Référés Cabinet 1, 3 mars 2025 — 24/05517

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 03 Mars 2025 Président : Madame PONCET, Juge, Greffier : Madame LAFONT, Greffier Débats en audience publique le : 20 Janvier 2025

N° RG 24/05517 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5YXS

PARTIES :

DEMANDEREUR

S.D.C. [Localité 4] SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE (MGF), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Me Hélène FRITZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [C] née le 15 Janvier 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [E] [C] est propriétaire d'un appartement correspondant aux lots 95 et 120 au sein d'un ensemble immobilier [Localité 4] situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE JARDIN situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENE DE GESTION FONCIERE a fait assigner Madame [E] [C] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 3503,58 euros au titre des charges de copropriété impayées et encore non échues arrêtées au 4 décembre 2024, le quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, 987,80 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires. Il sollicite par ailleurs que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à venir, l’exécution forcée soit réalisée par l’intermédiaire d’un huissier.

À l'audience du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, faisant valoir ses moyens tels de développés dans son assignation maintient ses demandes.

Madame [E] [C], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de Justice ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier réceptionné le 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [E] [C] de payer la somme de 992 euros au titre des provisions dues pour l’exercice en cours. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 28 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024, de l’assemblée générale du 12 juin 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 4 décembre 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2323,15 euros, au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du19 décembre 2024, date de l'assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 850,30 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 19 novembre 2023 et d’une relance le 23 janvier 2024. Ces frais ne seront pas pris en compte.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier », qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [C] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer en date du 23 février 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [E] [C] à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu de la facture n°2024593 de frais et d’honoraires versée aux débats.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENE DE GESTION FONCIERE la somme de 2323,15 euros, au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du19 décembre 2024, date de l'assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENE DE GESTION FONCIERE de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENE DE GESTION FONCIERE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 4] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société LA MEDITERRANEENE DE GESTION FONCIERE la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [E] [C] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire droit à la demande relative à l’exécution forcée ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE