Chambre A - Civile, 11 mars 2025 — 21/00140

other 11 mars 2025 Cour de cassation — Chambre A - Civile

Texte intégral

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE

YW/CG

ARRET N°

AFFAIRE N° RG 21/00140 - N° Portalis DBVP-V-B7F-EYK3

jugement du 26 novembre 2020

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAUMUR

n° d'inscription au RG de première instance : 19/00831

ARRET DU 11 MARS 2025

APPELANT :

Monsieur [B] [J]

né le 22 juillet 1995 à [Localité 6] (49)

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représenté par Me Florent DELORI de la SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 1905041

INTIMES :

Madame [Y] [J] épouse [U]

née le 10 juillet 1961 à [Localité 10] (49)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [I] [J]

née le 9 janvier 1964 à [Localité 4] (49)

[Adresse 8]'

[Localité 2]

Monsieur [V] [J]

né le 2 décembre 1959 à [Localité 10] (49)

[Adresse 7]'

[Localité 5]

Madame [S] [J] veuve [H]

née le 16 novembre 1930 à [Localité 5] (49)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous représentés par Me Mathilde UZUREAU, avocat au barreau d'Angers, substituant Me Jean-Baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20191578

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 10 septembre 2024 à 14 H 00, M. WOLFF, conseiller, ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, conseiller

qui en ont délibéré

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 11 mars 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine MULLER, conseillère faisant fonction de présidente et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

~~~~

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [F] [J], Mme [Y] [J] épouse [U], Mme [I] [J] et Mme [S] [H] veuve [J] (les consorts [J]) sont propriétaires d'une maison, de bâtiments agricoles avec dépendances et de diverses parcelles de terres sur la commune de [Localité 4].

Ces biens ont fait l'objet d'un « mandat de mise en vente avec exclusivité » donné à Me [K] [Z] et Me [P] [T], notaires associés au sein de la SCP [K] [Z] et [P] [T] (l'office notarial), signé le 5 décembre 2018 pour Mmes [I] et [S] [J], le 7 décembre 2018 pour M. [F] [J] et le 15 décembre 2018 pour Mme [U].

Faisant valoir qu'il avait présenté une offre d'achat aux charges et conditions de ce mandat, M. [B] [J] a fait assigner les consorts [J] devant le tribunal de grande instance de Saumur par actes d'huissier de justice du 10 décembre 2019, afin notamment de les voir condamnés à régulariser la vente et à l'indemniser de son préjudice à hauteur de 5 000 euros.

Par jugement contradictoire du 6 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Saumur, prenant la suite du tribunal de grande instance, a :

Débouté M. [B] [J] de l'ensemble de ses demandes ;

Condamné M. [B] [J] à verser aux consorts [J] la somme totale de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [B] [J] aux dépens.

Ce dernier a relevé appel de l'ensemble de ces chefs du jugement par déclaration du 23 janvier 2021.

La clôture de l'instruction a ensuite été prononcée par ordonnance du 5 juin 2024.

À l'audience, la cour a autorisé les parties à faire des observations en cours de délibéré sur l'irrecevabilité, relevée d'office, de la demande des consorts [J], faite en l'absence de Me [K] [Z] et Me [P] [T], tendant à ce que le mandat donné à ces derniers soit déclaré nul. L'avocat des consorts [J] a ainsi communiqué une note en délibéré le 11 septembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2021, M. [B] [J] demande à la cour :

D'infirmer le jugement ;

De condamner les consorts [J] à régulariser et signer le compromis de vente établi à son profit par la SCP [K] [Z] et [P] [T] dans les termes et charges du mandat donné les 5, 7 et 15 décembre 2018, et ce sous astreinte journalière de 500 euros chacun à l'expiration d'un délai de huit jours suivant l'arrêt à intervenir ;

De condamner les consorts [J] à régulariser et signer l'acte notarié portant réitération de la vente conclue avec lui, à la date fixée par la SCP [K] [Z] et [P] [T], et ce sous astreinte journalière de 500 euros chacun à compter du lendemain de cette date ;

De condamner solidairement les consorts [J] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

De condamner solidairement les consorts [J] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

De condamner solidairement les consorts [J] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;

De condamner solidairement les consorts [J] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;

De débouter les consorts [J] de leur appel incident ;

De débouter en conséquence les consorts [J] de leur demande tendant à voir constater la nullité du mandat donné les 5, 7 et 15 décembre 2018 ;

De débouter les consorts [J] de toute demande plus ample ou contraire.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 juillet 2022, les consorts [J] demandent à la cour :

De confirmer le jugement en l'ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu'il a considéré le mandat valable ;

D'infirmer le jugement sur ce point et de déclarer nul le mandat confié à la SCP [K] [Z] ;

De condamner M. [B] [J] à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

De condamner M. [B] [J] aux dépens avec application de l'article 699 du même code.

MOTIVATION :

1. Sur la recevabilité de la demande des consorts [J] tendant à ce que le mandat soit déclaré nul

Moyens des parties

Les consorts [J] soutiennent, en réponse au moyen relevé d'office par la cour, que :

Dans leurs conclusions de première instance, ils demandaient déjà que la nullité du mandat soit constatée, et cette demande a été expressément rejetée par le tribunal. La demande n'est donc pas nouvelle.

M. [B] [J] n'a pas fait d'observations sur ce point.

Réponse de la cour

Selon l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En outre, selon l'article 14 du même code, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Viole ce dernier texte, d'ordre public, la décision qui constate la nullité d'une stipulation contractuelle sans que le cocontractant ait été appelé à l'instance (1re Civ., 6 novembre 2001, pourvoi n° 99-10.335, Bulletin civil 2001, I, n° 268).

Enfin, il résulte de l'article 125 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, et que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité.

En l'espèce, les consorts [J] demandent que le mandat qu'ils ont donné à l'office notarial soit déclaré nul. Or seul cet office, qui n'a pas été appelé à la cause, a qualité pour défendre à une telle demande, à laquelle il ne pourrait être fait droit en l'absence de celui-ci sans que la décision ne soit nulle.

