JCP LOGEMENT, 6 février 2025 — 24/01886

Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025 __________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE 10 rue de Bel Air BP 53205 44032 NANTES CEDEX 01

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [M] Appartement A102 1 Impasse du Baut 44300 NANTES

représenté par Maître Claire ABELLO, avocate au barreau de PARIS D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 novembre 2024 date des débats : 05 décembre 2024 délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/01886 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NCFJ

COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN CCC à Maître Claire ABELLO + préfecture Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 27 octobre 2014, prenant effet le lendemain, pour une durée d'un an renouvelable, la CIF Cooperative a donné à bail à Monsieur [W] [M] un local à usage d'habitation numéro A12 sis 1 impasse de Baut à Nantes (44300) et un stationnement P28, moyennant un loyer mensuel révisable de 324.67 euros, outre une provision sur charges de 29.10 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par acte du 4 décembre 2023, la CIF Cooperative lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, la CIF Cooperative a assigné Monsieur [W] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- constater à compter du 5 février 2024 la résiliation du bail ; -à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du bail en application de la clause résolutoire ; - ordonner en conséquence l’expulsion de corps et de biens des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ; - condamner le locataire à lui payer : -la somme de 6 192.52€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 31 mars 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ; - une indemnité d’occupation d’un montant mensuel au moins égal au dernier terme de loyer, soit la somme mensuelle de 419.40€ à compter du 5 février 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef, outre les charges courantes ; - la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ; -dans l’hypothèse où des délais seraient accordés au locataire pour régler son arriéré : -juger que, durant le temps des délais, le locataire devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyers et charges courants ; -juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de règlement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 7 novembre 2024 et renvoyée au 5 décembre 2024.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la CIF Cooperative, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance tout en précisant que sa créance s'élève désormais à la somme de 15 817.64 euros, incluant du supplément loyer solidarité en l’absence de remise de l’avis d’imposition du locataire. Elle s’est opposée à tout délais, aucun versement n’ayant été effectué depuis plus d’un an.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [M], représenté par son conseil, a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser une première somme de 1 500 euros puis 100 euros par mois, en sus du loyer et des charges. L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’a pu être réalisée en l’absence de Monsieur [W] [M]. L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. En cours de délibéré, par note autorisée, la société bailleresse a versé un décompte actualisé du supplément loyer solidarité, le locataire ayant fourni son dernier avis d’imposition. Ce dernier a également transmis des pièces relatives à sa situation.

MOTIFS DE LA DECISION

Les pièces des parties ayant fait l’objet de transmission, il convient de constater que le principe de la contradiction a été respecté. Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 31 mai 2024, soit au moins six semaines avant la première audience du 07 novembre 2024. Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 5 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. Monsieur [W] [M] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte du décompte versé actualisé au 3 janvier 2025 que Monsieur [W] [M] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d'occupation du local d'habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 7 297.95 euros à cette date. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [M] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.6.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [W] [M] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1614.98 euros au titre des loyers et charges impayés. Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 février 2024. Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d'occupation due par Monsieur [W] [M] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 5 février 2024, Monsieur [W] [M] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 5 février 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [W] [M] à son paiement. Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de décembre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 01 janvier 2025.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [W] [M]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) » L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [W] [M] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser une première somme de 1 500 euros puis la somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur s’y oppose. Le locataire s’est abstenu de se rendre aux rendez-vous de l’EDS. Il ressort des débats et des pièces versées en cours de délibéré que Monsieur [W] [M] a déclaré des revenus de 17 963 euros en 2022 ; qu’il a perçu un virement de Pôle emploi de 207.66 euros le 8 juillet 2024. Il ressort du décompte que Monsieur [W] [M] ne règle plus ses échéances depuis de nombreux mois, laissant une dette locative exponentielle. Au vu de ces éléments, Monsieur [W] [M] ne peut raisonnablement soutenir une demande de suspension de la clause résolutoire alors même qu’entre l’audience et le décompte du 3 janvier 2025, il ne justifie d’aucun versement permettant de soutenir sa bonne foi. Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire

Monsieur [W] [M], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 04 décembre 2023 et de tous les actes qui s’en suivent, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la CIF Cooperative afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [W] [M] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 350 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 27 octobre 2014 entre la CIF Coopérative et Monsieur [W] [M] portant sur un local à usage d'habitation numéro A12 sis 1 impasse de Baut à Nantes (44300) et un stationnement P28 et ses accessoires, sont réunies à la date du 5 février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [W] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [W] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ; CONDAMNE Monsieur [W] [M] à son paiement à compter de l’échéance de janvier 2025; CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la CIF Coopérative la somme de 7 297.95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés arrêtée au 3 janvier 2025 ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [W] [M] de sa demande de délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire ; CONDAMNE Monsieur [W] [M] à verser à une indemnité de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 04 décembre 2023 et de tous les actes qui s’en suivent; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente M. HORTAIS S. ZARIFFA