Loyers commerciaux, 3 mars 2025 — 24/00027

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 03 Mars 2025

N° RG 24/00027 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y4GW

DEMANDEUR :

S.C.I. MASS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3] représentée par Me Florence MAS, avocat postulant au barreau de LILLE, Me Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.S. KULAK, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Delphine CHAMBON, substituée par Me Peggy CARLIER, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 03 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 6 octobre 2014, MM. [D] [N] et [X] [F] ont donné à bail à la S.A.S. Kulak, des locaux commerciaux sis au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], aux fins d'exploitation d'un salon de coiffure, pour une durée de neuf années à compter du 6 octobre 2014 et moyennant un loyer annuel de 10 800 euros hors taxes hors charges, avec indexation.

La destination contractuelle est fixée comme une « activité de salon de coiffure et vente de produits cosmétiques ».

La S.C.I. Mass vient aux droits de MM. [N] et [F].

Le loyer indexé était de 12 308,02 euros hors taxes hors charges au 1er janvier 2023.

Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2023, la société Kulak a sollicité le renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions à compter du 6 octobre 2023.

Par mémoire en fixation de loyer notifié par lettre recommandée avec avis de réception (avis de réception signé le 28 juin 2024) à la S.A.S. Kulak, la S.C.I. Mass a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 37 848,80 hors taxes hors charges à effet rétroactif du 6 octobre 2023.

Par acte d'huissier signifié le 8 octobre 2024, la S.C.I. Mass a assigné la S.A.S. Kulak devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire en demande n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 87 janvier 2025 (avis de réception signé), la S.C.I. Mass demande au juge des loyers commerciaux : A titre principal, Voir, dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf années à compter du 6 octobre 2023 moyennant un loyer de 40 840 euros hors taxes hors charges par an ;Dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance,avec capitalisation pour les sommes dues depuis plus d'une année entière ;Condamner la société Kulak au paiement d'une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction;La Condamner en cas de recouvrement forcé au paiement du droit proportionnel de l'huissier en application de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par la décret n°2011-212 du 8 mars 2001 ;A titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux désignait un expert avec mission de donner son avis sur la modification notable des éléments de la valeur locative et sur la valeur locative au jour du renouvellement du bail ; Fixer le loyer provisionnel à 40 840 euros hors taxes hors charges par an ;Réserver les dépens. La S.C.I. Mass argue d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, avec un accroissement de la population de proximité et de tourisme, une bonne commercialité du secteur et la sécurisation de l'espace public rendant la rue plus sûre. Elle cite six exemples de prix pratiqués dans le voisinage, dont elle déduit un prix moyen de 546 €/m²P/an et sur lequel elle se fonde pour réclamer le prix de 40 840€ euros par an pour une surface pondérée de 74,80 m².

Dans son mémoire du preneur n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 janvier 2025 (avis de réception signé), la S.A.S. Kulak demande au juge des loyers commerciaux de: A titre principal, Fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative soit 12 308,02 euros hors taxes hors charges par an au 6 octobre 2023, date de renouvellement du bail ;A titre subsidiaire, Désigner expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative et fixer le loyer provisionnel au loyer indexé résultant de l'ancien bail ;En tout état de cause, Débouter la S.C.I. Mass de l'ensemble de ses demandes ;Très subsidiairement, en cas d'augmentation du loyer, Dire et Juger qu'il doit être fait application du dernier alinéa de l'article L.145-34 du code de commerce qui plafonne l'augmentation des loyers et qu'aucune hausse ne pourra trouver d'effet rétroactif avant le chiffrage de la demande par le bailleur par mémoire du 26 juin 2024 ;Condamner la S.C.I. Mass à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. La S.A.S. Kulak soutient qu'il n'existe aucune cause de plafonnement et que la valeur locative correspond peu ou prou au loyer indexé. Elle argue de l'absence de toute vie de quartier la journée et de l'insécurité du quartier. Elle estime la surface pondérée à 55,70 m². Elle conteste les prix de références cités au motif de leur éloignement ou de leur activité non comparable. Elle se prévaut d'une référence avec un prix/m²P de 81,08€/m²P, inférieur au loyer en cours.

L'affaire a été utilement appelée à l'audience du 3 février 2025, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la mesure d'expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux; 3° les obligations respectives des parties; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les parties sont en désaccord sur la surface pondérée des locaux, la modification des facteurs locaux de commercialité favorable à l'activité du preneur et les références pertinentes.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l'instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de l'augmenter à ce stade de la procédure.

II- Sur les autres demandes

Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [K] LIPKA- CABINET ACF demeurant [Adresse 2] avec mission de : Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ; → l'état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ; → la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ; → les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ; → les facteurs locaux de commercialité et notamment : ° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ; Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Donner son avis sur la méthode d'évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l'hypothèse de l'application de l'article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ; FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.C.I. Mass devra verser au plus tard le 3 MAI 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu'en cas d'empêchement ou de refus, l'expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ; DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 3 NOVEMBRE 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux