JCP LOGEMENT, 6 février 2025 — 24/02183

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025 __________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO 33 Avenue Pierre Mendès France 75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [X] Logement 2 Rez de Chaussée 25 Rue de l’Amazone 44470 CARQUEFOU

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024 date des débats : 05 décembre 2024 délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02183 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NEIQ

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART CCC à Monsieur [U] [X] + préfecture Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing-privé en date du 8 septembre 2017, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme des marchés de l’ouest (SAMO) a donné à bail à Monsieur [U] [X] d’un local à usage d'habitation porte 2 au rez-de-chaussée sis 25 rue de l’Amazone à Carquefou (44470) et ses accessoires, moyennant le paiement d’un loyer de 518.74 euros comprenant un logement et un garage, outre une provision sur charges de 80.60 euros pour le logement et 74 centimes pour le garage et le versement d’un dépôt de garantie de 488,74 euros pour le logement et de 30 euros pour le garage. Par un acte sous seing-privé en date du 8 septembre 2017, la SAMO a donné à bail à Monsieur [U] [X] un emplacement de stationnement situé 25 rue de l’Amazone à Carquefou (44470), moyennant le paiement d’un loyer de 15 euros, outre une provision sur charge de 74 centimes et le versement d’un dépôt de garantie du même montant que le loyer. Par un acte sous-seing privé prenant effet le 12 mars 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [U] [X] un garage situé 25 rue de l’Amazone à Carquefou (44470) moyennant le paiement d’un loyer de 30.46 euros, outre une provision sur charge de 70 centimes et le versement d’un dépôt de garantie du même montant que celui du loyer. Par acte en date du 1er mars 2024, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation des lieux. Par acte de commissaire de Justice en date du 25 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO a assigné Monsieur [U] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- A titre principal, constater à compter du 1er avril 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 12 avril 2024 pour défaut de paiement, la résiliation des baux en date des 8 septembre 2017 et celui ayant pris effet le 12 mars 2021 entre les parties ; - A titre subsidiaire, prononcer la résiliation desdits beaux à compter du jugement à intervenir ; - Ordonner, en conséquence, l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; - Condamner le locataire au paiement : - de la somme de 6 343.86 euros représentant les loyers et charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 21 mai 2024, ainsi qu’un supplément de Loyer de Solidarité dû depuis le 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

- d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 1er avril 2024 ou du 12 avril 2024 ou du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ; - Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ; - Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayé sans mise en demeure préalable : - Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 avril 2024 ; - Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; - La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [U] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; - Monsieur [U] [X] sera condamné à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effectie des lieux ; - Condamner le locataire au paiement la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant maintenir uniquement sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers. Elle a également actualisé sa créance à la somme de 3 883.05 euros arrêtée au 30 novembre 2024. Elle a précisé que les surloyers ont été régularisés. Enfin, elle a accepté le principe de la suspension de la clause résolutoire, le paiement du loyer ayant repris.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [X] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant. Il a indiqué que le dernier loyer a été réglé et qu’un prélèvement automatique a été mis en place. Il a par ailleurs précisé bénéficier d’un contrat à durée indéterminée, ajoutant toutefois la possibilité d’une rupture conventionnelle. Il a déclaré qu’il allait bénéficier d’une formation dans le domaine de la qualité et l’hygiène, au terme de laquelle il percevra un revenu d’un montant égal au SMIC.

L'enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence du locataire aux rendez-vous proposés.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 juin 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable. Sur la demande en paiement Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. En l'espèce, Monsieur [U] [X] reconnaît le montant de la dette. Il résulte des pièces produites, et en particulier du décompte, en date du 30 novembre 2024 que les loyers et des charges du local d'habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 3 883.05 euros, terme de novembre 2024 inclus. Il convient toutefois de déduire les frais contentieux relevant des dépens (321,72 euros) et les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (22.86 euros). La créance étant justifiée pour la somme de 3 538.47 euros arrêtée au 30 novembre 2024, échéance d’août incluse, il convient en conséquence de condamner Monsieur [U] [X] à son paiement, selon les modalités décrites dans le dispositif. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bailleur n’a pas maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance. Les contrats signés par les parties prévoient tous une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024 la CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO a fait délivrer à Monsieur [U] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 629.10 euros au titre des loyers et charges. Il ressort des pièces du dossier et notamment le décompte actualisé que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail sont réunies à la date du 2 mai 2024. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire. Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 2 mai 2024, Monsieur [U] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision et d’indexation fixées par le contrat et de condamner Monsieur [U] [X] à son paiement. Sur les délais de paiement sollicités par Monsieur [U] [X]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [U] [X] sollicite des délais de paiement proposant de verser la somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer et des charges afin de voir suspendre la clause résolutoire.

Il ressort du décompte produit aux débats que le locataire a repris le paiement de son loyer depuis plusieurs mois. Toutefois, le dernier loyer avant l’audience, correspondant à l’échéance du mois d’octobre a été rejeté.

Lors de l’audience, Monsieur [U] [X] a indiqué être actuellement en contrat à durée indéterminée précisant qu’une rupture conventionnelle est en cours. Il a déclaré qu’il allait bénéficier d’une formation dans le domaine de la qualité et l’hygiène, au terme de laquelle il percevra un revenu d’un montant égal au SMIC.

Le bailleur accepte cette proposition.

Ainsi, malgré l’absence de paiement de la dernière échéance de loyer avant l’audience mais compte tenu de l’accord expresse du bailleur, il convient d'autoriser Monsieur [U] [X] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative. Sur la suspension de la clause résolutoire Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [U] [X] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire : – la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, – le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, – la clause résolutoire reprendra son plein effet, – il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, – le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire Monsieur [U] [X], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et ce, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile. L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe : DECLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL venants aux droits de la SA DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire des baux conclus le 8 septembre 2017 entre la SA DES MARCHES DE L’OUEST et Monsieur [U] [X] portant sur un local à usage d'habitation porte 2 au rez-de-chaussée sis 25 rue de l’Amazone à Carquefou (44470) et ses accessoires et notamment un garage et un emplacement de stationnement et du bail prenant effet le 12 mars 2021 portant sur un autre garage, à compter du 2 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [X] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL venants aux droits de la SAMO la somme de 3 538.47 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 30 novembre 2024, terme de novembre inclus ; DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement; RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ; RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ; AUTORISE Monsieur [U] [X] à s’acquitter de sa dette par 34 mensualités de 100 euros (CENT EUROS) le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 35ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [U] [X] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu'à défaut d'un seul paiement non honoré par Monsieur [U] [X] à son échéance et non régularisé suite à l'envoi par le bailleur d'une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ; Dans cette seule dernière hypothèse : AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la SA CDC HABITAT SOCIAL venants aux droits de la SAMO à procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [X] des lieux loués et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE dans ce cas Monsieur [U] [X] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation équivalent à une fois le loyer contractuel, majoré des charges récupérables et taxes normalement exigibles, à compter de la date de défaillance et jusqu'à son départ effectif des lieux caractérisé soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ; DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [U] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ; Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits, LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S. ZARIFFA