombant pour partie en ses demandes, conservera ses dépens à sa charge. Compte tenu de la solution du litige, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l’opposition au jugement du 8 décembre 2022.

CONDAMNE solidairement M. [O] [K] et Mme [D] [K] à payer à M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] la somme de 1.153,70 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 mars 2022 et capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

DEBOUTE M. [O] [K] et Mme [D] [K] de leur demande au titre du remboursement du trop-perçu et d’une partie du dépôt de garantie avec majoration. DIT irrégulier le congé donné le 13 avril 2021. CONDAMNE solidairement M. [U] [Y] et Mme [B] [Y] à payer à M. [O] [K] et Mme [D] [K] la somme de 1.200 euros DIT qu'il n'y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile; DIT que chaque partie conservera ses dépens à sa charge. REJETE le surplus des demandes ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,