4ème Chambre civile, 10 mars 2025 — 20/03454

COUR D’APPEL D’[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE M I N U T E (Décision Civile)

JUGEMENT : [X] [O] c/ S.D.C. LE FRICERO, S.C.I. ARTISS

N° 25/ Du 10 Mars 2025

4ème Chambre civile N° RG 20/03454 - N° Portalis DBWR-W-B7E-NCRS

Grosse délivrée à

Me Caroline LASKAR

Me Jenny SAUVAGE-FAKIR

expédition délivrée à

la SELARL ALPIJURIS

le 10 Mars 2025

mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix Mars deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Assesseur : Madame Isabelle DEMARBAIX Assesseur : Madame Diana VALAT, juge rédacteur Greffier : Eliancia KALO.

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Décembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 Mars 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Mars 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Mme [X] [O] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSES:

Syndicat de copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SARL AZURMER IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 5] agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Caroline LASKAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. ARTISS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 1] représentée par Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’installation d’un ascenseur dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] a été approuvée par une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 12 février 1990 et a été financée par certains copropriétaires pour leur usage exclusif.

Suivant acte authentique du 22 janvier 1992, Mme [X] [O] a acquis le tiers indivis du lot n° 29 occupant le 5ème et dernier étage de l’immeuble, désigné dans le règlement de copropriété comme grenier non aménagé et ne comportant pas d’affectation de tantièmes de charges communes.

Selon un état descriptif de division établi les 6 et 9 mars 1992, le lot n° 29 a été divisé en trois nouveaux lots numérotés 32, 33 et 34, toujours sans affectation de tantièmes de charges. Le lot n° 32 a été attribué en pleine propriété à Mme [X] [O], qui a également acquis en indivision avec Monsieur [T] le lot n° 33.

Mme [O] a procédé à des travaux d’aménagement et d’agrandissement dans ses lots pour les rendre habitables sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sans demande de permis de construire.

Le 14 septembre 1993, le syndicat des copropriétaires a déposé une plainte auprès du procureur de la République de [Localité 9] pour modification de l’aspect extérieur et changement de destination d’une partie du grenier en infraction aux dispositions de l’article L.421-1 du code de l’urbanisme.

Le 4 février 1994, les services de ville de [Localité 9] ont établi un procès-verbal d’infractions aux dispositions des articles L.480-4, L.421-1 alinéa 2 et L.422-2 du code de l’urbanisme.

Mme [X] [O] n’a pas régularisé la situation.

Le syndicat des copropriétaires a saisi en référé le président du tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir désigner un expert judiciaire pour établir le calcul des tantièmes sur les lots de Mme [O] sur lesquels des transformations en habitation ont été entrepris, d’établir la date de ces transformations ainsi que le calcul du rappel de charges afférentes.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 février 1998 au terme duquel il précisait que les modifications de l’état descriptif avaient été réalisées sans décision d’assemblée générale et sans changement de l’assiette des tantièmes.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a décidé, aux termes d’un procès-verbal d’assemblée du 17 décembre 2002, de faire assigner Mme [O] aux fins de remise en état des combles dans leur état d’origine et a habilité le syndicat à agir en justice. Cette procédure n’a cependant pas été engagée.

En 2020, Mme [O] a demandé l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une résolution l’autorisant, en l’état de son âge avancé, à utiliser l’ascenseur pour accéder à son appartement situé au 5ème étage.

L’assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 1er juillet 2020 a rejeté cette demande d’autorisation faisant l’objet de la résolution n°15 aux motifs que l’ascenseur a été installé par quelques propriétaires seuls usagers de l’équipement, que l’assemblée générale du 12 décembre 2018 avait décidé de faire établir un projet modificatif à l’état descriptif de division intégrant la grille des tantièmes d’ascenseur avec un projet intégrant les autres appartements à charge pour ces derniers de s’acquitter d’un droit d’entrée. Il a été également précisé dans le procès-verbal de cette assemblée que Mme [O] est propriétaire d’une partie des combles et non pas d’un lot d’appartement.

Par acte d’huissier du 1er octobre 2020, Mme [X] [O] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] aux fins d’obtenir :

A titre principal,

le prononcé de la nullité de la résolution n° 15 de assemblée générale du 1er juillet 2020, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui remettre le code d’accès à l’ascenseur et/ou les clés donnant cet accès, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de 15ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, En tout état de cause,

que le syndicat des copropriétaires soit enjoint de produire aux débats une copie intégrale du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle se réserve le droit de solliciter l’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité s’il s’avère que le règlement de copropriété prévoit la désignation de plusieurs scrutateurs, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Elle fait valoir qu’elle est propriétaire d’un lot d’appartement, que la transformation des lots n° 32 et 33 à usage d’appartement est conforme aux dispositions du règlement de copropriété et que les motivations ayant conduit les copropriétaires à lui refuser le droit d’utiliser l’ascenseur pour accéder à son domicile sont erronées.

