Pôle 5 - Chambre 3, 6 mars 2025 — 22/06466

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 06 MARS 2025

(n° 39 /2025, 10 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 22/06466 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRWB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 janvier 2022 - Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre) RG n° 19/01083

APPELANTE

Mme [K] [Y] épouse [F]

née le 02 juin 1951 à [Localité 5] (Côte d'Ivoire)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par Me Laëtitia MICHON DU MARAIS de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocat au barreau de Meaux, toque : M107

INTIMEE

S.A.S. LA SOCIÉTÉ URBAINE ET FERROVIAIRE (SUF)

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 562 002 329

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : D100

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 17 juin 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Marie Girousse, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre empêchée et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 1973, Madame [T] [U] épouse [Y], aux droits de laquelle sont venus Monsieur [B] [Y] puis Madame [K] [Y] épouse [F], a consenti à la Société Urbaine et Ferroviaire (ci-après dénommée « SUF ») un bail à usage commercial portant sur un pavillon et un atelier situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Ce bail a été renouvelé en 1983, en 1991 et en 2010.

Aux termes du dernier bail renouvelé le 1er avril 2010, les lieux sont désignés comme suit :

1° Le pavillon :

- un rez-de-chaussée sur sous-sol divisé en 2 parties comprenant 3 pièces, cuisine, cabinet d'aisance ;

- au 1er étage : 2 pièces, une salle de bain, WC ;

- un chauffage central, cour et jardin de 800 m2 environ ;

2° L'atelier :

- un atelier au fond de ladite propriété, composé d'un sous-sol cimenté de 20 m2, un local de même dimension au 1er étage, une sous-pente mansardée au-dessus ;

- cour devant l'atelier d'une surface de 170 m2  ;

- sortie sur la rue par porte cochère communiquant avec l'atelier par voie d'accès de 3 m 20 ;

- un bâtiment dans la cour composé d'un rez-de-chaussée et d'un étage, lequel bâtiment a été construit par le locataire et se trouve être la propriété du bailleur.

La destination des lieux, initialement « manutention ferroviaire, déchargement, nettoyage des wagons etc', teinturerie, nettoyage et pour tout usage commercial ou industriel », est « teinturerie et nettoyage industriel et particulier » selon le bail du 1er avril 2010 qui prévoit un loyer annuel indexé en principal de 24.000 euros payable en 12 termes égaux de 2.000 euros et de 185,30 euros mensuels de charges et taxes locatives. Le loyer mensuel est depuis le mois de mars 2016, de 2.142 euros.

Par acte authentique du 30 avril 1982, Monsieur [B] [Y], venant aux droits de la précédente bailleresse, a donné à sa fille, Madame [K] [Y] épouse [F], la nue propriété du bien objet du bail commercial et en a gardé l'usufruit.

Se plaignant de désordres affectant les lieux loués, la SUF a fait assigner Monsieur [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil par acte d'huissier du 22 juin 2016, aux fins de voir ordonner une mesure d'expertise.

Par ordonnance du 18 août 2016, Madame [I] a été désignée en qualité d'expert judiciaire. Par ordonnance du 5 janvier 2017, le juge des référés a rendu commune à Madame [Y] épouse [F] l'ordonnance du 18 août 2016. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 15 juillet 2017.

La SUF ayant assigné Madame [Y] épouse [F] et Monsieur [B] [Y] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil, par ordonnance du 3 mai 2018, ce juge a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SUF du chef de réalisation des travaux, de diminution du loyer, de restitution du trop-perçu des loyers et de consignation du montant du loyer, a rejeté toutes autres demandes, et l'a condamnée aux entiers dépens.

A la suite du décès de Monsieur [Y], survenu le 12 juin 2018, Madame [K] [Y] épouse [F] est devenue seule propriétaire du bien.

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