BSM contentieux<10 000€, 27 février 2025 — 24/01389

Tribunal Judiciaire site des Tintelleries [Adresse 2] [Localité 7] tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 10]

N° RG 24/01389 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-7567Y

JUGEMENT

DU : 27 Février 2025

[S] [F] veuve [B]

C/

[W] [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 27 Février 2025

Jugement rendu le 27 Février 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [S] [F] veuve [B] née le 22 Mai 1968, demeurant [Adresse 8] représentée par Me Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Amélie DELATTRE, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER ;

ET :

DÉFENDEUR

M. [W] [T] né le 03 Octobre 1992 à , demeurant [Adresse 3] non comparant

DÉBATS : 05 décembre 2024

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01389 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-7567Y et plaidée à l'audience publique du 05 décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Février 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2024, Mme [S] [B] née [F] a donné à bail, à compter du 2 février 2024, à M. [W] [T] un logement situé [Adresse 5]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 520,00 euros, payable d’avance, outre 30,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés, Mme [S] [B] née [F] a, par acte de commissaire de justice signifié le 28 mai 2024, fait commandement au preneur d'avoir à lui payer la somme de 2015,04 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 mai 2024, outre 133,68 euros de frais et de justifier de l’occupation du logement, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d'impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 29 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2024, Mme [S] [B] née [F] a fait citer M. [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 9 juillet 2024 ; à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 27 janvier 2024, pour inexécution du locataire à son obligation de paiement du loyer ; déclarer M. [W] [T] occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] ; en conséquence ordonner l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; déclarer M. [W] [T] de mauvaise foi au sens de l’article L.412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution ; dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ; condamner M. [W] [T] au paiement de la somme de 4215,04 euros à parfaire le jour de l’audience, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 5 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 2015,04 euros et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 4215,04 euros ; condamner M. [W] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ; dire et juger que Mme [S] [B] née [F] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives ; condamner M. [W] [T] au paiement de la somme de 1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [W] [T] en tous les frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la signification du jugement, des diverses notifications et des frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion. En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 18 septembre 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 5 décembre 2024, où elle a été retenue. Mme [S] [B] née [F], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 5426,90 euros arrêtée au 29 novembre 2024. Elle s’oppose à tout délai de paiement au profit du locataire en précisant que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

M. [W] [T] bien que régulièrement assigné à sa personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 29 mai 2024.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 18 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté sans effet, à l'initiative du bailleur.   Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 28 mai 2024 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 10 juillet 2024.

2- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 27 janvier 2024, le commandement de payer du 28 mai 2024, un décompte de créance au 29 novembre 2024.

Au vu de ces pièces, M. [W] [T] sera condamné au paiement de la somme de 5426,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 2015,04 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

3- Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [W] [T], qui ne sollicite pas de délai de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant, ne s’en explique pas devant le tribunal et ne formule aucune offre de paiement pour apurer sa dette.

En conséquence il n’apparait pas que le locataire soit en mesure d’apurer celle-ci de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder de délais de paiement.

4-Sur la suppression des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par ailleurs l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce la bailleresse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la mauvaise foi de son locataire laquelle ne peut résulter de la seule accumulation de la dette locative par le preneur.

En conséquence la demande de réduction des délais d’expulsion de Mme [S] [B] née [F] est rejetée.

5- Sur les autres demandes

Sur les dépens Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de dire que M. [W] [T], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.   Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1000,00 euros de Mme [S] [B] née [F] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,   Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,   DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à Mme [S] [B] née [F] la somme de 5426,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 2015,04 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;   CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 11] conclu le 27 janvier 2024, entre Mme [S] [B] née [F], d’une part et M. [W] [T], d’autre part à la date du 10 juillet 2024 ;

ORDONNE à M. [W] [T] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion dans les délais légaux, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE la demande de suppression des délais prévus à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution de Mme [S] [B] née [F] et l’en déboute ;

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à Mme [S] [B] née [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, indexation comprise, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [W] [T] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de leur notification et de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Mme [S] [B] née [F] de sa demande en paiement de la somme de 1000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,