Elle explique avoir établi depuis des décennies son domicile dans le lot n° 32 et, pour partie, dans le lot n° 33, que cet usage n’est pas contraire aux dispositions du règlement de copropriété et que le syndicat des copropriétaires n’invoque aucun préjudice résultant de la transformation en locaux à usage d’habitation.

Elle estime que l’utilisation des parties communes de l’immeuble ne peut pas lui être interdite, en ce compris l’ascenseur en faisant partie.

Elle reproche au syndic son manque de diligences quant à l’adoption d’un modificatif de l’état descriptif de division intégrant la grille de tantièmes d’ascenseur pour tenir compte du fait qu’elle, ainsi que les propriétaires du lot n° 34, ont transformé les combles en locaux d’habitation.

Par conclusions notifiées le 23 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a formé une demande reconventionnelle de condamnation de Mme [O] à remettre en leur état antérieur les combles transformés illégalement en local d’habitation sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Par acte authentique du 30 septembre 2021, la société Artiss a acquis la pleine propriété des lots de Mme [O] à l’exception du droit d’usage et d’habitation réservé au profit de la venderesse.

Par acte du 24 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a fait assigner la société Artiss en intervention forcée afin qu’elle soit condamnée à remettre en l’état antérieur les combles transformés en local d’habitation sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 3 juin 2022.

Par ordonnance du 7 novembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la société Artiss, a déclaré la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de remise « en leur état antérieur des combles transformés illégalement en local d’habitation sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir » irrecevable car prescrite, a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la société Artiss la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

Par courrier du 29 juillet 2024, le conseil de Mme [O] a indiqué n’avoir plus de nouvelles de sa cliente et avoir dégagé sa responsabilité du dossier par courrier recommandé envoyé à celle-ci.

Par conclusions en défense n° 2 notifiées le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] conclut au débouté de Mme [O] de l’ensemble de ses demandes et au débouté de la société Artiss de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite en outre la condamnation de Mme [O] :

à le relever et garantir de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge au bénéfice de la société Artiss, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Il expose qu’afin de rendre une partie du grenier habitable, Mme [O] a effectué des travaux d’aménagement, a agrandi une lucarne en toiture et a installé une seconde lucarne sans l’autorisation de l’assemblée générale et sans déposer de demande de permis de construire auprès de la mairie. Il estime que ces travaux constituent une voie de fait.

Il insiste que les dépenses d’installation de l’ascenseur ont été assumées par seulement quatre copropriétaires et que les charges d’entretien et de travaux sont réparties entre eux. Il estime que l’ascenseur ne peut pas être considéré comme une partie commune utilisable par l’ensemble des occupants de l’immeuble, mais comme une partie « spéciale », c’est-à-dire réservée aux copropriétaires qui ont participé financièrement à son installation et entretien depuis 1990.

Il estime que la qualité de propriétaire de combles aménagés en logement d’habitation sans autorisation préalable ne confère pas à Mme [O] la qualité nécessaire pour accéder à l’équipement commun, celle-ci ne s’acquittant par ailleurs d’aucune charge commune.

Par conclusions au fond notifiées le 30 août 2024, la société Artiss demande au tribunal de :

déclarer en tant que de besoin que toute demande de remise en état des lots ayant appartenu à Mme [O] serait impossible puisque définitivement jugée prescrite, statuer ce que de droit sur les demandes de Mme [O] relatives à l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 1er juillet 2020 et de la remise sous astreinte du code ou des clés en permettant l’accès, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. La clôture de l’instruction est intervenue le 2 décembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 décembre 2024. Mme [O] n’a pas été représentée à celle-ci et n’a pas fait déposer de dossier de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient d’observer que le tribunal n’est pas saisi de demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er juillet 2020 en son entier, Mme [O] se réservant dans l’assignation le droit de formuler une telle demande sans toutefois le faire.

En outre, par ordonnance du 7 novembre 2023 devenue définitive, le juge de la mise en état s’est prononcé sur la prescription de la demande de remise en état des lots de Mme [O]. La demande de la société Artiss de voir déclarer en tant que de besoin que toute demande de remise en leur état antérieur des lots ayant appartenus à Mme [O] serait impossible puisque définitivement jugée prescrite est donc sans objet.

