4ème CHAMBRE COMMERCIALE, 10 mars 2025 — 23/00613

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 10 MARS 2025

N° RG 23/00613 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NDIA

Monsieur [M] [K]

Madame [V] [K]

c/

Madame [Z] [N] veuve [K]

S.A.S. LES ARTS NOUVEAUX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 15 septembre 2022 (R.G. 21/03606) par le Tribunal judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 03 février 2023

APPELANTS :

Monsieur [M] [K], né le 13 Mai 1984 à [Localité 9] (75), de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

Madame [V] [K], née le 31 Mai 1986 à [Localité 9] (75), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] (ANGLETERRE)

Représentés par Maître Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistés de Maître Ismay MARCAIS, avocat au barreauu de PARIS

INTIMÉES :

Madame [Z] [N] veuve [K], née le 04 Juin 1956 à [Localité 10], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1], prise en sa qualité d'héritière de Monsieur [D] [K] décédé le 31 janvier 2024

Représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. LES ARTS NOUVEAUX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Sophie CASANOUVE substituant Maître Frédéric BIAIS de la SELARL BIAIS ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

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FAITS ET PROCÉDURE

La SAS Les Arts Nouveaux est titulaire d'un bail commercial dans l'immeuble situé à [Adresse 4], initialement établi le 5 mars 1951 par acte sous-seing privé, et y exploite un café-restaurant sous l'enseigne 'Café des Arts'. La société dispose pour son exploitation d'un second bail auprès d'un autre propriétaire portant sur des locaux contigus et communicants, situés au [Adresse 2].

Un renouvellement consenti par l'indivision [K], aux droits de laquelle venait M. [D] [K], a pris effet le 1er janvier 1998, avec une échéance le 31 décembre 2006.

Par acte authentique du 15 décembre 2006 enregistré au service de la publicité foncière le 17 janvier 2007, M. [D] [K] a attribué en totalité à ses deux enfants, M. [M] [K] et Mme [V] [K], en avancement d'hoirie, la nue-propriété par moitié indivise de l'immeuble situé à [Adresse 4], se réservant l'usufruit.

M. [D] [K] a consenti, à compter du 1er janvier 2007, à la SAS les Arts Nouveaux le renouvellement du bail. Le loyer renouvelé a été fixé judiciairement par arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 28 novembre 2012, à la somme de 14 185 euros annuels HT et hors charges, indexable tous les trois ans. Puis, par acte délivré le 31 décembre 2015, M. [D] [K] a de nouveau notifié au preneur un congé à effet du même jour avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2016 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 50 868 euros, renouvellement accepté dans son principe par le preneur le 13 janvier 2016 sous réserve de fixer le loyer à 40 000 euros.

Depuis, les parties n'ont pu s'accorder sur le montant du loyer. Le juge des loyers commerciaux, saisi par M. [K] a, par un jugement du 12 décembre 2018, constaté le renouvellement du bail au 1er janvier 2018 et ordonné une expertise avant dire droit sur le montant de ce loyer. Le 11 mars 2020, l'expert judiciaire a déposé son rapport, proposant de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2016 à la somme de 16 047,71 euros dans la cadre du plafonnement, et de 45 200 euros par an HT et HC dans l'hypothèse d'un déplafonnement.

Par acte du 09 février 2020, l'usufruitier et les nus-propriétaires ont fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 52 176,35 euros au titre des loyers de 2018 à 2020, des loyers de janvier et février 2021 outre les accessoires.

Par conclusions du 07 octobre 2020, les nus-propriétaires sont intervenus volontairement à la procédure devant le juge des loyers commerciaux, sollicitant la nullité du congé du 31 décembre 2015 et de l'acceptation du preneur notifiée le 13 janvier 2016, au motif qu'ils