JCP- Juge Ctx Protection, 20 février 2025 — 24/00962

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00962 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-J4EO

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Février 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : Me Solène LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [E] [U]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 20 février 2025

A : Me Solène LAMBERT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 20 février 2025

A : Me Solène LAMBERT

Madame [E] [U]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 09 Janvier 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS dont le siège social est 32 rue de Blanzat 63000 CLERMONT-FERRAND, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Me Solène LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [E] [U] Rue Goncourt Bat J 63000 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 22 janvier 2018, l'OPHIS a donné à bail à Madame [E] [U] un logement situé Rue Goncourt, bât. J, 4ème étage, logt. 200 à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 494,14 €, provision sur charges comprise.

Le 27 mars 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer pour un montant en principal de 3.098,34 €.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [E] [U] le 26 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, l'OPHIS a fait assigner Madame [E] [U] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis, - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - condamner Madame [E] [U] à lui payer les sommes suivantes: * 5.267,11 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 septembre 2024, * une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, 250,00 à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 250,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 septembre 2024.

A l'audience l'OPHIS précise qu'en vertu d’un décompte arrêté au 31 décembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6.655,75 €.Il indique que si Madame [U] est présente et si elle justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il accepte de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, soit 185,00 € par mois. A défaut, il maintient ses demandes initiales.

Madame [E] [U] ne conteste pas le montant de la dette locative mais sollicite des délais de paiement. Elle précise être au R.S.A. mais rechercher un emploi. Elle propose de verser la somme de 50,00 € en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'OPHIS a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [E] [U].

Madame [E] [U] indique souhaiter déposer un dossier de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers mais ne l’a pas fait pour l’instant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [E] [U] s'étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l'expulsion

En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité.

Or, l'OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 27 mars 2024 un commandement de payer visant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.098,34 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 27 mai 2024.

Madame [E] [U] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'OPHIS, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'OPHIS produit un décompte arrêté au 31 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6.655,75 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. Madame [E] [U] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

En vertu des dispositions de l’article 24-V de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, le juge ne peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, qu’à la condition que le locataire soit en situation de régler la dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce Madame [E] [U] n’a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience et d’autre part sa situation professionnelle et financière peut faire craindre qu’elle ne soit pas en état de régler la dette locative qui est très importante au regard de ses revenus. Il est donc impossible de lui accorder des délais de paiement.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Madame [E] [U] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l'OPHIS, soit la somme mensuelle de 557,00 €.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Madame [E] [U], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 100,00 €.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 22 janvier 2018 entre l'OPHIS et Madame [E] [U] à compter du 27 mai 2024,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [E] [U] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis Rue Goncourt, bât. J, 4ème étage, logt. 200 à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer à l'OPHIS la somme de 6.655,75 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [E] [U] à la somme mensuelle de 557,00 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l'OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu'à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [E] [U] à payer à l'OPHIS la somme de 100,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 27 mars 2024 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'état dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection