Chambre 22 / Proxi référé, 7 mars 2025 — 24/02606

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 14] [Adresse 2] [Adresse 4] [Localité 8]

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N° RG 24/02606 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2IY7

Minute : 25/00179

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT Représentant : M. [P] [E] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [K] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT [Adresse 3] [Localité 9]

représenté par Monsieur [P] [E] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [B] [Adresse 6] [Adresse 11] [Localité 10]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH BONDY HABITAT a fait signifier à M. [K] [B], son locataire un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 6 335,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à produire dans le délai d'un mois son attestation d'assurance contre les risques locatifs.

Cette situation d'impayée avait été notifiée à la caisse d'allocations familiales par la voie électronique le 8 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024 l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l'OPH [Adresse 12] a fait assigner M. [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 7 février 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de : - voir constater que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l'attestation d'assurance, par voie de conséquence constater la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 7] au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d'exécution, - condamner la défendeur à payer au bailleur une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, - condamner le défendeur à payer au bailleur la somme de 2961,99 euros, arrêtée à la date du 30/08/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l'audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire, - condamner le défendeur au paiement de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu'il a dû engager pour recouvrer sa créance, - condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l'assignation.

L'assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 15] le 29 octobre 2024.

A l'audience du 7 février 2025, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [P] [E] muni d'un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 2 452,84 euros. Constatant la présentation par le défendeur de son attestation d'assurance, il s'est désisté de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l'assurance et a indiqué être favorable à l'octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

M. [K] [B] a comparu en personne. Il n'a pas contesté le montant de la dette locative mais a fait valoir qu'il avait repris le paiement intégral des loyers courants et commencé à payer la dette. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il a proposé de payer chaque mois, en plus du loyer, la somme de 110 à 113 euros. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Il en ressort notamment que M. [K] [B] a repris le paiement de son loyer et qu'un plan d'apurement prévoyant une mensualité de 359,91 euros a été mis en place avec le bailleur, le locataire s'efforce de respecter. L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. L'OPH EST ENSEMBLE HABITAT n'a pas produit le bail conclu avec M. [K] [O]. En effet le bail versé aux débats est celui conclu avec Mme [U] [Y] pour un appartement situé [Adresse 5]. Cependant, M. [K] [O] qui a comparu en personne n'a pas contesté être titulaire d'un bail pour un appartement n° 1018 situé à la même adresse au 8ème étage. Au contraire, il a déclaré qu'il souhaitait pouvoir conserver son bail. Il n'a pas contesté non plus le montant de la dette. Il ressort des pièces du dossier et des débats, notamment du commandement de payer délivré le 12 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 février 2025 et de la non contestation de M. [K] [B] que la preuve de l'existence d'un arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 2 452,84 euros, échéance de janvier 2025 incluse est rapportée.

En conséquence, il convient de condamner M. [K] [B] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 2 452,84 euros arrêtée au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l'attestation d'assurance contre les risques locatifs Aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. L'article 395 du même code précise que " Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. " En l'espèce, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT se désiste de sa demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l'attestation d'assurance contre les risques locatifs. M. [K] [B] n'ayant pas présenté de défense au fond sur cette demande et ayant accepté ce désistement, celui-ci est parfait et il convient de le constater.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. " L'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. "

En l'espèce, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la caisse d'allocations familiales, le 8 mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 octobre 2024 et la situation d'impayés a persisté après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 29 octobre 2024 soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clauses résolutoire Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail n'est pas produit. La preuve n'est donc pas rapportée qu'il contient une clause résolutoire. Dès lors, l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera débouté de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que de ses demandes subséquentes. Il n'y a pas lieu non plus de statuer sur la demande de suspension d'acquisition de la clause résolutoire. Sur la demande de délai de paiement En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, M. [K] [B] propose de s'acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 113 à 110 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu'il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l'audience. Le bailleur s'est déclaré favorable à l'octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [K] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires M. [K] [B] qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût de l'assignation du 25 octobre 2024 mais ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 12 janvier 2024 eu égard à son inutilité pour la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constate le désistement de l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de son attestation d'assurance,

Déclare recevable la demande d'OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

Déboute l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ainsi que de ses demandes subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles et à la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,

Condamne M. [K] [B] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 2 452,84 euros arrêtée au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [K] [B] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [K] [B] à s'acquitter de la dette en 23 fois, en procédant à 22 versements de 110 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours, Rappelle que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

Condamne M. [K] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation du 25 octobre 2024, mais ne comprendront pas le coût du commandement de payer,

Condamne M. [K] [B] à payer à l'OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mars 2025

Le Greffier Le Juge