C'est ce que la cour a soulevé à l'audience.

Les consorts [J] seront donc déclarés irrecevables en leur demande.

2. Sur la vente

Moyens des parties

M. [B] [J] soutient que :

Le 13 mars 2019, il a présenté une offre écrite à hauteur de 300 000 euros nets vendeur et a donc accepté d'acquérir le bien litigieux aux charges et prix convenus dans le mandat. En conséquence, les volontés des parties se sont rencontrées sur la chose et le prix, rendant ainsi la vente parfaite. En exécution du mandat donné à l'office notarial, les consorts [J] se sont trouvés juridiquement tenus d'exécuter l'engagement contracté auprès de lui par celui-ci. Le mandat comporte une clause conférant expressément au mandataire le pouvoir de valider l'offre aux prix et conditions qu'il énonce et renferme, manifestant la volonté des consorts [J] d'être liés en cas d'acceptation.

Les consorts [J] soutiennent que :

Il est de jurisprudence constante que le mandat de vente, en l'absence de clause expresse, ne confère à l'agent immobilier, ou au notaire, ni le pouvoir d'aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente. Ainsi, le document qui charge uniquement le notaire de mettre en vente l'immeuble et de trouver un acquéreur, sans autorisation de conclure la vente, relève du seul contrat d'entremise. En tant que tel, il ne peut être assimilé à une offre susceptible de se transformer en vente parfaite par l'acceptation d'un éventuel acheteur. Or force est de constater qu'en l'espèce il n'existe aucune clause donnant pouvoir au notaire d'aliéner le bien ou de les représenter pour conclure la vente. Valider l'offre ne veut pas dire conclure la vente. Le notaire en avait parfaitement conscience, puisqu'il a continué de recevoir des offres d'achat postérieurement à celle de M. [B] [J].

Réponse de la cour

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

S'agissant de la vente, l'article 1583 du code civil dispose qu'elle est parfaite entre les parties, et que la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Il ne s'agit là que d'une application particulière des règles fixées aux articles 1113 et suivants du même code pour tous les contrats consensuels, dont il résulte que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager, laquelle peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur, et que le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant.

En outre, selon l'article 1984, alinéa 1, du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Aux termes de l'article 1998, alinéa 1, du même code, le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il est constant à cet égard que le mandat donnant mission au notaire de mettre en vente l'immeuble et de trouver acquéreur, sans autorisation d'accepter une offre d'achat ni de conclure la vente, est un contrat d'entremise qui ne peut être assimilé à une offre de vente que l'acceptation d'un éventuel acheteur transformerait en vente parfaite (3e Civ., 17 juin 2009, pourvoi n° 08-13.833, Bull. 2009, III, n° 148).

En l'espèce, le mandat litigieux, donné par les consorts [J] à l'office notarial, contient la clause suivante :

« Le mandant s'engage irrévocablement à vendre au profit de tout acquéreur qui sera présenté par l'office acceptant le prix de vente ci-dessus fixé.

Le vendeur donne donc dès à présent pouvoir à la SCP [K] [Z] et [P] [T], Notaires associés, afin de valider l'offre au prix de vente et aux conditions du mandat. »

L'adverbe de relation donc souligne le lien logique qui est fait par les parties entre ces deux stipulations.

Ces dernières, qui utilisent des termes particulièrement explicites et forts, sont ainsi claires. L'office notarial a reçu expressément des consorts [J] le pouvoir de valider une offre d'achat qui serait faite au prix et aux conditions du mandat. Ce pouvoir est justifié, aux termes de ce mandat, par le fait que les consorts [J] se sont engagés irrévocablement à vendre à tout acheteur qui aurait accepté le prix de vente et qui aurait été présenté par l'office.

Sur ce point, le tribunal ne peut être suivi lorsqu'il fait une distinction entre valider une offre et conclure une vente. Valider une offre d'achat signifie la rendre valide, c'est-à-dire lui faire produire ses effets, qui ne sont autres, en application des dispositions précitées, que la conclusion du contrat de vente lorsque l'offre d'achat est une acceptation pure et simple de l'offre de vente.

Le mandat litigieux, donnant pouvoir à l'office notarial de valider une offre d'achat faite aux prix et conditions du mandat, constituait donc bien, non un simple contrat d'entremise, mais une offre de vente que l'acceptation d'un acheteur était de nature à transformer en vente parfaite.

Or il ressort des pièces versées aux débats que :

M. [B] [J] a émis le 13 mars 2019 à l'attention de l'office notarial une offre d'achat au prix prévu par le mandat et sans condition suspensive d'obtention d'un prêt. La concordance entre cette offre et celle de vente constituée par le mandat n'est pas contestée.

Dès le lendemain, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception, ce qui soulignait le caractère officiel et engageant de la démarche, l'office a informé les consorts [J] de cette « offre d'achat pour l'ensemble des biens, aux charges et conditions du mandat de vente », en leur rappelant leur engagement irrévocable de vendre au profit de tout acquéreur, acceptant le prix de vente, qu'il lui présenterait. L'office a ainsi présenté M. [B] [J] aux consorts [J], conformément aux prévisions contractuelles.

