CTX Gal inf/= 10 000€, 28 février 2025 — 24/01111

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX [Adresse 7] [Localité 6] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/01111 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H5O2

[G] [R] [M] [S] épouse [R]

C/ [T] [V]

JUGEMENT DU 28 FEVRIER 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 28 Février 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [R] [Adresse 3] [Localité 8]

Représenté par Maître Frédéric GONDER, Avocat au Barreau de BORDEAUX - Substitué par Maître Céline GRUAU, Avocat au Barreau de l'EURE

Madame [M] [S] épouse [R] [Adresse 4] [Localité 8]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au Barreau de BORDEAUX - Substitué par Maître Céline GRUAU, Avocat au Barreau de l'EURE

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [V] [Adresse 1] [Localité 5]

Non Comparante

DÉBATS à l'audience publique du : 18 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le : Copie exécutoire délivrée le : à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par contrat du 31 octobre 2022, Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] ont donné à bail à Madame [T] [V] une maison mitoyenne à usage d’habitation située [Adresse 2] pour une durée de trois années moyennant un loyer mensuel total de 860,00 euros charges comprises.

Suite à l’absence de règlements des loyers et charges, Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] ont fait signifier à Madame [T] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 juillet 2024 ; puis ils ont fait assigner Madame [T] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par acte d'huissier du 11 octobre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat et l’expulsion de son locataire ainsi que sa condamnation au paiement du solde locatif.

A l’audience du 18 décembre 2024,

Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] - représentés par leur Conseil - s'en sont référés à leur acte introductif d’instance ;

Ils ont sollicité de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

Constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés portant sur une maison mitoyenne à usage d’habitation située [Adresse 2],Ordonner l’expulsion du locataire et dire, en conséquence, que la locataire sera tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l'appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,Condamner la locataire à leur payer une somme 6.180,30 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations dus au 18 décembre 2024,Condamner la locataire et la caution à lui payer une somme égale au loyer courant augmenté des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,Condamner la locataire à lui payer la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, Condamner la locataire au paiement de la clause pénale,Condamner solidairement la locataire à lui payer la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,Condamner solidairement la locataire aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement. Elle a indiqué être opposée à l’éventuel octroi de délais de paiement en raison d’une absence de règlement de la part de la locataire depuis le mois de juin 2024.

Madame [T] [V], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe antérieurement à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile :

"Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l'article 473 du Code de procédure civile :

"Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

SUR LA VALIDATION DU CONGE, LA RESILIATION, L'EXPULSION : - Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 31 juillet 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l'assignation le 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

En l'espèce,

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (Article VIII page 5 du contrat signé par les parties) et les bailleurs ont fait délivrer à Madame [T] [V] un commandement de payer visant cette clause le 22 juillet 2024 pour un montant en principal de 2.960,70 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024 et que le contrat est résilié à cette date.

L'expulsion de Madame [T] [V] sera ordonnée en conséquence.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

"payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus".

Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] produisent un décompte selon lequel Madame [T] [V] reste leur devoir la somme de 6.180,30 euros au 18 décembre 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 910,79 euros (Loyer + charges) en date du 01er décembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 352,00 euros (virement CAF) le 05 octobre 2024.

Madame [T] [V], non-comparante, ne justifie de facto d’aucun élément susceptible d’apporter une contestation quant au principe ou au montant de la dette locative.

Madame [T] [V] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 6.180,30 euros (terme de décembre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 23 septembre 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire ;à l'indemnité d'occupation due de à compter de cette date et jusqu'au terme de décembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte. Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce,

En raison de l’absence de Madame [T] [V] tant à l’audience que lors de l’enquête sociale, la juridiction se trouve dans l’impossibilité de définir si une partie de ses ressources peut être mobilisée pour assurer l’apurement de la dette locative en sus du paiement des loyers et charges courants.

En conséquence, aucun délai de paiement ne peut lui être octroyé.

. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES :

En application des dispositions de l’article 9 du Code procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur la prétendue clause pénale : Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] sollicitent la condamnation de leur locataire à leur verser une somme à titre d’indemnité en application d’une clause pénale contenue dans le bail.

Or, ceux-ci ne justifient pas de l’existence d’une telle clause insérée dans le contrat et au surplus, ils n’apportent aucun élément permettant de caractériser un préjudice distinct de celui subi par l’inexécution par le locataire de son obligation de paiement des loyers.

Dans ces conditions, la demande formulée de ce chef sera rejetée.

Sur la résistance abusive : Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] sollicitent la condamnation de leur locataire à leur verser une somme de 500,00 euros à titre d’indemnité en raison d’une résistance abusive.

Or, en raison même de l’absence de comparution de Madame [T] [V], cette dernière n’a, en conséquence, opposé aucune résistance procédurale abusive.

Dans ces conditions, la demande formulée de ce chef sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [T] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens conformément aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas inéquitable de condamner Madame [T] [V] à verser à Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] la somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 novembre 2022 entre d'une part Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] et d'autre part Madame [T] [V], concernant une maison mitoyenne à usage d’habitation située [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 septembre 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [T] [V] à verser à Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] la somme de 6,180,30 euros au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 18 décembre 2024 (terme décembre 2024 inclus).

CONDAMNE Madame [T] [V] à verser à Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [V] à verser à Monsieur [G] [R] et Madame [M] [S] épouse [R] la somme de 400,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification en préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER