Juridiction Expropriation, 12 mars 2025 — 24/00031

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE [Adresse 25]

N° RG 24/00031 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ROB

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE PROVENCE-ALPES COTE D AZUR (EPF)

C/

M. [U] [K]

Droit de préemption urbain sur la commune de [Localité 24], sis [Adresse 13].

LE 12 MARS 2025

JUGEMENT

EXPROPRIANT

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D’AZUR EPF PACA dont le siège social est sis [Adresse 21], représenté par sa directrice générale en exercice

représentée par Me Alyson DJEHICHE, avocat au barreau de PARIS

CONTRE :

EXPROPRIE

Monsieur [U] [K] demeurant [Adresse 15]

représenté par Me Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 23], DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales[Adresse 1]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de MARSEILLE désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Elisa ADELAIDE

Débats à l’audience publique du 15 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE : L’établissement Public [Adresse 18] et la Ville de [Localité 23] ont conclu une convention d’intervention foncière le 2 mars 2017 suivie de plusieurs avenants.

Par délibération de la métropole [Localité 17]-[Localité 23]-Provence des 15 décembre 2022 et 29 juin 2023 a été instauré un droit de préemption Urbain sur le périmètre [Localité 23]-Provence et en particulier sur la copropriété « Gyptis 1 ».

Le bien immobilier de M. [U] [K] se situe dans cette copropriété.

Par déclaration d’intention d’aliéner (DIA) reçue en mairie le 29 avril 2024, M. [U] [K] a déclaré vouloir vendre le bien immobilier situé [Adresse 12] (lot n°84), parcelle cadastrée section [Cadastre 14] L n°[Cadastre 2] pour un prix de vente de 20.000 €.

Par décision n°2024701 du 17 juillet 2024, l’EPF PACA a décidé d'exercer son droit de préemption, et fait une offre d’acquérir le bien susvisé pour un prix de 10.300 €.

Par courrier reçu le 23 septembre 2024 M. [U] [K] a fait connaître à I'EPF PACA son refus du prix proposé et le maintien du prix de la DIA.

Par mémoire reçu au greffe le 9 octobre 2024, l’EFP PACA a saisi la juridiction d’une demande de fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] (lot n°260), parcelle cadastrée section [Cadastre 14] L n°[Cadastre 2], au prix de 10.300 €.

Par courrier reçu le 4 novembre 2024, l’EPF PACA a fait signifier au juge de l’expropriation sa consignation du 24 octobre 2024 correspondant à la somme de 1.650 €.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 16 octobre 2024 au 4 décembre 2024.

L’audience publique a eu lieu le 15 janvier 2025.

Par mémoire reçu au greffe le 15 janvier 2025, l’EPF PACA a maintenu sa demande de fixation du prix d’aliénation de l’ensemble immobilier à la somme de 10.300 euros.

Il indique que le bien a fait l’objet de plusieurs arrêtés de mise en sécurité depuis 2021, et qu’en l’absence de réalisation des travaux par la copropriété, l’immeuble a été interdit d’occupation. Il précise que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et que les biens doivent être estimés selon leur consistance à la date de la décision. Elle se fonde sur la méthode par comparaison en proposant douze références de biens vendus au sein de la copropriété [Adresse 19] entre 205 euros et 468 euros du m2 ainsi que sept références de mutation intervenues dans le même secteur géographique depuis 2021. Elle retient un prix au m2 de 468,15 €. Elle rejette les termes de comparaison produits par l’exproprié.

Dans ses conclusions reçues au greffe de la juridiction le 26 novembre 2024, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation d’un prix de vente à hauteur de 10.300 €.

Il indique que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 et retient la méthode de comparaison, proposant 26 références de ventes de biens situés dans l’immeuble [Adresse 11] au cours des 3 dernières années, variant entre 204,86 euros et 1102,29 euros le m2, soit un prix moyen de 461,21€/m2 qu’il retient.

Par mémoire reçu le 14 janvier 2025, M. [U] [K] demande de :

Fixer le montant de l’indemnité d’expropriation pour le lot n°260 situé [Adresse 12] aux prix de 19.845 euros, Rejeter les demandes de l’EPF PACA, condamner l’EPF PACA à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Il s’appuie sur un rapport d’expert immobilier et affirme que seuls les termes de comparaison de mutations intervenues au sein de la copropriété [Adresse 19] avant 2023, date d’évacuation de l’immeuble, ne peuvent être retenues. Pour la période postérieure, il s’appuie sur des mutations de studios vendus dans la copropriété [Adresse 20]. Il retient un prix au m2 de 900 €.

Il fait valoir que les termes de comparaison proposés comportent les informations énoncées à l’article R 112 A-1 du code des procédures fiscales et que la juridiction de l’expropriation peut donc les pr