Sur les demandes de prononcé de la nullité de la résolution n° 15 et de remise du code d’accès ou les clés de l’ascenseur

En vertu de l’article 8 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. En l’espèce, la résolution n° 15 approuvée par l’assemblée générale du 1er juillet 2020 est rédigée de la manière suivante :

« Demande de ALPIJURIS ci-jointe pour le compte de Mme [O] afin de l’autoriser à utiliser l’ascenseur suivant résolution dont projet ci-dessous établi par le demandeur, et décision

L’assemblée générale n’approuve pas le projet de résolution proposé par les demandeurs, savoir : ‘Mme [O] habite l’appartement du 5ème étage composant le lot N° 32 de la copropriété. Elle est âgée de plus de 80 ans. Par conséquent, l’assemblée des copropriétaires autorise Mme [O] à utiliser l’ascenseur pour accéder à son appartement.

Vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.’

L’assemblée générale rappelle que l’ascenseur a été installé a posteriori, par quelques propriétaires seuls usagers de l’appareil. Elle rappelle que l’assemblée générale du 12.12.2018 a décidé de faire établir par notaire un projet modificatif à état descriptif de division intégrant la grille de tantièmes d’ascenseur tels qu’ils ont été créés en 1990, avec un projet intégrant les autres appartements, à charge pour ces derniers de s’acquitter d’un droit d’entrée. Enfin, l’assemblée générale rappelle que Mme [O] est propriétaire d’une partie des combles, et non pas d’un lot d’appartement. »

Le cahier des charges contenant le règlement de copropriété établi le 12 février 1952 précise dans son chapitre deuxième intitulé « description de l’immeuble » que le cinquième étage est constitué d’« un grenier non aménagé dans une partie duquel loge le concierge ».

Le règlement de copropriété n’inclut pas le cinquième étage dans la répartition des tantièmes de charges parmi les différents copropriétaires et attribue des tantièmes uniquement aux lots occupant le sous-sol, le rez-de-chaussée et les quatre premiers étages.

En outre, le règlement de copropriété précise dans son chapitre quatrième que les parties communes de l’immeuble comprendront « l’entrée, les vestibules, les cages d’escaliers, les palliers, couloirs et corridors, le local sis au rez-de-chaussée à usage de conciergerie et enfin d’une façon générale toutes les sorties, qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des co-propriétaires, suivant ce qui sera dit ci-après ou qui seront communes, selon la loi et l’usage. Les parties communes appartiendront aux divers copropriétaires dans les proportions indiquées plus haut. »

Le règlement de copropriété n’attribuant pas de tantièmes au cinquième étage de l’immeuble, Mme [O] ne peut pas prétendre détenir une quote-part des parties communes et disposer du droit d’utiliser l’ascenseur. Cet élément d’équipement, partie commune, a de surcroît été installé aux seuls frais de certains copropriétaires et pour leur usage exclusif.

Les moyens tendant à faire valoir que les parties du grenier transformées à usage d’habitation sont conformes au règlement du copropriété sont inopérants dans la présente affaire qui concerne l’usage de l’ascenseur et non l’utilisation faite par Mme [O] des lots qui lui appartiennent.

Les termes du règlement de copropriété, tel qu’actuellement rédigé, ne donnent pas de droit à Mme [O] concernant l’utilisation des parties communes et ne prévoient le paiement d’aucune charge afférente à celles-ci. Elle ne peut donc pas exiger d’être autorisée à utiliser l’ascenseur avant que les termes du règlement de copropriété ne soient modifiés ou qu’une convention relative à l’utilisation de l’ascenseur ne soit établie entre les copropriétaires. Une clé de répartition des charges d’ascenseur doit également être fixée pour les nouveaux utilisateurs.

Mme [O] sera par conséquent déboutée de ses demandes d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 1er juillet 2020 et de remise sous astreinte du code d’accès et/ou les clés de l’ascenseur.

Demande d’injonction au syndicat des copropriétaires de produire la copie intégrale du règlement de copropriété

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] produit la copie intégrale du règlement de copropriété en tant que pièce n° 1. La demande formée de ce chef par Mme [O] est devenue sans objet et elle en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires et la demande du syndicat des copropriété d’être relevé et garanti

Partie perdante principalement au procès, Mme [O] sera condamnée aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] sera condamné à payer à la société Artiss la somme de 1.500 euros compte tenu de l’irrecevabilité de la demande principale qu’il a formulé à son encontre.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’être relevé et garanti par Mme [O] pour toutes condamnations qui seraient mises à sa charge au bénéfice de la société Artiss dès lors qu’il a fait assigner la société Artiss en intervention forcée alors que la demande formulée à l’encontre de celle-ci était prescrite.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [X] [O] de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [X] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3]) la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à payer à la société civile immobilière Artiss la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [O] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT