1ère Chambre, 10 mars 2025 — 24/00013

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION) ------------------------------------------ JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION -----------------------------------------

JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DU 10 MARS 2025

DOSSIER N° RG 24/00013 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2NV NAC : 70Z

Minute N° 25/00006

Projet : Fixation judiciaire du prix d’un bien préempté - Parcelle BI [Cadastre 11]

À l’audience du 10 Mars 2025, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA RÉUNION [Adresse 9] [Localité 13]

Rep/assistant : Maître Isabelle NGUYEN de la SELARL ING AVOCAT-CONSEIL, avocat au barreau de STRASBOURG.

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [I] [K] [S] épouse [R] [Adresse 7] [Localité 12]

D'AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 20 mars 2024, la commune du [Localité 19] (Réunion) a réceptionné de maître [Y], notaire à [Localité 18], une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) concernant une parcelle cadastrée section [Cadastre 15], pour une surface totale de 2204 m², sise [Adresse 6] sur la commune du [Localité 19], propriété de Madame [Z] [I] [K] [S] épouse [R], au prix de 416.000 euros outre une commission d’agence à la charge du vendeur de 16.000 euros.

L’Etablissement Public Foncier de la Réunion (EPFR) est titulaire du droit de préemption suivant délibérations du conseil municipal de la ville en date des 14 décembre 2019 et 11 juillet 2020, pour 1.758 hectares sur le territoire de la commune du [Localité 19] concernant les périmètres du centre-ville et du vingt-troisième kilomètre aux fins de mobiliser le foncier nécessaire pour la création de logements aidés compte tenu des besoins importants de la population à cet égard.

Le pôle d’évaluation domaniale (les Domaines) a rendu son avis le 30 mai 2024 sur la valeur vénale du bien immobilier qu’il a portée à la somme de 268.000 euros.

L’EPFR a, par décision du 10 juin 2024, exercé son droit de préemption sur le bien concerné par la maîtrise foncière eu égard au projet du Plan local de l’habitat intercommunal et proposé un prix de 270.000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 juillet 2024, reçue le 30 juillet suivant par l’EPFR, maître [Y] a fait savoir que Madame [R] souhaite conserver le prix fixé dans la DIA, soit donc qu’elle refuse l’offre.

C’est dans ces conditions que, suivant mémoire introductif du 07 août 2024, reçu le 14 août 2024 au greffe, l’EPFR a saisi dans le délai de 15 jours le juge de l’expropriation du département de la Réunion aux fins de fixation du prix du bien préempté et notifié à la défenderesse la saisine de cette juridiction par lettre recommandée avec accusé de réception datée du même jour.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 16 septembre 2024, reçu au greffe le 23 septembre 2024, l’EPFR justifie avoir consigné une somme de 40.200 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, correspondant à 15 % de l’évaluation du directeur départemental des Finances Publiques, suivant récépissé de consignation en date du 12 septembre 2024.

Par ordonnance du 30 septembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux au vendredi 29 novembre 2024 et l’audition des parties au lundi au 09 décembre 2024.

Le transport a eu lieu à cette date en présence de la représentante de l’EPFR, de Madame [R] et de la commissaire du Gouvernement. Madame [R] a souhaité être accompagnée par deux agents commerciaux de l’agence immobilière désignée pour vendre le bien qui sont restés durant les opérations de transport sans être entendus à ce titre.

Par conclusions du 14 novembre 2024, enregistrées au greffe le même jour, la commissaire du gouvernement a indiqué que la parcelle dont s’agit est classée en secteur Ub, soit un zonage constructible du PLU de la commune du [Localité 19], qu’elle dispose de tous les réseaux ou la possibilité d’y être raccordé et peut être qualifiée de terrain à bâtir. Elle propose de retenir la méthode de comparaison à partir de 4 mutations à titre onéreux, et de retenir au titre de la valeur du terrain préempté un prix pour la valeur constructible (264.321,50 euros HT) et un prix pour la servitude de passage selon deux valeurs de calcul (45.565,62 euros HT), soit un prix total pour la parcelle cadastrée [Cadastre 14] de 309.887,12 euros.

Par conclusions en réplique, l’EPFR souligne que la valeur retenue dans la DIA est surévaluée par rapport à celle du marché (188.74 euros le m²). Il relève que, pour évaluer la parcelle [Cadastre 14], la commissaire du gouvernement a pr