Un projet d'acte authentique de promesse de vente a ensuite été préparé et un premier rendez-vous fixé pour la signature.

Il en résulte que l'offre d'achat faite par M. [B] [J] avait bien été validée par l'office notarial, qui l'avait présentée aux consorts [J] et qui avait commencé à préparer la formalisation du contrat de vente correspondant, rendant ainsi parfaite la vente des immeubles concernés à l'intéressé. Le fait que l'office ait reçu par la suite d'autres offres d'achat et qu'il en ait informé les consorts [J] ne peut agir rétroactivement sur ce caractère parfait, qui s'apprécie au moment où offre de vente et acceptation se sont rencontrées.

Par conséquent, le jugement sera infirmé et les consorts [J] seront condamnés à signer avec M. [B] [J] un compromis de vente aux conditions du mandat puis à réitérer la vente par acte authentique, sans qu'il y ait lieu pour cela de désigner le ou les notaires chargés de recevoir celui-ci, chaque partie étant libre du choix de son notaire. Afin d'assurer l'exécution de ces condamnations, des astreintes seront prononcées.

3. Sur la demande de dommages et intérêts de M. [B] [J]

Moyens des parties

M. [B] [J] soutient que :

L'obstination des consorts [J] est source pour lui d'un préjudice extrêmement conséquent. Jeune agriculteur, il a besoin des terres mises en vente pour débuter son activité. Le comportement des consorts [J] est en outre à l'origine d'un préjudice moral certain.

Les consorts [J] soutiennent que :

Il n'existe aucun élément concret permettant d'apprécier la situation actuelle de M. [B] [J].

Réponse de la cour

La seule pièce produite par M. [B] [J] sur sa situation passée et actuelle est une autorisation d'exploiter qui lui a été délivrée le 12 juillet 2019, « en vue de [son] installation aidée à temps plein », pour les parcelles objets de la vente. On ne sait pas pour le reste quelle était sa situation exacte au moment des faits et ce qu'elle est devenue depuis. Aucun des éléments communiqués ne permet ainsi d'affirmer que le refus par les consorts [J] de finaliser la vente a causé concrètement un préjudice économique ou financier à M. [B] [J].

Ce refus, fautif dès lors que la vente était parfaite, intervenu à un moment où M. [B] [J] cherchait à s'installer et qui a obligé celui-ci à s'engager dans une longue procédure judiciaire pour faire valoir ses droits, lui a néanmoins causé un préjudice moral certain, que les consorts [J] seront tenus in solidum de réparer à hauteur de 1 000 euros.

4. Sur les frais du procès

Perdant le procès, les consorts [J] seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civil, et seront seuls condamnés in solidum à verser à M. [B] [J], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 euros pour la première instance et celle de 3 000 euros pour l'appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

INFIRME le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare M. [F] [J], Mme [Y] [J] épouse [U], Mme [I] [J] et Mme [S] [H] veuve [J] irrecevables en leur demande tendant à ce que soit déclaré nul le mandat qu'ils ont donné à Me [K] [Z] et Me [P] [T] en date des 5, 7 et 15 décembre 2018 ;

Condamne M. [F] [J], Mme [Y] [J] épouse [U], Mme [I] [J] et Mme [S] [H] veuve [J] à signer, à la date qui leur sera fixée par le notaire qu'ils auront choisi d'un commun accord avec M. [B] [J], ou à défaut par celui choisi par ce dernier, un compromis de vente portant sur les immeubles objets du mandat qu'ils ont donné à Me [K] [Z] et Me [P] [T] en date des 5, 7 et 15 décembre 2018, aux conditions de ce mandat ;

Dit qu'à défaut de cette signature, du fait de M. [F] [J], de Mme [Y] [J] épouse [U], de Mme [I] [J] ou de Mme [S] [H] veuve [J], chacun d'eux qui n'aura pas signé sera redevable, à compter du lendemain du jour fixé pour cette signature, d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce pendant une durée de quatre mois à l'issue de laquelle il sera de nouveau statué en tant que de besoin ;

Condamne M. [F] [J], Mme [Y] [J] épouse [U], Mme [I] [J] et Mme [S] [H] veuve [J] à réitérer cette vente à la date qui leur sera fixée par le notaire précité ;

Condamne M. [F] [J], Mme [Y] [J] épouse [U], Mme [I] [J] et Mme [S] [H] veuve [J] au paiement de ces astreintes ;

Condamne in solidum M. [F] [J], Mme [Y] [J] épouse [U], Mme [I] [J] et Mme [S] [H] veuve [J] à verser à M. [B] [J] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne solidairement M. [F] [J], Mme [Y] [J] épouse [U], Mme [I] [J] et Mme [S] [H] veuve [J] aux dépens de première instance et d'appel ;

Accorde le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile à l'avocat de M. [B] [J] ;

Condamne in solidum M. [F] [J], Mme [Y] [J] épouse [U], Mme [I] [J] et Mme [S] [H] veuve [J] à verser à M. [B] [J], en application de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

2 000 euros pour la première instance ;

3 000 euros pour la procédure d'appel ;

Rejette les autres demandes des parties.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

T. DA CUNHA C. MULLER